Виселення з житлових будинків, що загрожують обвалом.
Відомо, що жилі будинки (житлові приміщення) під впливом часу, природних умов і в результаті їх використання поступово зношуються і можуть прийти в стан, що загрожує обвалом. Як вказано у правовій літературі, необхідність розірвання договору найму і виселення із жилих будинків або жилих приміщень, що загрожують обвалом, пов'язана з прийняттям невідкладних заходів для відселення з метою безпеки проживаючих у них громадян.
Обвал може загрожувати всьому будинку чи частині приміщень цього будинку. Висновок про технічний стан житлового будинку або жилого приміщення, у залежності від галузевої приналежності, складає спеціально створена комісія з числа відповідних спеціалістів. Висновки комісії про загрозу обвалу житлового будинку або житлового приміщення затверджуються місцевим виконкомом, незалежно від того, у чийому віданні вони знаходяться, водночас з ухваленням рішення про надання для відселення громадян іншого впорядкованого житлового приміщення.
Обов'язок по наданню іншого впорядкованого житлового приміщення при виселенні з жилого будинку, що загрожує обвалом, покладається відповідно до ст. 112 ЖК залежно від приналежності будинку на виконавчий комітет місцевої Ради або юридичну особу, а при неможливості надання житлового приміщення цією організацією - на виконавчий комітет місцевої Ради.
Правом на одержання іншого обладнаного жилого приміщення у зв'язку з виселенням із житлового будинку, що загрожує обвалом, користуються не тільки проживаючі в них наймачі, а і члени їхніх сімей.
Виселення з житлового будинку (житлового приміщення), що підлягає переустаткуванню в нежилий. Розірвання договору найму житлового помешкання і виселення наймача і членів його сім'ї з наданням іншого впорядженого житлового помешкання провадиться у випадку переустаткування житлового будинку або житлового помешкання, що займається наймачем, у нежиле.
Законом (ст. 8 ЖК) встановлено, що переведення придатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду в нежилі, як правило, не допускається. У виняткових випадках переведення жилих будинків і жилих приміщень у нежилі може здійснюватися за рішенням відповідних виконавчих органів (ч. 2 ст. 7 ЖК).
Виконавчий комітет відповідної місцевої Ради приймає рішення про переведення житлового будинку або житлового помешкання в нежилі незалежно від відомчої приналежності житлового фонду, причому переведення житлових будинків і житлових помешкань відомчого і громадського житлового фонду в нежилі не може провадитися з ініціативи підприємств, установ, організацій або органу управління громадської організації. Відповідно до ч. 2 ст. 8 ЖК УРСР таку пропозицію можуть вносити лише міністерства, державні комітети, відомства і центральні органи громадських організацій. Переведення житлових будинків і житлових помешкань, що належать житлово-будівельним кооперативним, у нежилі не припускається взагалі, за винятком випадків, коли житловий будинок став непридатним для проживання (частини 3, 4 ст. 8 ЖК).
Можливість ухвалення рішення про переведення житлового будинку або житлового помешкання в нежилі обумовлена як непридатністю його для подальшого проживання, так і виниклою необхідністю розміщення в ньому лікувальної установи, підприємств побутового обслуговування, суспільного харчування, торгівлі або розширення виробничих площ розташованих поруч промислових і інших підприємств, установ або організацій.
Обов'язок по наданню іншого упорядкованого житлового помешкання для виселення після ухвалення рішення про переустаткування житлового будинку або житлового помешкання в нежилі покладається відповідно до ч. 2 ст. 111 ЖК на організацію, якій належить переустатковувати житловий будинок або житлове помешкання або якій призначається передати переустаткований житловий будинок (житлове помешкання). При відсутності у організації або неможливості надання нею житлового помешкання обов'язок по його наданню покладається на виконавчий комітет місцевої Ради, на території якого розташовані житлові будинки або житлові помешкання, що підлягають переустаткуванню.
Правовою підставою для розірвання договору найму, у даному випадку є зміна цільового призначення житлового будинку або житлового помешкання, що у зв'язку з переведенням у нежилі виключаються зі складу житлового фонду. Тому передача житлового будинку або житлового помешкання для використання в якості фонду відселення для надання житлової площі на час капітального ремонту або переустаткування під службове помешкання або гуртожиток не є підставою для розірвання договору найму по передбаченим ч. 2 ст. 111 ЖК підставам.
Склад осіб, що мають право на забезпечення житловою площею при переведенні житлового будинку або житлового помешкання в нежилі, а також кількість квартир, що можуть бути надані, визначається в такому ж порядку, як і при забезпеченні житловими помешканнями при знесенні житлового будинку або житлового помешкання в зв'язку з відведенням земельної ділянки для державних або громадських потреб.
Надаване громадянам у зв'язку з виселенням інше благоустроєне жиле приміщення повинно знаходитись у межах даного населеного пункту і відповідати вимогам статті 50 ЖК України. Громадянам, які займали окрему квартиру, має бути надано окрему квартиру. Якщо наймач займав більш ніж одну кімнату, йому надається жиле приміщення, що складається з того ж числа кімнат. За розміром жиле приміщення має бути не меншим за те, яке займав наймач, однак у межах норм жилої площі. Якщо наймач або член сім'ї, що проживає разом з ним, має право на додаткову жилу площу і фактично користується нею, жилі приміщення надаються з урахуванням норми додаткової жилої площі. У разі виселення з житлового приміщення, меншого за розміром, ніж це передбачено для надання житлового приміщення в даному населеному пункті, відселюваному надаються жилі приміщення відповідно до встановленого розміру.
Виселення з житлових приміщень, що знаходяться на території військових містечок.
Специфічна підстава міститься в ч. 2 ст.110 ЖК. У ній передбачена можливість виселення з житлових приміщень у військових містечках офіцерів, прапорщиків і мічманів, інших військовослужбовців надстрокової служби у Збройних Силах України і прирівняних до них осіб, звільнених із дійсної військової служби у відставку або в запас, а також тих, хто проживає разом із ними, із житлових приміщень, що знаходяться у військових містечках, з наданням іншого благоустроєного житлового приміщення. У такому ж порядку виселяються з військових містечок інші особи, що втратили зв'язок зі Збройними Силами але продовжують займати житлові приміщення у військових містечках.
Закриті військові містечка є одним із видів закритих адміністративно-територіальних утворень. Підставою для розірвання договору найму і наступного виселення із житлового приміщення, що знаходиться у військових містечках та займається звільненими із дійсної військової служби у від ставку або запас, є сам факт припинення військової служби незалежно від причини звільнення або втрати зв'язку з Збройними Силами, оскільки ця обставина виключає можливість подальшого проживання у військових містечках із їх особливим правовим режимом1. Дія ч. 2 ст. 110 ЖК поширюється і на осіб, що проходили службу у військових частинах МВСУ і СБУ, або тих, що мали зв'язок із ними на інших засадах. Іншими особами, крім тих, що були військовими, є, наприклад, громадяни, які працювали у відповідних військових частинах (установах) за трудовим договором і звільнилися (звільнені) з роботи.
Надане для виселення інше опоряджене житлове приміщення не обов'язково повинно знаходитися в місці розташування військового містечка, воно може бути надане в межах того адміністративного району, на території якого розташоване військове містечко.
Виселення громадян у зв'язку з капітальним ремонтом жилого будинку
Під час проведення капітального ремонту жилого будинку державного або громадського житлового фонду встановлені особливі правила для виселення наймача. В частині 1 ст. 101 ЖК передбачено, що при проведенні капітального ремонту в указаних жилих приміщеннях, коли ремонт не може бути проведено без виселення наймача, наймодавець зобов'язаний надати наймачеві та членам його сім'ї на деякий період інше житло, не розриваючи при цьому договорів найму на ремонтоване приміщення.
Виселення «на деякий період» означає, що житлове зобов'язання не припиняється: після того, як капітальний ремонт буде завершений, наймач вправі зайняти своє попереднє приміщення. Але і виселення, і повернення старого приміщення закон пов'язує з певними умовами. По-перше, для виселення необхідно, щоб будинок дійсно потребував капітального ремонту. По-друге, ремонт є неможливим без попереднього виселення. По-третє, при наявності спеціальних коштів для проведення ремонту. Необхідність виселення виникає, наприклад, при проведенні перепланування квартири, заміні перекриття і т. д. Перші два факти підтверджуються висновком спеціальних органів, де вказується і термін проведення такого ремонту. При наявності вказаних умов і у разі відмови наймача від переселення в Інше жиле приміщення наймодавець може вимагати переселення його в судовому порядку. Разом з тим вважаємо істинним висновок, що коли проведення ремонту може бути здійснено без звільнення приміщення наймачем і членами його сім'ї, то наймодавець не вправі ставити питання про їх виселення. Необхідно підкреслити, що водночас законодавство не передбачає і права наймача вимагати надання йому іншого жилого приміщення на період капітального ремонту, якщо останній можливо провести без виселення, хоча при цьому для жильців і створюються певні незручності.
Жиле приміщення, надане на час капітального ремонту, має знаходитись у межах даного населеного пункту і від повідати встановленим санітарним і технічним вимогам. Як правило, наймодавець надає наймачу в таких випадках за рахунок спеціально створеного маневрового фонду друге жиле приміщення, придатне для проживання, хоча і не завжди рівноцінне приміщенню, з якого наймач тимчасове виселяється. При цьому не дивлячись на збереження попереднього договору наймач вносить квартирну плату лише за житло, надане йому на час ремонту. Наймач не зобов'язаний проводити поточний ремонт у тому приміщенні, що йому тимчасово надано. Але це не звільняє його від виконання загальних зобов'язань по забезпеченню збереження жилих будинків, тобто бережно відноситись до вказаного приміщення, використовувати відповідно до призначення, дотримуватись правил утримання жилих приміщень і т.д.