Анализ ипотечного кредитования в ОАО "БИНБАНК" (стр. 6 из 9)

Таблица 5. Динамика роста показателей ипотечного портфеля

Показатели*		10.03.06	01.04.06	01.07.06	01.10.06	01.01.07
МОСКВА
Факт. ссудная задолженность (тыс. руб.)		1 959	4 534	116 492	243442	316 873
Кол-во действующих кредитов (шт.)		1	2	45	95	124
ФИЛИАЛЫ
Факт. ссудная задолженность (тыс. руб.)		1 300	15 431	155 097	439 746	879 014
Кол-во действующих кредитов (шт.)		2	5	128	332	564
ПОТРФЕЛЬ (Всего)
Факт. ссудная задолженность (тыс. руб.)	3 259	19 965	271 589	683 188	1 195 887
Кол-во действующих кредитов (шт.)	3	7	173	427	688

Таким образом, средняя сумма одного кредита на 01.01.2007 г. составляла:

• в Москве – 2 862 тыс. руб.;

• в Филиалах – 1 559 тыс. руб.;

• в целом по портфелю – 1 781 тыс. руб.

Основной вывод: Программа ипотечного кредитования продемонстрировала свою востребованность и состоятельность. Сформированный на тот момент пул закладных представлял собой достаточно ликвидный и надежный финансовый инструмент, приносящий стабильный доход.

Ипотечное кредитование безусловно является менее рентабельным видом деятельности для Банка по сравнению с другими видами кредитования, операциями на финансовых рынках и прочими инвестиционными проектами, однако это компенсируется более низкими рисками, а также потенциальной возможностью более эффективно развивать кросс-продажи других продуктов Банка (пользуясь длительными сроками ипотечных кредитов).

3.1 Основные условия предоставления кредитов на рынке ипотечного кредитования

Объем российского рынка ипотечного кредитования стабильно прирастает в последние годы. В соответствии с исследованием JP Morgan Chase Bank рынок ипотеки в России имеет большой потенциал. Рост рынка ипотечного кредитования за 2006 год представлены на рис. 5

Рис. 5 Ежемесячный объем выданных ипотечных кредитов за 2006 г.

Несмотря на то, что объем выдаваемых Банком ипотечных кредитов прирастал, темпы роста к концу 2006 года все же несколько сократились. Это в первую очередь объясняется усилением конкуренции на рынке ипотечного кредитования, в части:

• выхода на рынок новых конкурентов;

• снижения процентных ставок по ипотечным кредитам;

• снижения дополнительных комиссионных сборов;

• снижения минимального размера первоначального взноса;

• увеличения сроков кредитования;

• качественного изменения условия предоставления кредитов (стоп-факторы, комплект документов, кол-во созаемщиков, оперативность оформления и регистрации и т.д.);

• предложения новых видов ипотечного кредитования (первичный рынок, загородное жилье, коммерческая недвижимость, земельные участки);

• эффективного рекламного сопровождения продаж.

В Таблице 6 приведен список банков и кредитных организаций, сформировавших наибольший кредитный портфель ипотечных ссуд за 1 полугодие 2006 года (ТОР-10), в сравнении с Банком:

Таблица 6. Самые ипотечные банки в I полугодии 2006 г.

№	Наименование Банка	Выдано кредитов в 1 полугодии 2006 (тыс. дол. США)	Изменения (%) (аналогич. период 2005 г.)	Портфель на1 июля 2006 г.(тыс. дол. США)
1	Сбербанк России	1 509 224.2	87,4%	3 717 271.7
2	Группа ВТБ	140 200.0	143,4%	334 000.0
3	Дельта-кредит	116 000.0	157,8%	275 000.0
4	Банк Уралсиб	107 200.0	412,9%	187 000.0
5	Москоммерцбанк	105 677.4	-	107 119.2
6	Абсолют Банк	75.850.2	697,8%	133 985.3
7	Возрождение	68 983.0	398,1%	85 985.3
8	Росбанк	60 218.4	1507,8%	78 835.9
9	КИТ-Финанс	58 786.4	-	83 233.1
10	Городской Ипотечный Банк	57 000.0	171,9%	40 221,7
39	БИНБАНК	10 326.6	-	10 326.6

Исходя из данных Таблицы 6, можно сделать вывод о том, что темпы роста кредитного портфеля Банка как минимум в 4–5 раз отставали от аналогичных темпов роста лидеров рынка. На примере кредитных организаций, указанных в Таблицах 7–8 рассмотрим основные условия выдачи ипотечных кредитов:

Таблица 7. Условия предоставления ипотечных кредитов в долларах США

Наименование	Срок кредита	% ставка	Размер (тыс. США)	Мин. взнос (%)	Комиссии		Срок рассм.
					Заявка	Выдача
Москоммерцбанк	10–25	10,5–11,5	20–1000	15%	Беспл.	1%	1–3 дня
НИКОМ	7–20	9,5–12,0	15–1200	10%	500 руб.	0,8%	3–10 дней
Группа ВТБ	5–25	9,8–12,0	10–1000	0%	2000 руб.	6000 руб.	14–21 день
КИТ-Финанс	1–30	10,5–12,0	10–2000	10%	2400 руб.	5000 руб.	3–5 дней
БИНБАНК	5–20	11,0–17,0	10–400	20%	До 5000	1,5–3,5%	от 1 дня

Таблица 8. Условия предоставления ипотечных кредитов в российских рублях

Наименование	Срок кредита	% ставка	Размер (тыс. руб.)	Мин. взнос (%)	Комиссии		Срок рассм.
					Заявка	Выдача
НИКОМ	7–20	12,0–13,0	260–32400	10%	500 руб.	0,8%	3–10 дней
Группа ВТБ	5–25	12,5–14,0	300–30000	0%	2000 руб.	6000 руб.	14–21 день
КИТ-Финанс	1–30	10,8–13,8	300–60000	10%	2400 руб.	5000 руб.	3–5 дней
БИНБАНК	5–20	14,5–20,5	300–12000	20%	До 5000	1,5–3,5%	1–3 дня

На основе данных Таблиц 7–8 можно провести анализ основных условий предоставления ипотечных кредитов банков-конкурентов по сравнению с Банком (табл. 9):

Таблица 9. Основные условия предоставления ипотечных кредитов в банках

Основные условия кредитования*	Банки-конкуренты
	Москоммерц		НИКОМ		Группа ВТБ		КИТ-Финанс
Мин. ставка по кредиту	-		-		-		-
Макс. срок кредита	-		-		-		-
Макс. размер кредита	-		-		-		-
Мин. первоначальный взнос	-		-		-		-
Мин. комиссия за рассмотрение кредитной заявки	-		-		-		-
Мин. комиссия за выдачу кредита	-		-		-		-
Мин. срок рассмотрения заявки	-		-		-		-

Условные обозначения:*

- – условие конкурентов лучше, чем условие Банка;

- – условие конкурентов хуже, чем условие Банка;

- – условие конкурентов и Банка – аналогичны.

Как видно из данных сравнительного анализа, по подавляющему большинству позиций условия предоставления ипотечных кредитов в банках-конкурентах являются существенно более привлекательными, чем аналогичные условия Банка, за исключением срока рассмотрения кредитной заявки.

Основными условиями предоставления ипотечных кредитов, влияющими на выбор Клиента, являются (по степени убывания «популярности» – субъективный анализ):

• Минимальное значение процентной ставки кредитования;

• Отсутствие или минимальное значение первоначального взноса;

• Кредитование первичного рынка жилья;

• Максимальный срок кредитования;

• Отсутствие или минимальные значения дополнительных комиссий;

• Оперативность рассмотрения кредитной заявки, оформления и регистрации сделки и кредитного договора;

• Возможность полного и / или частичного досрочного погашения без взимания дополнительной комиссии в течение всего периода кредитования;

• Расширение возможного числа созаёмщиков;

• Кредитование строительства и покупки коттеджей и загородных домов;

• Кредитование покупки земельных участков;

• Кредитование покупки коммерческой недвижимости

• Кредитование под залог коттеджей и загородных домов.

Главным фактором, влияющим на спрос ипотеки со стороны Клиентов, является декларируемые кредитными организациями процентные ставки по выдаче ипотечных ссуд. В целом по рынку, данный показатель постепенно снижался в течение всего 2006 года. Наибольшее снижение ставок произошло по рублевым кредитам как реакция на снижение ставки рефинансирования Банка России, что еще более обострило конкуренцию на рынке ипотечного кредитования. Существенным фактором (в плане понижения ставок и повышения привлекательности кредитов) также является участия ряда кредитных организаций в национальном проекте «Доступное жилье».

Вместе с тем, во втором полугодии 2006 года в целом по рынку снизился спрос на ипотечные кредиты, главным образом за счет высоких темпов роста цен на недвижимость (как в Москве, так и в регионах), при котором значительная часть населения не способно приобрести квартиру даже с использованием кредитных средств. В свою очередь этот факт еще более обострил конкуренцию на ипотечном рынке.