Финансовое Бюро и другие банки, как, например, Стройбанк Китая, ответственные за контроль использования выделяемых средств в городах.
Жилищные инвестиции распределяются между центральным и местными властями в соотношении 40:60. Если местные органы власти хотят получить заём от центральной власти, они должны предоставить землю для проекта и выделить 50% наличности, необходимой для Проекта, до получения займа. Пятилетний план для Пекина на 1996—2000 гг. в рамках Проекта предусматривает строительство 500 тыс. кв. м удобного жилья на сумму 750 млн. юаней, из которых 300 млн. юаней выделяется Стройбанком Китая, а 450 млн. юаней — правительством Пекина. Помимо этого, каждый работник госпредприятий, постоянно проживающий в Пекине, имеет право на получение ипотечного займа в размере не более 60% цены жилья со сроком возврата 10 лет.
Государство поставило ограничения перед Проектом с точки зрения цены жилья, которая базируется на стоимости строительства и состоит из стоимости приобретения земельного участка и переселения с него, изысканий, проектирования и накладных расходов, строительства и создания инфраструктуры в жилом районе; 1-3% прибыли; процентов на заём; налогов. Местные власти ответственны за выделение земельных участков для проекта и создание инфраструктуры, в том числе таких некоммерческих объектов, как зелёные насаждения и благоустройство территории. Заказ на строительство передаётся подрядчикам напрямую или выставляется на торги. При этом 70% сданного жилья передаётся правительству Пекина по стоимости строительства, а 30% остаются у подрядчика для реализации на рынке жилья. Подрядчикам гарантируется 15% прибыли на объектах проекта, и для обеспечения этой гарантии им могут выделяться субсидии в форме бесплатного предоставления земельного участка, доплат на работу в существующей застройке и т. п.
Семья может приобрести жильё через своё предприятие по стоимости строительства или по более низкой субсидированной стандартной цене. Освобождаемое новосёлами жилье предоставляется другим очередникам. В 1995 г. и в предшествующие годы новое жильё в Пекине предоставлялось семьям, имевшим 3 кв. м жилой площади на человека или менее. На 1996-2000 гг. этот критерий повышен до 4 кв. м.
Правительство Пекина в 1995 г. приняло «Положение о принципах продажи общественного жилья работникам», где цена 1 кв. м жилья, условно равная себестоимости, устанавливалась для центра и окраин города на уровне 161,1 долл., стандартная цена — от 104,8 до 151,4 долл. Для пригородов цены устанавливались местными властями. Для конкретного примера 180-квартирного дома цена 1 кв. м, условно равная себестоимости, была принята равной 140,4 долл., стандартная цена — от 84,3 до 96,4 долл. Дополнительно предоставлялась скидка в 5%, если один из супругов являлся преподавателем, и 10% — если оба. Себестоимость строительства квартиры площадью 40 кв. м (без инфраструктуры объекта) составляла 4819,3 долл. или 120,5 долл. за 1 кв. м. При продаже квартиры по цене 140, 4 долл. за 1 кв. м подрядчик получал прибыль в размере 16,5%.
Проблемы, связанные с Проектом удобного жилья, возникают по двум причинам: вследствие социалистической системы распределения жилья и из-за недостаточной доступности для населения цен на жилище. Социалистическая система распределения жилья исходит из ранжирования как предприятий (по их значению), так и нуждающихся в жилье (по их занимаемой должности и стажу). В результате наименее важные государственные предприятия, имеющие большое число нуждающихся в жилье, не попадают в число бенефициариев Проекта. Таким образом, критерий предоставления жилья по сниженной цене тем, у кого на члена семьи приходится менее 4 кв. м жилой площади, не срабатывает для таких предприятий. Кроме того, нуждающийся работник, занимающий невысокую должность, не может получить новое жильё по Проекту, и будет довольствоваться в лучшем случае вселением в жильё, освобождаемое работником более высокого ранга.
Центральные власти и правительство Пекина предпринимают меры по переходу от старой к рыночно-ориентированной системе распределения жилья, что должно уменьшить нагрузку на госбюджет. Однако при этом остаются актуальными две главные проблемы:
социалистический характер распределения жилья не изменился, предприятия по-прежнему играют ключевую роль как в создании, так и в распределении жилого фонда, они по-прежнему выбирают, кому предоставить льготное жильё;
группы населения со средними и низкими доходами не в состоянии купить жильё, цены на которое не сопоставимы с доходами. Кроме того, низкая квартплата не стимулирует покупку жилья.
Для создания адекватной жилищной системы ещё многое предстоит сделать, включая предоставление возможности покупки жилья и тем, кто работает в менее преуспевающих предприятиях.
Жилищная реформа в Шанхае в 90-х годах.
В 1991 г. правительство Шанхая приняло план жилищной реформы, в котором можно выделить пять основных аспектов:
учреждение системы обязательного жилищного страхования — Фонда жилищных сбережений, что, безусловно, является важнейшим компонентом Шанхайской реформы;
увеличение квартплаты и выпуск жилищных купонов в качестве альтернативы повышению квартплаты;
требование к новоселам общественного жилья вносить значительный вклад в Шанхайский центр управления жилищным страхованием по норме от 20 до 80 юаней за 1 кв. м. Этот обязательный взнос возвращается жильцу через 5 лет с увеличением на 3,6%;
установление скидок при приобретении жилья. Плата за новое жильё (первый взнос) была определена порядка 250 юаней за 1 кв. м, что составляет 1/3 от стоимости строительства. Предоставляется также 20%-ная скидка к полной стоимости жилья, при этом ежегодные выплаты производятся в течение 10—15 лет. Приобретённое жильё может быть передано по наследству или продано только спустя 5 лет после покупки;
учреждение Шанхайского жилищного комитета, ответственного за подачу предложений по дальнейшему развитию реформы, включая разработку планов жилищного строительства, содействие росту фондов жилищных сбережений и контроль за их деятельностью, разработку политики по распределению и содержанию жилья.
Многие города КНР стали следовать Шанхайскому плану. В 1993 г. правительство Шанхая начало в отдельных районах, а в 1994 г. развернуло повсеместно продажу общественного жилья. К такому решению подталкивало: наличие желающих купить жилье; наличие средств у желающих; перспектива перехода обязанностей по содержанию жилья к собственникам жилищ. Было продано 620 тысяч общественных жилищ общей площадью 31,17 млн. кв. м, и к концу 1994 г. доля жилья в индивидуальной собственности в Шанхае составила 51,5%. С 1991 по 1995 г. квартплата возросла вдвое. В 1996 г. она достигла 0,75 юаня за 1 кв. м, что составляет рост на 50% по отношению к 1995 году.
На 1996—2000 гг. правительство Шанхая запланировало увеличить жилую площадь в городе до 10 кв. м на человека и снести 3,65 млн. кв. м опасного ветхого жилья. В этих целях правительству города необходимо инвестировать 150 млрд. юаней и выделить 50 млн. кв. м земельных участков. В городе имеется 75 тысяч семей, где на одного человека приходится менее 4 кв. м жилой площади. Запланировано уменьшить этот показатель до 20 тысяч посредством предоставления доступного жилья.
Упор делается на строительстве недорогого и удобного жилья. В 1995 г. под эгидой Шанхайского планового комитета создано Бюро по жилищному строительству в округах и районах города с двумя Центрами по строительству недорогого жилья и удобного жилья в каждом бюро. Первый отвечает за то, чтобы цена жилья не превышала себестоимости строительства (с 15%-ной прибылью). Центр по строительству удобного жилья ответственен за предоставление жилищ семьям, где на одного человека приходится менее 4 кв. м жилой площади. Цена удобного жилья также базируется на себестоимости строительства, но эта цена ещё и субсидируется государством.
Шанхай в 1995 г. имел территорию в 6219 кв. км и население примерно 13 млн. человек, ежегодный прирост в 1991—1995 гг. составлял 0,28%. При этом жилая площадь на одного горожанина выросла за этот же период с 6,7 до 8 кв. м. Динамика капиталовложений в жилищное строительство и ввода жилья очень характерна: 2,6 млрд. юаней и 4,2 млн. кв. м в 1990 г., 6,7 млрд. и 6,2 млн. в 1993 г., 28,9 млрд. и 8,7 млн. в 1994 г. и 40,8 млрд. юаней и 12,7 млн. кв. м в 1995 г.
В 1996 г., то есть через 5 лет после начала внедрения этой системы, было выпущено Постановление городской Народной ассамблеи «О Фонде жилищных сбережений в Шанхае». Целью системы является формирование финансовых средств для создания и распределения жилого фонда. Система жилищного страхования — обязательная, жилищные сбережения принадлежат работающим и могут быть использованы для приобретения жилья, самостоятельного строительства или реконструкции жилищ. С помощью этой системы осуществляется переход к рыночным отношениям в жилищном секторе, где будут преобладать собственники жилья. Согласно этой системе, все работающие — постоянные жители Шанхая должны вносить в Фонд жилищных сбережений 5% своей зарплаты, а работодатели — 5% фонда зарплаты предприятия. Процент отчислений будет корректироваться по мере продвижения реформы.
Управление Фондом и использование средств Фонда в строительстве разделено в целях недопущения коррупции и несправедливости. В 1991 г. был учреждён Шанхайский жилищный комитет, ответственный за систему жилищного страхования. Комитет является также консультантом по жилищной политике. Управление Фондом жилищных сбережений осуществляется его Руководящим Центром, подчинённым Шанхайскому жилищному комитету. В обязанности Руководящего центра входит:
организация сбора и реализации средств Фонда;
формирование бюджета Фонда;
анализ заявок на выдачу средств из фонда и предоставление средств;
контроль за вкладами и возвратами сумм по займам;
пополнение и сохранение денежных средств фонда;