В нем расположены одни из крупнейших предприятий переработки атомной, нефтехимической и деревообрабатывающей промышленности, такие как Ангарский электролизный химический комбинат, Ангарская нефтехимическая компания, Китой-лес и др.
Рынок недвижимости
В городе Ангарске работают более 30 риэлтерских фирм, что для города с населением около 260 тысяч человек более чем достаточно.
Средняя стоимость одного кв. м жилья на вторичном рынке Ангарска составляет порядка 35 тыс. руб. Средняя цена одного кв. м в однокомнатной малогабаритной квартире составляет 38,5 тыс. руб., в двухкомнатной малогабаритной – 34,1 тыс. руб., в трехкомнатной – 32 тыс. руб. Цена за один кв. м однокомнатной квартиры улучшенной планировки на вторичном рынке в среднем составляет 38,1 тыс. руб., двухкомнатной – 37,3 тыс. руб., трехкомнатной – 36,4 тыс. руб. Крупногабаритные однокомнатные квартиры реализуются в среднем по цене 40,5 тыс. руб. за один кв. м, двухкомнатные – 39,2 тыс. руб., трехкомнатные – 37,6 тыс. руб.
Можно отметить, что в данное время квартиры на первом этаже, выходящие на главные улицы, продаются в пределах от 1500 до 1700 тыс. руб. Однокомнатные «хрущевки» на первом этаже реализуются по 1100–1200 тыс. руб., на других этажах – по 1250 тыс. руб.;двухкомнатные на первом этаже – по 1300–1400 тыс. руб., на других этажах – по 1400–1600 тыс. руб. В зависимости от площади и района цена трехкомнатной «хрущевки» может колебаться в пределах 1600–1900 тыс. руб.Однокомнатные квартиры улучшенной планировки продаются по цене 1200–1400 тыс. руб., двухкомнатные– от 1600 до 1900 тыс. руб., трехкомнатные – от 2200 до 2500 тыс. руб. и выше. Крупногабаритные однокомнатные квартиры застройки 50‑х годов прошлого века в районе Старого города можно приобрести по 1450 тыс. руб., двухкомнатные по 1850, трехкомнатные квартиры – по цене от 2200 до 2800 тыс. руб.
Транспортная доступность
Транспортное положение Ангарского района является благоприятным. Город Ангарск является крупной железнодорожной станцией на магистрали Москва-Владивосток. Через город проходит Московский тракт (автомагистраль), соединяющий западные и восточные районы страны. Город расположен в междуречье Китоя и Ангары.
Расположение жилого района в непосредственной близости к двум транспортным артериям – железнодорожной и водной – удобно с точки зрения связи города с путями сообщения.
2.12.2 Анализ местоположения объекта
Объект оценки расположен в центральной части г. Ангарска, с краю квартала, расположенного вдоль ул. Крупской. В окружающем районе присутствуют квартиры малогабаритной планировки. В районе преобладает застройка жилого и социально-бытового назначения (магазины, школа, д/сад). Непосредственное место расположения объекта – квартал №94.
Характерным для прилегающей к оцениваемому объекту территории является высокий уровень социальной инфраструктуры. Непосредственно рядом с объектом расположены школа и д/сад. Окружающая жилая застройка представлена жилыми зданиями. Объекты торгового, обслуживающего назначения находятся недалеко от объекта оценки (торговые центры «Щелкунчик», «Перестройка», «Север», «Регион», магазины «Универмаг», «Радуга», «Осень», «Олимпиада», «Весна», «Планета Мебель», аптека «Алекс»», салоны красоты, детская молочная кухня «Лактовит», офисы агентств недвижимости и другие объекты, а также парк Строителей). Относительно недалеко от оцениваемого объекта находится также православная Церковь Святой Троицы.
Местоположение объекта характеризуется хорошей транспортной доступностью – расстояния от объекта до трамвайной и автобусных остановок примерно, по 200 м. Движение транспорта: автобус (№8), маршрутное такси (№№2, 8, 10, 16, 17, 28), трамвай (№№4, 5, 6, 7) позволяют добраться до объекта оценки практически со всех районов города.
2.12.3 Описание объекта
| Общая характеристика: | 2‑х комнатная благоустроенная квартира,расположенная в 5‑этажном панельном доме |
| Оцениваемые права: | Полное право собственности |
| Год постройки: | 1964 год |
| Общая площадь квартиры | S общ.=44,7м. кв. |
| Жилая площадь квартиры | S жил. = 28,6 м. кв. |
| Площадь кухни | S кух.=6,6 кв. м. |
| Высота потолка | 2,50 м. |
| Планировка комнат | Смежная |
| Санузел | Совмещенный |
| Балкон | Есть |
| Общее количество этажей | 5 (пять) |
| Этаж | 5 (пятый) |
| Строительные характеристики: | |
| Перекрытия | Железобетонные |
| Крыша | Шифер |
| Полы | Деревянные |
| Окна | Деревянные, 2 створные |
| Двери | Деревянные и металлические |
| Внутренняя отделка | Состояние хорошее |
| Качество строительства: | Хорошее |
| Привлекательность/внешний вид: | Хорошее |
| Требуемый ремонт: | Текущий ремонт |
| Фактический возраст здания: | 44 года |
| Нормативный срок службы: | 150лет |
| Остаточный срок эксплуатации: | 106 лет |
| Системы инженерного обеспечения: | |
| Водопровод | Состояние хорошее |
| Электросети | Состояние хорошее |
| Канализационная сеть | Состояние хорошее |
| Система отопления | Состояние хорошее |
| Телефон | Нет |
Дополнительная информация
Внутренняя отделка
| Поверхности | Материал | Состояние |
| Полы | Санузел – плитка; прихожая, коридор, деревянное покрытие; кухня – плитка; комнаты – деревянные. | Хорошее |
| Стены | Санузел – плитка и окрашены; прихожая, коридор и меньшая комната – обои светлые, кухня и большая комната – обои светлые, цветные, яркие. | Хорошее |
| Потолки | Водоэмульсионная краска | Хорошее |
| Двери | Деревянные, остекленные | Хорошее |
| Рамы | Деревянные двойные | Удовлетворительное |
Выводы:
В результате осмотра объекта оценщиком выявлено, что оцениваемый объект находится в хорошем состоянии.
2.13 Анализ наиболее эффективного использования
Лучшее и наиболее эффективное использование определяется как разумное и возможное использование, которое обеспечит самую высокую текущую стоимость на эффективную дату оценки. В качестве другого определения это то использование, которое среди прочих разумных, возможных и узаконенных альтернативных вариантов оказывается физическим возможным, соответствующим образом обеспеченным, финансово осуществимым и ведущим в результате к наивысшей стоимости объекта. Проще говоря, лучшее и наиболее эффективное использование представляет «улучшение, которое возможно произвести на участке с целью получения максимальной нормы прибыли на вложенный капитал».
Понятие «наилучшего и оптимального использования», применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законодательством использование пустого земельного участка или возведенного на нем здания с наилучшей отдачей, причем непременным условием физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода деятельности.
Понятие «наилучшего и оптимального использования» подразумевает наряду с выгодами для собственника особую общественную пользу и увязывается с задачами развития общества. Подразумевается, что понятие наилучшего и оптимального использования является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки положение о наилучшем и оптимальном использовании представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.
Определение наилучшего и наиболее эффективного использования принимает во внимание как вклад конкретного использования для целей развития района, так и выгоды для индивидуальных владельцев собственности. Определение наилучшего и наиболее эффективного использования основано на суждении оценщика и его аналитических способностях, т.е. использование, указанное в анализе, является мнением, а не фактом. Наилучшее и наиболее эффективное использование представляет собой предпосылку, на которой базируется стоимость.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования
Перед принятием решения о приобретении существующего объекта для немедленного использования или перестройки потенциальному покупателю необходимо определить, каким потенциалом повышения стоимости обладает данная стоимость. Застройщик заинтересован в ответе на два главных вопроса.
Первый из них – насколько рынок готов принять (поддержать) планируемый вариант использования, или, говоря по-другому, какие варианты использования будут приняты рынком. Ответ на данный вопрос требует изучения рыночных возможностей и анализ конкуренции.
Второй вопрос – каковы затраты и обоснованность застройки земли или перестройки объекта. Для того, чтобы ответить на него, необходимо определить емкость земли и ограничения на застройку участка. Факторы, которые следует принять во внимание при ответе на данный вопрос, включают: потенциал местоположения, рыночный спрос, правовую обоснованность данного варианта застройки, ресурсное качество участка; технологическую и финансовую обоснованность проекта.
Потенциал местоположения. Местоположение земли имеет большое значение и считается основным фактором, определяющим ее стоимость. Участок – это земля. Важной характеристикой участка является и то, каким образом он соотносится с преобладающим в данном районе типом землепользования.
Рыночный спрос. Анализ рыночного спроса производится для того, чтобы определить, насколько планируемый вариант использования земли «разумно возможен» с учетом характера соотношения на данном рынке спроса и предложения. Подобный анализ используется также с тем, чтобы выявить обоснованный (оправданный) вариант или набор вариантов использования.