- если на этой территории должна быть осуществлена единая застройка и покупка по
договору лучше и быстрее служит достижению цели, чем отчуждение и право
преимущественной покупки. В большинстве таких случаев коммуна продает эти
земельные участки предприятиям, которые строят на этих территориях жилые здания или
промышленные сооружения;
- создание резерва земельных участков для строительства на них в будущем
промышленных предприятий, жилых домов или проведения мероприятий по
совершенствованию инфраструктуры;
- создание резерва земельных участков для того, чтобы в случае возникновения дефицита
земельных площадей из-за спекулятивных операций коммуна могла бы противостоять
этой тенденции за счет продажи принадлежащих ей незастроенных земельных участков.
Во всех перечисленных случаях покупки земельных участков на рыночных условиях государство (коммуна) выступает как свободно действующий партнер, имеющий все права и обязанности, которые есть и у частного лица - участника рыночных отношений.
Ограничение права собственности на землю на основании общих положений права планирования и охранного права
Немецким законодательством предусматриваются ограничения свободного распоряжения собственностью на землю в интересах общества, прежде всего в следующих случаях:
- запреты на застройку или введение определенных обязательств, касающихся вида
застройки, в рамках общего права планирования и строительного права.
»
- обязательства и ограничения в отношении использования земельных участков и зданий в
рамках общего охранного права (защита ландшафтов, охрана природы, охрана
окружающей среды, охрана памятников, охрана полезных ископаемых, полезных
сельскохозяйственных площадей и водных ресурсов).
- Запрет, ограничение или необходимость обязательного получения разрешения на
изменение вида использования земельного участка или на продажу земельных участков и
зданий.
Регулирование в рамках строительного права и права планирования
осударство (или коммуны) имеет право издавать правила, регулирующие структуру пользования территориями Федеративной Республики Германия, ее федеральных земель, их отдельных регионов, территорий городов и коммун и отдельных земельных участков под строительство.
Федеральным законодательством и соответствующими законами федеральных земель устанавливается разграничение полномочий между федерацией, землями и коммунами (муниципалитетами):
Согласно "Закону о землеустройстве", на федеративном уровне осуществляется регулирование принципов землеустройства в Федеративной Республике Германия (например, обеспечение наличия свободных территорий для водного хозяйства, проведение природоохранных мероприятий, обеспечение возможностей для отдыха, для развития транспортных путей, для использования полезных ископаемых и т.д.).
Эти принципы должны соблюдаться органами федерации, земель и коммун при проведении мероприятий по составлению планов, поскольку ущемленные в своих правах граждане или организации имеют право на обжалование соответствующих планов.
Согласно федеральному законодательству, федеральные земли обязаны разрабатывать один или несколько планов землеустройства для всей территории соответствующей федеральной земли (в некоторых случаях по согласованию с затрагиваемыми этими планами соседними федеральными землями), направленные на реализацию принципов Федерального закона о землеустройстве. Города и коммуны обязаны разработать план использования территории своего региона, где, прежде всего, определяется, какие территории должны использоваться для следующих целей:
- жилищного строительства;
- промышленности и коммерческой деятельности;
- транспортных сооружений;
- как специальные территории для особых целей использования (территории
университетов, больниц и пр.)
- для создания и сохранения скверов, парков, лесов, в сельскохозяйственных целях, и т.д.
Кроме того, коммуны обязаны в рамках своего плана использования территорий разрабатывать конкретные планы строительной застройки для отдельных участков, предназначенных под строительство. Эти планы должны четко и с точностью до одного квадратного метра определять, какие площади предусмотрены под:
- дороги и другие транспортные сооружения;
- зеленые насаждения;
- строительство жилья;
- иные виды застройки;
- застройку и использование в рамках "общественных потребностей" (школы, детские сады, больницы и т.д.).
Помимо этого, план застройки определяет:
- высоту зданий;
- интенсивность использования земельного участка ("поэтажная площадь");
- характер использования зданий;
- вопросы, имеющие особое значение для эстетического оформления фасадов, скатов
крыш и т.д.
Наряду с планом застройки имеются многочисленные другие нормативные документы, предписания которых должны соблюдаться при проведении строительных работ. Эти предписания могут, например, регламентировать:
- надежность строительных конструкций;
- соблюдение норм пожарной безопасности;
- виды и качество теплоизоляции;
- соблюдение правил техники безопасности.
Соблюдение всех предписаний контролируется коммуной в процессе выдачи разрешения на строительство. Новой тенденцией является то, что в отношении определенных видов зданий (например, коттеджей на одну семью) законы федеральных земель все больше ограничивают выдачу разрешений на строительство, а проверка соблюдения существующих норм и предписаний происходит только при приемке готового здания.
Общее охранное право
Наряду со строительным правом и правом планирования, немецкая правовая система предусматривает общее охранное право в интересах общества. Оно направлено, прежде всего:
- на охрану окружающей среды;
- охрану природы;
- охрану ландшафтов;
- охрану памятников;
- охрану резервов питьевой воды и т.д.
Эти законы дают государству (коммунам) право введения ограничений на пользование собственником его собственностью. Однако необходимо, чтобы в конкретных законах были четко регламентированы случаи сведения ограничений на пользование. Примерами регулирования являются:
- обязательства по очистке сточных вод;
- ограничение использования земли в сельскохозяйственных целях в природоохранных
зонах;
- ограничение строительного права в зонах охраны ландшафтов;
- обязательства при реконструкции здания, состоящего под охраной государства как
памятник.
Федеральные земли и коммуны обязаны учитывать эти охранные цели в своих планах. Охранные цели имеют силу для конкретного собственника земельного участка также в тех случаях, когда это не следует однозначно из планирования. Многие охранные обязательства должны соблюдаться независимо от планирования строительной деятельности.
Ограничение на изменение вида использования земельного участка и ограничение на продажу
В определенных случаях государство для осуществления своих целей может вмешиваться в права собственников, вводя запреты на изменение вида использования или на продажу земельных участков или ставя условие обязательного получения разрешения на эти действия, например,
- в определенных жилых районах запрещается превращать квартиры в производственные
помещения, офисы или пансионы;
- может быть введен запрет на превращение пахотных земель в лесные территории или
лесных территорий в пахотные земли;
- если предстоит изменение планов использования земельных участков или планов
застройки или если решение о таком изменении уже принято, то может вступить в силу
положение о "блокировании проведения изменений" во избежание того, чтобы
"свершившиеся факты" не произошли до вступления планового изменения в силу;
- действует принцип, согласно которому необходимо получать разрешение на продажу
сельскохозяйственных земель. В таком разрешении может быть отказано:
- чтобы предотвратить возникновение земельных участков, размеры которых являются
экономически нецелесообразными (мелкие земельные участки, наделы);
- чтобы избежать приобретения земельных участков в спекулятивных целях лицами, не
являющимися фермерами.
В выдаче разрешения может быть отказано на основе таких аргументов, которые однозначно предусмотрены законом.
Частная собственность на землю в качестве базы для
развития долгосрочного кредитования.
Предпосылки
Собственность на землю очень хорошо подходит для обеспечения кредита. Для этого существуют, прежде всего, следующие предпосылки:
- суровая регламентация в области передачи права собственности на землю, включая
создание такого инструмента, как поземельная книга, содержание которой пользуется
общественных доверием),о означает, что каждое честное заинтересованное лицо может
положиться на то, что содержание поземельной книге верно).
- наличие отрегулированного порядка осуществления оценочной деятельности, который
дает определенную надежность при оценке стоимости земельных участков и зданий с
целью получения под их залог ипотечного кредита (даже если кредитор продолжает нести
риск неправильной оценки стоимости).
- законодательно отрегулированный, гарантированный быстрый порядок приведения в
исполнение решений суда в случае невыполнения должником своих обязательств. Только
так заложенный земельный участок действительно может выполнять свою функцию
обеспечения кредита.
- возможность приобретения соответствующего земельного участка, продающегося в
рамках принудительного приведения в исполнение судебного приговора, без обременения
его долговыми обязательствами.
- возможность для ипотекодержателей получить удовлетворение раньше других
кредиторов за счет средств, вырученных от принудительного приведения в исполнение
судебного приговора о принудительной продаже участка.