Об'єднання двох або декількох житлових помешкань в об'єкт єдиного зобов'язання - акт, прямо протилежний поділу. Він призводить до утворення на базі декількох єдиного житлового зобов'язання. Але через те, що особи, які прибігають до об'єднання, вже знаходяться в житлових правовідносинах, то цей акт юридичне означає зміну їх по суб'єктному складу й об'єкту водночас.
Юридичною передумовою об'єднання признається утворення єдиної сім!' особами, що мешкають в одній квартирі та користуються житлом за окремими договорами. Якщо цієї передумови немає, в об'єднанні повинно бути відмовлено, тому що в подібних випадках воно звичайно використовується для прикриття незаконної передачі житлового помешкання одним наймачем другому. При наявності ж зазначеної передумови в наймачів виникає право на об'єднання.
Необхідно визнати, що наймач, який мешкає у відомчому будинку по спеціальному житловому зобов'язанню, вправі об'єднатися лише з наймачем, який володіє таким же правом на житлове помешкання. Але які б умови для права на об'єднання не були потрібні, якщо у наймачів таке право є, а наймодавець ухиляється від укладання єдиного договору, об'єднання може бути здійснене в судовому порядку за допомогою позову, пред'явленого до наймодавця.
Наймач управі зажадати помешкання по суду і стягнути відшкодування понесених ним збитків, якщо наймодавець перешкоджав здійсненню права на об'єднання двох чи декількох жилих приміщень.
Обов'язки наймача:
- використання житлового помешкання, а також підсобних приміщень і місць загального користування тільки за прямим призначенням і на рівних правах з іншими наймачами, що мешкають у цій квартирі;
- при вселенні в житлове помешкання інших осіб наймач зобов'язаний додержуватися чинних в даній місцевості правил прописки громадян, хоча на сьогодні інститут прописки і відмінено;
- бережливо ставитись до будинку;
- підтримувати житлове помешкання в справному стані, проводити поточний ремонт. У будинках місцевих Рад і відомств до поточного ремонту відноситься білення стель, фарбування стін, підлог і т. д.;
- наймачі зобов'язані держати в чистоті і порядку житлові помешкання і місця загального користування квартири, зокрема після користування ванною вона і зливальні труби повинні промиватися теплою водою, ванна кімната і санітарно-технічне устаткування мають бути продезинфіковані;
- у зимовий період (при відсутності центрального опалення) необхідно робити регулярну топку печей, підтримуючи нормальну температуру в житлових помешканнях і в місцях загального користування (кухні й ін.);
- своєчасно вставляти і замазувати другі рами, витирати вікна і підвіконня, не допускаючи набрякання води від потіння вікон і льоду на підлогу;
- щодня прибирати і провітрювати помешкання, не рідше одного разу на тиждень мити підлоги (за винятком паркетних) у житлових кімнатах і місцях загального користування, слідкуючи при цьому, щоб вода не проникала через вентиляційні решітки в підлозі;
- паркетні підлоги натирати не рідше одного разу на місяць;
- утримувати ванну, підлогу і стіни ванної кімнати і вбиральні в чистоті і сухими, не кидати в унітази і раковини кухонні відходи та інші предмети, що засмічують каналізацію;
- мати у вхідних дверей квартири постілки для витирання взуття;
- сміття, кухонні відходи збирати у відра, що щільно прикриваються кришкою і щодня виносити їх із квартири в зазначені житло-експлуатаційною організацією місця або згідно з графіком виносити до спеціальних машин (якщо немає сміттєпроводу);
- харчові відходи збирати в спеціальний посуд, котрим відгодівельні господарства забезпечують мешканців, щодня виносити і зсипати в тару, що встановлюється на садибах;
- у випадку появи гризунів повідомляти житлово-експлуатаційні управління;
- своєчасно вносити квартирну плату, а також платежі за комунальні послуги;
- дотримуватися правил соціального співжиття, а також чинних правил користування житловим помешканням;
- економно витрачати воду, газ, електричну і теплову енергію;
- не допускати використання житлових будинків на шкоду інтересам суспільства;
- при припиненні договору повернути наймодавцю житлове помешкання в тому стані, у якому воно було отримано, з урахуванням нормального зносу або в стані, обумовленому договором. При виїзді з житлового помешкання в будинку місцевої Ради або відомства воно здається наймодавцю по акту із забороною знімати встановлені наймачем устаткування і пристосування, якщо це може заподіяти шкоду помешканню.
У випадку порушення покладених на наймача обов'язків він також піддається визначеним санкціям, зокрема він зобов'язаний відшкодувати викликані погіршенням найнятого житлового помешкання збитки, якщо не доведе, що це відбулося не з його вини і не з вини спільно проживаючих із ним членів сім'ї.
7. Форма
Житлові зобов'язання в будинках місцевих Рад або відомств потребують письмового оформлення (ч. 1 ст. 61 ЦК). Вони повинні оформлятися ордером, фінансовим особовим рахунком, а також письмовим договором. Ця вимога на практиці найчастіше не дотримується, і справа обмежується лише тим, що відповідно до ордера наймодавець фактично надає, а наймач фактично займає виділене йому житлове помешкання. Такі дії аж ніяк не складають односторонніх угод наймодавця і наймача. Кожен з односторонніх правочинів, навіть якщо вони взаємозалежні, відбувається самостійно і породжує певні юридичні наслідки незалежно від іншого. Тим часом наймач не міг би поселитися в житлове помешкання, якби воно не було надано, як і наймодавець надає помешкання лише за вимогою наймача, який бажає в ньому оселитися. Тому фактичне вселення, не супроводжуване письмовим договором, є теж договір, хоч йому і не надано необхідної форми. Оскільки ж письмова форма в цьому випадку не складає умови дійсності договору, а факт його укладання з очевидністю випливає із факту заняття житлового помешкання і відкриття наймачу фінансового особистого рахунку, існування договору не може бути поставлено ні під який сумнів.
Щодо письмової форми цього договору (ст. 61 ЖК), то не можна не погодитися з думкою В.Ф. Маслова, який стверджував, що письмова форма тут не розглядається як обов'язкова умова виникнення договірних відносин. Цією умовою є ордер та факт вселення громадянина у вказане житлове приміщення. Як наслідок, письмовий договір лише обертає у цивільно-правову форму вже ті відносини, що виникли з найму житлового приміщення, та є засобом інформації сторін про їх права та обов'язки.
Особистий рахунок - бухгалтерський документ, допоміжний стосовно договору найму житлового помешкання, і він служить в основному для розрахунків між наймачем і наймодавцем. Таким чином, його відкриття є одностороннім актом наймодавця, що не може замінити двостороннього договору найму житлового помешкання. Проте в тих випадках, коли через будь-які причини не був укладений письмовий договір найму житла, наданого громадянину в користування, відкриття особистого рахунку може бути одним із доказів, що підтверджують укладання сторонами договору.
8. Порядок укладання договору та внесення змін
Договір соціального найму - це двосторонній правочин, а тому для його укладання потрібна угода сторін. Щоб сторони могли досягти згоди і тим самим укласти договір, необхідно, щоб одна із них зробила пропозицію про укладення договору, а інша - прийняла цю пропозицію. Тому укладення договору проходить дві стадії. Перша стадія називається офертою, а сторона, що робить пропозицію укласти договір, оферентом. Друга стадія називається акцептом, а сторона, що приймає пропозицію, - акцептантом. Договір вважається укладеним, коли оферент одержить акцепт.
Вважається, що в договорі соціального найму житла офертою є видача ордера, а акцептом - вселення його отримувача в запропоноване житло. Розглянемо більш детально ці елементи.
Відомо, що за своєю юридичною природою ордер на житлове приміщення є особливим адміністративно-правовим документом, у якому міститься розпорядження, наказ житлово-експлуатаційній організації надати громадянину, на ім'я якого виданий ордер, і членам його сім'ї в користування для проживання жиле приміщення, зазначене в ордері. Але мало хто звертає увагу на те, що ордер водночас містить в собі і пропозицію укласти договір найму житлового приміщення, яке зазначено в ньому. На нашу думку, видача громадянину ордера і є офертою (пропозицією), що спрямована на укладення відносин з соціального найму житла. На користь цього говорить наступне. Ордер містить в собі всі елементи (ознаки) оферти. По-перше, пропозиція отримати зазначене житло адресована конкретній особі. По-друге, ордер вміщує пропозицію та досить визначено виражає намір власника (держави чи громадської організації) укласти договір з адресатом, якщо останній прийме цю пропозицію. Більше того, враховуючи той факт, що ордер є дійсним протягом ЗО (при міжгороднім обміні - 60) днів, можна стверджувати, що маємо справу з офертою, що зроблена з вказівкою строку для відповіді (стаття 155 ЦК). По-третє, ніким не піддається сумніву те, що ордер є підставою для укладення договору соціального найму житла. На це вказує і ст. 61 ЖК. Проте у науці цивільного права є кілька точок зору про ступінь співвідношення ордера та договору найму житлового приміщення. Перша виходить з того, що підставою виникнення прав наймача на надане йому житлове приміщення є відповідний адміністративний акт - ордер. Друга вказує, що цей акт сам по собі не є підставою виникнення прав на житло, але надає наймачу лише право вимагати укладення договору найму відповідного житлового приміщення. Права ж та обов'язки наймача, у тому числі й право на отримання передбаченого у адміністративному акті приміщення, випливають лише з укладеного сторонами договору. Третя - право користування житловим приміщенням виникає зі складної юридичної процедури, якою є поєднання адміністративного акту та укладеного на його підставі договору житлового найму.