R = I / V,
где:
V – рыночная цена продажи;
I – чистый операционный доход;
R – коэффициент (ставка) капитализации.
Тогда рыночная стоимость оцениваемого объекта, составит:
50976 / 0,0326 = 1 563 681 руб.
2. Метод кумулятивного построения (метод суммирования). Расчет ставки капитализации по этому методу может быть выполнен по следующей формуле:
R = НП + Р + Л + И + Rкап
где:
R – ставка капитализации;
НП – безрисковая норма прибыли;
Р – надбавка за риск, соответствующая вложению в данный актив;
Л – надбавка за низкую ликвидность объекта;
И – надбавка за инвестиционный менеджмент;
Rкап –норма возврата капитала.
В качестве безрисковой ставки могут быть приняты:
· Ставка рефинансирования ЦБ РФ;
· Средняя депозитная или кредитная ставка.
В данном отчете в качестве безрисковой ставки использована ставка рефинансирования ЦБ РФ на дату проведения оценки, равная примерно 10%.
Надбавка за дополнительный риск (Р), связанный с вложением в конкретный объект, включает риски, связанные с загруженностью объекта, потерями при вложении средств в объект собственности.
Риски вложения в объект подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму – статичные и динамичные.
На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры такого вида риска: появление излишнего числа конкурирующих объектов, уменьшение занятости населения в связи с закрытием градообразующего предприятия, введение в действие природоохранных ограничений, установление ограничений на уровень арендной платы.
Несистематический риск – это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Например: трещины в несущих элементах, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружение пожаром и / или развитие поблизости от данного объекта несовместимой с ним системы землепользования.
Статичный риск – это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании, динамический риск может быть определен как «прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция».
Надбавка за риск, соответствующая вложению в данный объект, была принята экспертно и равна 2%.
Надбавка за низкую ликвидность (Л) характерна для зданий, для которых типичным является длительный период экспозиции, поиска покупателя и конвертирование объекта собственности в «живые» деньги.
Поправка на неликвидность (на низкую ликвидность) есть по смыслу поправка на длительную экспозицию при продаже и время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора.
Проведенный обзор ситуации на рынке недвижимости показал, что сделки купли-продажи подобных объектов фиксируются иногда, хотя и не часто. По информации специалистов ряда риэлтерских компаний города, среднее время экспозиции подобных объектов в текущих рыночных условиях может составить от 1 до 3 месяцев. В связи с этим поправка на низкую ликвидность принимается равной 2%, что соответствует 2 месяцам экспонирования при продаже объекта.
Надбавка за инвестиционный менеджмент (ИМ) различна по разным объектам. По некоторым инвестиционный менеджмент минимален (управление вкладами «до востребования» в банке, управление доходными объектами), а по недвижимости он несколько больше. Эта надбавка может включать в себя расходы по оценке и выбору вариантов финансирования, принятие решения об удержании или продажи актива. Принимаем надбавку за инвестиционный менеджмент в размере 1%.
В связи с тем, что величина нормы риска возврата капитала незначительна, оценщики в данных расчетах ею пренебрегают.
Расчет ставки капитализации методом «суммирования»:
| Безрисковая ставка | 10% |
| Компенсация за риск в актив | 2% |
| Компенсация за низкую ликвидность | 2% |
| Расходы на инвестиционный менеджмент | 1% |
| Суммарная Ставка капитализации | 15% |
Тогда рыночная стоимость оцениваемого объекта составит:
50976 / 0,15 = 339 840 руб.
Согласование результатов
– Данные в колонке «Весомость метода по важности» определены экспертно.
| № п/п | Наименование метода расчета ставки капитализации | Стоимость, руб. | Весомость методапо важности(для целей оценки) |
| 1 | Метод рыночной выжимки | 1 563 681 | 0,95 |
| 2 | Кумулятивный метод | 339 840 | 0,05 |
| Итоговая стоимость | 1 502 489 | 1,0 | |
| СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, РАССЧИТАННАЯДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ, СОСТАВЛЯЕТ:1 502 489 рубля или 1 502 000 рублей |
2.17 Согласование рыночной стоимости
В настоящем разделе отчета нами были даны три стоимостные оценки полных прав собственности на объект. Целью сведения результатов всех используемых методов является определение достоинств и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. Преимущества каждого метода в оценке рассматриваемого объекта собственности (2‑х комнатной благоустроенной квартиры) определяются по следующим критериям:
1. Возможность отражать действительные намерения потенциального покупателя или продавца;
2. Тип, количество и обширность информации, на основе которой поводился анализ;
3. Способность параметров, используемых методом, учитывать конъюнктурные действительные колебания и стоимость денежных средств;
4. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие, как местоположение, размер, потенциальная доходность.
Затратный подход. Стоимость, определенная затратным подходом, не всегда совпадает с рыночной стоимостью объекта, т. к. рыночная стоимость в значительной степени зависит от местонахождения, спроса и предложения на аналогичные объекты на рынке. Затратный подход лучше всего подходит для отдельно стоящего здания, обоснования стоимости нового строительства, в целях налогообложения или для определения наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.
Доходный подход. Данный подход основан на том, какую отдачу получит инвестор на вложенный капитал. Другими словами, стоимость, рассчитанная доходным подходом, называется инвестиционной. Данная стоимость учитывает прибыльность объекта собственности (2‑х комнатной благоустроенной квартиры), операционные расходы, связанные с эксплуатацией объекта, а также учитывает планируемое изменение во времени доходов и расходов. Данный подход чаще всего применяется при оценке конкретных инвестиционных проектов, купли – продаже, что также соответствует целям оценки. К недостаткам данного подхода можно отнести то, что он основан на планировании, и любое изменение ситуации на рынке может привести к изменению стоимости. К достоинствам подхода можно отнести полноценность и достоверность информации по рыночным арендным ставкам.
Рыночный подход.В основу данного подхода положены анализ и обработка рыночных данных. Стоимость, полученная данным подходом, учитывает величину спроса и предложения, местоположение, отделку и оборудование объекта недвижимости. Данный подход лучше всего подходит при совершении сделок купли-продажи.
В результате анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы:
1. Затратный подход наиболее значим в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений, и нельзя на него слишком полагаться;
2. Подход с точки зрения доходности отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности;
3. При анализе достоверности информации мы исходили из того факта, что затратный подход основан на рыночных ценах на строительство объекта (в ценах 69–84–91 гг.) умноженных на индекс удорожания строительно-монтажных работ]. А при расчете стоимости методом прямой капитализации использовались данные собственников (арендаторов) аналогичных объектов;
4. Способность учитывать действительные намерения собственника (продажа объекта, сдача в аренду), а также способность учитывать доходность объекта самые высокие у метода прямой капитализации в силу того, что любой объект собственности приобретается, в основном, для последующего извлечения прибыли;
5. При анализе способности учитывать конъюнктуру рынка оценщик исходил из того положения, что на рынке стоимость предлагаемого к продаже объекта собственности (благоустроенной 2‑х комнатной квартиры), в первую очередь, определяется возможностью реализации на рынке недвижимости, и в последнюю очередь, ценами на строительство объектов.
С учетом вышеизложенного рассчитаны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости.
– Данные в колонке «Весомость метода по важности» определены экспертно (основываясь на своей интуиции и предположениях, учитывая недостатки и преимущества оцениваемого объекта).
| Согласование результатов оценки объекта | |||
| №п/п | Наименование подхода | Стоимость по каждомуподходу, руб. | Весомость подхода по важности(для целей оценки) |
| 1 | Затратный подход | 242 000 | 6% |
| 2 | Доходный подход | 1 502 000 | 45% |
| 3 | Рыночный подход | 1 540 000 | 49% |
| Итоговая стоимость | 1 445 020 | 100% | |
Стоимость объекта определяется по формуле: