1. Технологических (функциональных) требований: а) пространственных; б) к воздушной среде; в) к световому режиму; г) к акустическому режиму; д) к санитарному режиму;
2. Технических требований: а) требования по прочности строительных конструкций здания, зависящих от применяемых материалов и типов конструкций, их способности воспринимать передаваемые на них силовые и несиловые воздействия; б) требования к устойчивости (жесткости) строительных конструкций; в) требования к долговечности материалов и основных конструкций здания; г) требования по взрывной и пожарной опасности; д) требования к санитарно-техническому и инженерному оборудованию здания.
3. Архитектурно-художественных требований: (архитектурно-композиционных): а) градостроительные требования; б) требования, предъявляемые к архитектуре комплекса; в) требования, предъявляемые к архитектуре здания; г) требования, предъявляемые к архитектуре интерьера;
4. Экономических требований: а) экономичность объемно-планировочных решений: б) экономичность конструктивных решений: в) экономичность средств, идущих на архитектурно-художественные решения.
Вследствие того, что указанные выше расчеты требуют очень многих данных, величину которых сложно определить, при расчете морального износа мы исходим из предположения, что имеет место период, в течение которого существующие архитектурно-строительные (объемно-планировочные и конструктивные) решения заменяются новыми (т.е. уходят из практики строительства с точки зрения современной техники и науки).
Практикой мирового, и прежде всего российского опыта проектирования, установлено, что примерно через 180–200 лет почти все технологические, технические и экономические требования изменяются, т.е. проекты функционально устаревают (Л.Ф. Шубин. Архитектура гражданских и промышленных зданий.). А это значит, что происходит естественный функциональный износ, и в нашем случае его можно определить как частное от деления возраста здания (44 года) на длительность периода полного функционального устаревания (200 лет):
И функ. (неустр.) = 44 / 200 = 0,22 или 22%
На данный момент времени применяются новые проектные решений и современные строительные материалы и конструкции (по сравнению с 1963 годом), хотя не все строительные компании используют передовые достижения. Это происходит из-за того, стоимость такого жилья резко возрастает, а так как большая часть покупателей в Ангарске, да и в Иркутске тоже, не готовы приобретать такое жилье, строительный проект может оказаться нерентабельным. С другой стороны, доля таких высокоинвестиционных проектов на строительном рынке хотя и незначительная, но всё-таки присутствует. По статистике, удешевление стоимости строительства составляет от 5% до 30%, а в среднем износ (исходя из удешевления стоимости строительства зданий):
И функ. (неустр.) = (5 + 30) / 2 = 17,5%
Согласование результатов расчета износа
| Неустранимый функциональный износ | Процент износа, % | |
| Исходя из возраста здания | 22 | |
| Исходя из удешевления стоимости строительства | 17,5 | |
| Итоговое значение накопленногонеустранимого функционального износа | (22+17,5)/2 | 19,75 |
Общий функциональный износ объекта равен:
И функ. = И функ. (устр.) + И функ. (неустр.) = 0 + 19,75 = 19,75%
Стоимость накопленного функционального износа = 557246 * 0,1975 = 110 056 руб.
Внешний износ
Внешний износ называют старением окружения. Внешний износ определяется как: «Снижение желательности или срока полезности в результате факторов, внешних по отношению к объекту, таких, как экономическое развитие или изменение окружающей среды, которое оказывает влияние на соотношение спроса и предложения на рынке». Внешний износ представляет собой убытки, вызванные внешними по отношению к границам объекта собственности факторами. На стоимость объекта прямо влияет его местоположение (ближайшее окружение, район, город и т.д.). При анализе местоположения и окружающей среды учитывается правительственная политика, экономические факторы, занятость, транспорт, налоги и др.
Для решения задач настоящей оценки износ внешнего воздействия определяется так: «…снижение функциональной пригодности здания вследствие влияния внешней среды, что является непоправимым фактором для собственника объекта, землевладельца или арендатора. Износ внешнего воздействия вызван рядом причин, таких, как упадок района, месторасположение объекта в районе, области и регионе и состояние рынка».
Также принимаются во внимание факторы непосредственной близости к природным или искусственным объектам, которые влияют на стоимость имущества.
Список факторов, вызывающих экономический износ, почти бесконечен. Поэтому ниже приводится список факторов, которые положительновлияют на настоящий объект оценки:
· В квартале расположено несколько детских садов и школа.
· До ближайших продуктовых и иных торговых объектов расстояние от 100–200 метров, что достаточно удобно; например, в доме, в котором находится оцениваемый объект, есть продуктовый магазин;
· Недалеко от оцениваемого объекта расположен парк и относительно недалеко – стадион и бассейн, а также церковь.
· Местоположение объекта характеризуется хорошей транспортной доступностью – расстояния от объекта до трамвайной и автобусных остановок примерно, по 200 метров. Движение транспорта: автобус (№8, 28), маршрутное такси (№№2, 8, 10, 17, 28), трамвай (№№4, 5, 6) позволяют добраться до объекта оценки практически со всех районов города.
· Во дворе есть площадка для детей, оборудованная различными качелями, турниками и беседками.
Негативные факторы, которые увеличивают износ, на мой взгляд, практически отсутствуют, однако можно отметить:
· Вследствие того, что оцениваемый объект находится недалеко от «центра города» и расположен с караю 94 квартала, шум транспорта слышен;
· Прошлая «криминальная» известность соседнего квартала 92/93 («дроби»), которая, впрочем, давно пошла на спад;
Исходя из того, что положительных факторов больше, чем отрицательных, можно сделать вывод о том, что внешний износ составит:
И внеш. (эконом.) = 5%
Расчет стоимости объекта оценки затратным подходом
| № | Наименование показателя | % | Стоимость (руб.) |
| 1 | Полная восстановительная стоимость | 100 | 557 246 |
| 2 | Накопленный физический износ | 31,815 | 177 287 |
| 3 | Накопленный функциональный износ (0+19,75) | 19,75 | 110 056 |
| 4 | Накопленный экономический (внешний) износ | 5 | 27 862 |
| 5 | Остаточная стоимость | 43,435 | 242 040 |
| СТОИМОСТЬ ОБЬЕКТА ОЦЕНКИ, РАССЧИТАННАЯ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ, СОСТАВЛЯЕТ:242 040 рубль или 242 000 рублей |
2.15 Оценка сравнительным подходом
В данном отчете при оценке сравнительным подходом применялись три метода:
1) Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.
После выбора единицы сравнения (той или иной цены продажи) определялись основные показатели (характеристики) или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта недвижимости посредством необходимых корректировок цен продажи сравнимых объектов недвижимости.
Исходя из этого, формулируется основное правило корректировок при реализации метода сравнения продаж: «Корректируется цена продажи сравнимого объекта недвижимости для моделирования стоимости оцениваемого объекта. Оцениваемый объект никогда не подвергается корректировкам».
В оценочной практике выделяют девять основных элементов сравнения:
1. Переданные права собственности на недвижимость.
2. Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости.
3. Условия продажи (чистота сделки).
4. Динамика сделок на рынке (дата продажи).
5. Местоположение.
6. Физические характеристики.
7. Экономические характеристики.
8. Отклонения от целевого использования.
9. Наличие движимого имущества.
Построение модели стоимости оцениваемого объекта недвижимости, связывающей единицы сравнения с элементами сравнения, расчет корректировок по выбранным элементам сравнения и применение этой модели к объектам сравнения для расчета корректированных цен продаж (предложений на продажу) объектов сравнения предполагают применение соответствующих методов выполнения корректировок.
Расчет методом сравнительно анализа продаж
Имеется информация по сделкам купли-продажи 2‑хкомнатных малогабаритных квартир, помещенная в раздел «Приложение» к данному отчету (Приложение 1 «Расчет стоимости квартиры методом сравнительного анализа продаж»).
В результате проведения необходимых корректировок получаем ряд скорректированных цен аналогов оцениваемого объекта, тыс. руб.:
| Ан №1 | Ан №2 | Ан №3 | Ан №4 | Ан №5 |
| 1 481 449 | 1 454 239 | 1 368 302 | 1 635 896 | 1 635 896 |
Среднее арифметическое вышеуказанного ряда составит: 1 515 156 руб. Основываясь на анализе цен, сложившихся на рынке продаж 2-комнатных квартир в 94 квартале и внеся необходимые поправки, оценщик пришел к следующему заключению: