Анализ ипотечного кредитования в ОАО "БИНБАНК" (стр. 2 из 9)

Рис. 1 По данным www.econica.ru

Скудное предложение квартир на рынке провоцирует быстрый рост цен на недвижимость, что, в свою очередь, является мощным фактором, снижающим спрос на ипотечные кредиты. Согласно результатам исследования, проведенного в ноябре 2006 года Ассоциацией строителей России, лидерами по стоимости жилья в федеральных округах являются Москва, Санкт-Петербург, Ростовская область, Краснодарский край, Республика Саха, Новосибирская область и Екатеринбург. Стоит также отметить, что Москва одерживает абсолютное первенство не только в округе, но и по всей России: стоимость «квадрата» здесь значительно превышает показатели других городов и областей. Наиболее «доступными» квадратными метрами, по данным экспертов, располагают Липецкая, Курская, Брянская, Вологодская, Читинская, Тюменская области, Республика Ингушетия и Чукотский АО.

Очевидно, потенциальный потребитель со средним доходом при нынешней ценовой ситуации рассуждал таким образом: зачем брать кредит и покупать не самое лучшее жилье из того, что продается на рынке, чтобы впоследствии 10–20 лет расплачиваться за не самый качественный товар. До недавнего времени так рассуждали многие потенциальные покупатели квартир. Однако с наступлением следующего года, предполагается, данные представления будут меняться в лучшую сторону.

1.2 Факторы роста ипотечного рынка

Как уже отмечалось ранее, все вышеперечисленные обстоятельства оказывают сдерживающее влияние на развитие ипотеки и тормозят рынок жилья. Однако наряду с существующими барьерами в последнее время наблюдаются и положительные изменения, которые позволяют сделать определенные выводы по теме анализа долгосрочного развития рынка ипотечного кредитования. Рассмотрим основные факторы, которые могут оказать значимое влияние на развитие рынка ипотеки на период ближайших нескольких лет.

• Рост доходов населения и доступность ипотеки

Кредиты начали выдавать уже почти все российские банки. Ставки по кредитам действительно сокращаются. 2007 год стал для банков годом ипотечных кредитов. И дело не в политическом заказе со стороны национальных проектов. Главной причиной ипотечного роста стало увеличение средних доходов россиян. Это один из основных факторов влияния на развитие как экономики в целом, так и роста основных продуктов банковской линейки будет являться рост основных доходов населения страны.

Возможно с ростом доходов населения, ипотечный рынок станет более понятным, и россияне перестанут откладывать улучшение своих жилищных условий в долгий ящик. Имея возможность решить данную проблему при помощи ипотеки, население будет все охотнее пользоваться этим способом. Кроме того, усиливается конкуренция среди банков, в борьбу за заемщиков включаются все новые и новые игроки, что способствует улучшению условий кредитования – увеличиваются сроки кредитования, снижается первоначальный взнос, расширяются линейки ипотечных продуктов, медленно, но все же понижаются ставки по ипотечным кредитам.

• Рост конкурентной среды

В 2007 году изрядно прибавилось банков, решивших выдавать ипотечные кредиты. До недавнего времени этим занимались лишь наиболее крупные кредитные организации или банки, специально созданные для подобных проектов. В связи с востребованностью ипотеки все больше банков выходит на рынок со своими кредитными программами. Сегодня только в Москве о собственных программах заявляют порядка 100 банков, но реально поточным ипотечным кредитованием занимаются не более 15 из них.

По мнению специалистов, можно выделить трех явных лидеров – это Сбербанк, ВТБ 24 и КИТ Финанс. Безусловный лидер рынка – это Сбербанк. По различным оценкам Сбербанк за первые шесть месяцев 2006 года выдал ипотечных кредитов столько же, сколько все банки России, работающие на рынке ипотеки. Однако с последнее время доля лидера – Сбербанка – снизилась с 80% до 60%. И это при том, что его ипотечный портфель вырос с 2,5 до 3,7 млрд. дол. США.

На российский рынок медленно, но верно приходят западные банки. Понятно, что зарубежные банки придут с деньгами и развитыми технологиями, что естественным образом потеснит российские банки, заставив их все-таки обратиться к унифицированной системе ипотечного кредитования.

Увеличение количества банков, готовых выдать ипотечный кредит, безусловно, расширяет возможности населения этот кредит получить.

1.3 Тенденции рынка ипотечного кредитования

• Тенденция по снижению первоначального взноса

Одной из тенденций 2007 года стало снижение банками первоначального взноса, который заемщик должен иметь, чтобы купить квартиру (дом).

Например, в некоторых банках существует ипотечное предложение, где он вообще не требуется. На первый взгляд снижение первоначального взноса является следствием обострившейся конкуренции между банками в их борьбе за клиента. Однако, как показывает практика, снижение первоначального взноса в ипотечной программе скорее рекламный ход.

В свою очередь, стоит достаточно скептически отнестись к услуге 100%-ного кредитования. Ведь многие клиенты, которые не вложили собственные средства в приобретаемую по ипотеке квартиру, не дорожат покупкой так, как покупатели, заплатившие за нее, например 20%, а еще лучше – 30% стоимости. В этой связи в случае начала снижения цен на недвижимость «нулевые» квартировладельцы в первую очередь будут избавляться от кредитов, которые не смогут выплачивать, в отличие от тех клиентов, кто вложил собственные деньги и рискует ими. К тому же следуя опыту развитых стран, портфель подобных кредитов невозможно рефинансировать – инвесторы не соглашаются на подобные риски. Однако в условиях стабильного роста цен на недвижимость можно сказать, что банки, сделавшие ставку на программы без первоначального взноса не прогадали, поскольку с ростом цены залога увеличивается обеспеченность кредита.

• Постепенное снижение процентной ставки по кредитам

Тенденция, которая имеет явный позитивный характер непосредственно для заемщика: постепенное снижение процентной ставки по кредитам. Уже сейчас она в среднем составляет примерно 10–12% в иностранной валюте и 12–14% в рублях. А через два-три года ставки могут снизиться и до 7–8%. По крайней мере, об этом заявляют власти. Депутаты и эксперты рынка недвижимости говорят о необходимости такого понижения, ссылаясь на то, что только такие ставки сделают ипотеку по-настоящему доступной.

Однако есть сомнения в том, что банки можно в приказном порядке обязать не завышать ставки. Пока спрос на жилье будет находиться на нынешнем уровне, объективных причин для их быстрого снижения нет.

Более того, следует учитывать и нынешний уровень инфляции в России, ведь банки просто не могут выдавать кредиты ниже их себестоимости. Соответственно, ставки будут снижаться, только при условии снижения темпов инфляции. Еще одной причиной, обуславливающей нынешний уровень ставок по ипотечным кредитам – сложности в привлечении банками долгосрочного финансирования, особенно в свете американского ипотечного кризиса, разразившегося в 2 квартале 2007 года, позже также перекинувшегося и на страны Европы. Тем не менее, общее снижение ставок все равно будет происходить, в первую очередь за счет усиления конкуренции и постепенного ввода нового жилья. Ежегодное снижение ставок продолжится (в пределах 2%) и без всякого депутатского вмешательства.

Перечисленные выше тенденции рынка ипотечного кредитования являются основой в развитии конкуренции между кредитными продуктами банков. Конечно, с точки зрения продуктового ряда, объемов выданных ипотечных кредитов и доли приобретенного жилья через ипотеку, Российская федерация еще существенно отстает от США или европейских стран, однако сами технологии, модернизация процессов, стандарты обслуживания – все это позволяет говорить об ипотеке как о якорном продукте розничного банковского рынка. В этом смысле наш рынок движется в том же направлении, в котором двигались все развитые рынки. Разнообразие условий – важный момент, ведь ипотека – продукт, который потребителям нужно оценивать по совокупности основных параметров.

1.4 Тенденции рынка недвижимости в Москве

• Стабилизация цен на жилье в Москве

Последние несколько лет участники рынка жилья регулярно рапортовали о повышении цен на жилую недвижимость в российской столице.

Пик роста цен (и концентрация прогнозов относительно дальнейшего развития событий) пришелся на весну 2006 г., а вслед за этим, после сезона отпусков, рост цен на вторичном рынке московского жилья практически остановился. За 2007 год рост цен на вторичное жилье составил примерно 70–75%. Наиболее высокие темпы роста демонстрировало дешевое жилье. В частности:

• Однокомнатные квартиры – подорожали на 75–80%.

• Квартиры в монолитных и кирпичных домах – подорожали на 80%

• Жилье бизнес-класса, представленное сталинскими домами – подорожало на 45–50%

Пик роста цен пришелся на зимние и весенние месяцы, в тоже время с мая темп подорожания замедлился, а с лета 2007 года на вторичном рынке наблюдалась стагнация цен (рис. 2).

Рис. 2 По данным ресурса www.irn.ru

В начале 2007 года средняя цена 1 кв. метра вторичного жилья составляла 4200 дол. США. В ликвидных объектах – однокомнатных квартирах в шаговой доступности от метро, а также в малометражных квартирах – 1 кв. метр стоил дороже.

Средняя стоимость монолитных квартир, как и кирпичных, составляла 5000 дол. США за 1 кв. метр, сталинки стоили около 4500 дол. США за 1 кв. метр, а цена 1 кв. метра квартир в панельных домах приближалась к 3600 дол. США.

Что же явилось основной причиной замедления цен на недвижимость?

Очевидно, что сокращение темпов роста стоимости и последующая полная стагнация цен объясняются объективными причинами:

• резкое увеличение предложения

Значительная часть предложений объектов в новых домах исходит сейчас не от компаний-застройщиков, а от частных лиц, ранее приобретавших квартиры с инвестиционными целями. Многие из тех, кто купил квартиры «на котловане» полгода-год назад, сейчас стремятся продать их, иногда даже не дожидаясь окончательного оформления документов. По некоторым оценкам, эта вновь появившаяся категория обеспечивает до 30% увеличения предложения.