Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана более детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путём изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости, нотариусами и органами регистрирующими сделки.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: вывод сделан на основе собранной информации с учетом существующих ограничений и типичности использования недвижимости для района расположения объекта.
Оценка стоимости земли: стоимость земельного участка в составе оцениваемого объекта не оценивалась.
Применение подходов к оценке объекта: для оценки рыночной стоимости объекта были применены три подхода (затратный, сравнительный и доходный), являющихся стандартными. Дляоценки ликвидационной стоимости объекта оценки были применены четыре модели оценки (экспертная, сравнения цен продаж условно идентичных объектов, но с разным временем экспозиции, две модели определения ликвидационной стоимости, предложенные Ю.В. Козырем, начальником отдела оценки и экспертизы собственности ООО «Фирма «РУСАУДИТ»).
2.11 Процесс оценки
Процесс оценки начинается с общего осмотра местоположения объекта, а также описания самого объекта, его состояния и выделения особенностей оцениваемой собственности. Далее анализируются возможные варианты использования объекта с целью нахождения оптимального.
Оптимальный вариант рассматривается как с точки зрения «условно вакантного» состояния земельного участка, так и с учетом вариантов улучшения характеристик уже существующего на участке объекта.
Следующий этап оценки – определение стоимости. Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости объекта собственности используются три основных подхода:
· Затратный подход;
· Сравнительный подход;
· Доходный подход.
Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объекта. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того метода или методов, которые расценены как наиболее возможные.
Далее названные подходы будут рассмотрены более подробно.
Затратный подход
Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении объекта собственности и исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных издержек. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке.
Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта вычетом износа.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
1. Расчет стоимости возведения нового аналогичного объекта, получение восстановительной оценки.
2. Определение величины физического, функционального и внешнего износа объекта.
3. Уменьшение восстановительной оценки на сумму износа для получения реальной стоимости объекта.
Сравнительный подход
(метод прямого сравнительного анализа продаж)
Метод прямого сравнительного анализа продаж основан на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный метод основан на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу объект заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.
Данный метод включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам, сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем констатируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга.
Основные этапы процедуры оценки при данном методе:
1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложенных по продаже объектов, аналогичных объекту оценки.
2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.
3. Подбор подходящих единиц измерения и проведения сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения.
4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке, по отдельным элементам, корректировке цены оцениваемого объекта.
5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведению их к одному стоимостному показателю или группе показателей.
Доходный подход
Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает объект в ожидании будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем.
Основные этапы этой процедуры основаны на этапах:
1. Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов. Такой показатель обычно называется оптимальной или рыночной ставкой.
2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к оцениваемому объекту. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.
3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой объекта собственности основывается на анализе физических издержек по ее содержанию и / или типичных издержек на данном рынке. Расчетная величина вычитается из действительного валового дохода. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи (закладные выплаты), проценты.
4. Полученный таким образом чистый доход затем пересчитывается в текущую стоимость объекта рядом способов. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации на рынке.
Решение об оценке
Заключительным элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных подходов (затратного, доходного и рыночного) и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Процесс сведения учитывают слабые и сильные стороны каждого подхода, определяет, насколько они существенно влияют при оценке объекта на объектное отражение рынка.
Процесс сведения оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем и достигается цель оценки.
2.12 Описание объекта оценки, его окружения и экономики региона
2.12.1 Анализ общих и специальных данных
Природные и климатические условия
Ангарский район расположен в районе Прибайкалья. Рельеф района ровный с небольшими возвышенностями. Территория центральной части города имеет сухой песчаный грунт и равнинную поверхность спокойного характера. Для поверхности площадки характерно малозаметное понижение к северо-западу и северу. Такая структура микрорельефа обладает предпосылками для спокойного архитектурного пейзажа и не осложняет производства строительных работ.
Район относится к лесостепной зоне Восточной Сибири, обладает благоприятными природно-климатическими условиями: господствуют еловые и сосновые леса; климат континентальный с холодной зимой и жарким летом.
Территория имеет хорошее инженерно-геологическое строение: верхний слой грунта – это тонкие и мелкозернистые пески, нижние слои – гравийно-галечниковые отложения на песчаниках с глинистыми сланцами.
Географическое положение и общее описание объекта оценки
Рассматриваемый объект оценки расположен недалеко от центра города в квартале 94. Район расположения объекта можно охарактеризовать как средней престижности. Как показывает статистика продаж, район является достаточно привлекательным как для потенциальных инвесторов, так и для покупателей недвижимости.
Объект оценки представляет собой двухкомнатную квартиру общей площадью 44,7 кв. м.
Состояние окружающей среды
Главной особенностью климата является преобладание штилей и туманов, поэтому атмосферные выбросы концентрируются в приземном слое. Промышленно-энергетический комплекс города включает в себя около трех десятков заводов, каждый из которых вносит свою долю в загрязнение территории города. Основную долю в выбросах составляют твердые выбросы: сернистый антифрид, окись углерода и окись азота. Главным стационарным источником загрязнения являются АНХК и ТЭЦ. Город Ангарск относится к категории городов опасных для здоровья. Наиболее интенсивно загрязнение проявляется в восточной, северной и частично в западной частях города.
С учетом господствующего направления ветров выделено пять основных зон по загрязненности атмосферы. Район расположения оцениваемого объекта относится к территории среднего загрязнения почвы и воздуха.
Экономика
Город Ангарск является городом с многоотраслевой промышленностью, строительными и монтажными организациями, исследовательскими институтами, учебными заведениями, с развитой сферой обслуживания населения.