Анализ ипотечного кредитования в ОАО "БИНБАНК" (стр. 5 из 9)

Процедурная модель бизнес-процесса

Цель:	Минимизация потенциальных потерь при наступлении юридического (правового) риска объекта
Функции:	Юридическая проверка «чистоты титула» объекта
Результат:	Отчет-заключение о «чистоте титула» объекта
Механизм реализации:	Действие	Документальное обеспечение	Получатель/исполнитель документа
Проверка «чистоты титула» объекта	Отчет-заключение о «чистоте титула» объекта
одобрение	ОЗС
отклонение	СК
Страхование «чистоты титула»	Страховой полис	ЮД

2.6 Промежуточная стадия бизнес-процесса: «Заключение сделки и выдача кредита»

«Заключение сделки и выдача кредита» – процесс, включающий в себя комплекс действий и процедур по заключению кредитного договора; открытию ссудных счетов и перечислению на них суммы кредита; конвертации и / или снятию наличных; непосредственного заключения сделки купли-продажи квартиры (в том числе и с использованием банковской ячейки); заключению и регистрации ипотеки квартиры.

В среднем данный процесс, включая стадию поиска Заемщиком квартиры, занимает от 3 до 6 месяцев. Себестоимость процесса заключения сделки в пересчете на один кредит не должна превышать 32–37% себестоимости выдачи одного ипотечного кредита при выдаче 70–100 кредитов в месяц.

Расходы Заемщика в рамках данного процесса процесса включают в себя:

- плату за оценку стоимости предмета залога независимой оценочной компанией;

- плату за экспертное заключение строительного аудита (в случае незавершенного строительства потенциального предмета ипотеки);

- сбор за оформление документов по ипотечной сделке;

- плату за конвертацию средств (в случае несовпадения валюты кредита с валютой расчетов по договору купли-продажи квартиры);

- плату за безналичный рублевый перевод (в случае безналичных расчетов);

- плату за снятие наличных (при расчетах наличными);

- плату за аренду банковской ячейки (при необходимости);

- оплата государственной регистрации договора купли-продажи и ипотеки квартиры.

Процедурная модель бизнес-процесса

Цель:	Продажа банковского продукта «Ипотечное финансирование (кредитование) физических лиц»
Функции:	Оформление сделки по предоставлению кредита
Результат:	Перевод денежных средств на счет клиента заемщика
Механизм реализации:	Действие	Документальное обеспечение	Получатель/исполнитель документа
Сделка	Кредитный договор	ЮД, ОЗС, КД
Поручение обязательство	ЮД, ОЗС
Договор поручительства	ЮД, ОЗС
Обязательство заемщика	ЮД, ОЗС
Обязательство со-заемщика	ЮД, ОЗС
График платежей	ОЗС, КД
Юридическая проверка «чистоты титула»: гос. регистрация документов, подтверждающих права собственности на приобретаемое жилье, оформление приобретаемого жилья в залог по выдаче кредита	ЮД,
Открытие счета в ДК	Реквизиты счета клиента	ОЗС, Клиент заемщик
Распоряжение на открытие счета	Отдел обслуживания кредитов (ООК)
Действие	Документальное обеспечение	Получатель/исполнитель документа
Перевод денежных средств	Распоряжение на формирование резервов Распоряжение на выдачу кредитаРаспоряжение на постановку на балансовый учет	ООК
Копии распоряжений прилагаются а КДЗ	ООК

«Обслуживание кредита» – процесс, включающий в себя комплекс действий и процедур по сопровождению выданных кредитов, включая прием ежемесячных аннуитетных платежей, платежей досрочного погашения, мониторинг неисполнения или ненадлежащего исполнения Заемщиками своих обязательств по обслуживанию полученных кредитов.

Себестоимость процесса обслуживания кредита в пересчете на один кредит не должна превышать 8–10% себестоимости выдачи одного ипотечного кредита при кредитном портфеле 1000–1200 кредитов.

Данный процесс наиболее чувствителен к внедрению современных ресурсосберегающих информационных технологий и систем.

Расходы Заемщика в рамках данного процесса включают в себя:

- ежемесячную плату за проведение безналичного аннуитетного платежа;

- оплату государственной регистрации снятия залога;

- применимые штрафы и пени в соответствии с условиями предоставления ипотечного кредита.

Необходимо заметить, что в рамках каждой из вышеприведенных групп процессов часть потенциальных Заемщиков по тем или иным причинам «выпадает» из общего процесса ипотечного кредитования. Как показывает практика, наибольшее количество таких выпадений приходится на долю процессов «Горячая линия» и «Заключение сделки и выдача кредита». В первом случае, это связано с тем, что, ознакомившись с детализированными условиями предоставления ипотечного кредита, клиент принимает решение воздержаться от дальнейших действий по его приобретению. Во втором случае, это связано с тем, что в процессе поиска квартиры (3 – 6 месяцев) клиент, в силу тех или иных причин, находит альтернативные способы решения жилищной проблемы.

Минимизация количества подобных выпадений на каждой стадии процесса ипотечного кредитования является одним из важнейших внутренних ресурсов по повышению операционной эффективности ипотечного банка.

3. Анализ текущего портфеля ОАО «БИНБАНК»

Настоящий анализ определяет основные (главные) направления формирования и развития кредитного портфеля ОАО БИНБАНК (далее – «Банк»), в части ссуд, выдаваемых физическим лицам (далее – «Клиенты») на приобретение и строительство жилого недвижимого имущества, а также ссуд выдаваемых под залог данного имущества, на период с начала 2007 по конец 2010 года включительно.

Как внутреннее структурное подразделение Банка Центр ипотечного кредитования был организован в сентябре 2005 года, первоначальной задачей которого являлась разработка Программы ипотечного кредитования и ее запуск в сеть продаж Банка, представленную более чем в 30 регионах России (более 50 точек продаж). Программа была разработана и фактически запущена в феврале 2006 года, когда начались выдачи первых ипотечных кредитов.

В начале 2006 года ЦИК закончил разработку методологической базы для запуска Программы и разработал два новых для Банка ипотечных кредитных продукта:

• «Покупка квартиры» – оформление кредита на покупку жилья (квартир) на вторичном рынке недвижимости;

• «Залог квартиры» – оформление кредита под залог жилья (квартир) находящихся в собственности Клиента.

В течение 2006 года Центром ипотечного кредитования и Филиалами Банка (при участии Представительств Банка) было оформлено и предоставлено свыше 700 ипотечных кредитов на общую сумму более 1,2 миллиарда рублей в рублевом эквиваленте (табл. 2).

Таблица 2. Динамика выполнения объемных плановых показателей

Объемные показатели кредитного портфеля*	1 квартал 2006	2 квартал 2006	3 квартал 2006	4 квартал 2006	Всего за 2006 год
План по портфелю (тыс. руб.)	113 637	384 919	783 081	1 194 770	619 102
Факт по портфелю (тыс. руб.)	1 914	136 507	477 665	944 576	384 821
Процент выполнения (%)	2%	35%	61%	79%	62%

Невыполнение объемных плановых показателей по приросту ипотечного кредитного портфеля было вызвано отставанием фактического срока запуска Программы от планового срока на 3 месяца (рис. 4)

Рис. 4 Динамика объемных показателей выдачи ипотечных кредитов (в разбивке по месяцам)

На конец 2006 года продуктовый разрез (по кредитным продуктам «Покупка квартиры», «Залог квартиры») по Москве и филиальной сети выглядел следующим образом:

Таблица 3. Объемные показатели выдач в разрезе продуктов

Объемные показатели выдач, в разрезе продуктов*	Москва	Филиалы
«Покупка квартиры» (тыс. руб.)	118 817	350 991
– в т.ч. в рублях (тыс. руб.)	1 860	240 441
– в т.ч. в валюте (тыс. руб.)	116 957	110 550
«Залог квартиры» (тыс. руб.)	229 989	557 854
– в т.ч. в рублях (тыс. руб.)	10 101	410 167
– в т.ч. в валюте (тыс. руб.)	219 888	147 686
Итого (тыс. руб.)	348 807	908 845

Таблица 4. Ликвидность портфеля

Сравнительные значения эффективной ставки по портфелю (%)	Срок предоставления кредита
	5–10 лет		11–15 лет		16–20 лет
Российские рубли
«Покупка квартиры»	14,27%		15,70%		16,17%
«Залог квартиры»	15,22%		16,65%		17,12%
В целом по портфелю	14,76%		16,17%		16,68%
Мин. цена размещения (ФД)	12,75%		12,25%		12,25%
Маржа	2,01%		3,92%		4,43%
Иностранная валюта (дол. США)
«Покупка квартиры»	11,45%		11,95%		11,95%
«Залог квартиры»	12,33%		13,76%		14,75%
В целом по портфелю	12,19%		13,16%		13,65%
Мин. цена размещения (ФД)	10,63%		10,00%		10,00%
Маржа	1,56%		3,16%		3,65%

В целом по Банку, динамика роста показателей ипотечного кредитного портфеля была положительной и в разрезе Москва / Филиалы складывалась в течение года следующим образом (табл. 5):