Після закінчення ремонту власник будинку (квартири) зобов'язаний надати наймачеві займане ним раніше або інше рівноцінне жиле приміщення в належному йому будинку (квартирі), за винятком випадків, коли відповідно до затвердженого виконавчим комітетом місцевої Ради проекту переобладнання чи перепланування будинку (квартири) жиле приміщення, займане наймачем, не може бути збережено. На це не потрібна згода наймача і членів його сім'ї. Право вибору предмета виконання альтернативного зобов'язання по наданню жилого помешкання після капітального ремонту в даному випадку належить наймодавцю. При цьому його право вибору не обмежено якимись умовами, наприклад, неможливістю надати раніше займане приміщення.
Право давати згоду на переустаткування житлового будинку, у якому знаходиться здане в найм житлове помешкання, якщо таке переустаткування істотно змінює умови користування житловим помешканням.
Наймодавець вправі вимагати виселення наймача і членів його сім’ї у випадку, коли капітальний ремонт не може бути зроблено без виселення наймача. У цьому випадку наймодавець не зобов'язаний надавати наймачу на час капітального ремонту інше житлове помешкання. У зв'язку з відсутністю у власника вищезгаданого обов'язку в нього не виникає й обов'язок по відшкодуванню наймачу витрат, викликаних переїздом в інше житло на час ремонту.
Право наймача і членів сім'ї.
При невиконанні наймодавцем своїх обов'язків по капітальному ремонту наймач житлових помешкань вправі зробити ремонт із покладенням усіх витрат по їхній кошторисній вартості на рахунок наймодавця.
Наймач не вправі робити перебудови і реконструкції житлового помешкання без згоди наймодавця.
Наймач вправі вселити в займане їм приміщення подружжя, дітей, батьків, а також інших осіб із письмової згоди власника будинку і всіх проживаючих із наймачем членів сім'ї. Неповнолітні діти можуть бути вселеними без згоди наймодавця і членів сім'ї наймача.
До числа прав наймача за договором комерційного найму житлового помешкання відноситься право здачі житлового помешкання в піднайм, а також право на вселення тимчасових мешканців.
Особи, що вселилися в житлове помешкання з дотриманням зазначених вище вимог у якості членів сім'ї наймача, набувають рівне з іншими членами сім'ї право користування помешканням, якщо при їхньому вселенні між цими особами, наймодавцем, наймачем і проживаючими разом з ними членами його сім'ї не було іншої угоди про порядок користування житловим помешканням.
Наймач та інші громадяни, що постійно з ним проживають, вправі за згодою наймодавця замінити у договорі приватного найму житлового помешкання особу наймача.
При тимчасовій відсутності наймача або членів його сім'ї, що мешкають у будинку, який належить громадянину на праві приватної власності, за ними зберігається займане житлове помешкання протягом шести місяців. Право на житло зберігається також у випадках і в межах термінів, установлених пунктами 1 і 5 частини З і частиною 4 ст. 71 ЖК УРСР.
Наймач жилого приміщення в будинку (квартирі) вправі за письмовою згодою проживаючих разом з ним членів сім'ї, включаючи тимчасово відсутніх, а також власника будинку (квартири) провести обмін займаного жилого приміщення з іншим наймачем у цьому будинку (квартирі) або в іншому будинку (квартирі), що належить суб'єкту недержавної власності.
Відмову власника будинку (квартири) у згоді на обмін жилими приміщеннями не може бути оспорено в судовому порядку.
Обов'язки наймача і членів сім'ї.
Наймач зобов'язаний використовувати житлове помешкання тільки для проживання, забезпечувати цілість житлового помешкання і підтримувати його в належному стані. Необхідно при цьому підкреслити, що зміст обов'язку по належному утриманню житлового помешкання не обмежується тільки межами помешкання, а поширюється також на будинок і прибудинкову територію. Наприклад, громадянин викидає сміття на сходові площадки, псує кабіни ліфту і зелені насадження навколо будинку, вигулює у неналежному місці собак і т. д., то він порушує покладені на нього обов'язки по дотриманню правил утримання житлового будинку і прибудинкової території і може бути притягнутий за це до встановленої законом відповідальності. Наймач також зобов'язаний:
- своєчасно вносити плату за житлове помешкання і комунальні платежі;
- робити поточний ремонт, якщо інше не встановлено договором найму житлового помешкання.
- підтримувати найняте житлове помешкання в справному стані;
- при припиненні договору найму звільнити займане житлове помешкання в тому стані, у якому він його одержав, з урахуванням нормального зносу, або в стані, обумовленому договором.
Повнолітні члени сім'ї несуть солідарну з наймачем майнову відповідальність по зобов'язаннях, що випливають з даного договору.
Користуючись житловим помешканням, громадянин стикається з цілим колом осіб, що його оточують. Усі вони зацікавлені в тому, щоб відношення по використанню житлового помешкання носили цивілізований характер, відповідали не тільки вказівкам правових норм, але також сформованим нормам моралі і правилам гуртожитку, тобто не виходили за рамки пристойностей. У зв'язку з цим на наймача покладається обов'язок додержуватися правил суспільного співжиття. Наприклад, не порушувати спокою інших осіб з 23 до 7 години та дотримуватись повної тиші.
Права й обов'язки піднаймачів.
Як вказувалось раніше, договір піднайму є похідним від найму, проте являє собою самостійне зобов'язання. Виходячи з цього, можна зазначити, що права і обов'язки піднаймачів аналогічні наймачам.
7. Зміна договору приватного найму житлового помешкання
Договір найму житла в будинку, що належить громадянину на праві приватної власності, може бути змінений тільки за згодою наймача, членів його сім'ї і наймодавця, за винятком випадків уселення батьками своїх неповнолітніх дітей, де не потрібна така згода, та надання наймачу по закінченні капітального ремонту будинку іншого житлового помешкання.
Наймач житлового помешкання в зазначеному будинку вправі за згодою членів сім'ї в будь-який час розірвати договір найму. У випадку вибуття наймача і членів його сім'ї на постійне проживання в інший населений пункт або в інше житлове помешкання в тому ж населеному пункті договір найму житлового помешкання вважається розірваним із дня вибуття. Якщо з житлового помешкання вибуває не вся сім'я, то договір наймання житлового помешкання не припиняється, а лише вибулий член сім'ї втрачає право користування ним із дня вибуття.
Укладений на певний строк договір найму жилого помешкання в будинку, що належить громадянину на праві особистої власності, припиняється після закінчення цього терміна і може бути продовжений лише за згодою між наймачем і наймодавцем. Дострокове розірвання такого договору з ініціативи наймодавця можливо лише за згодою наймача, а при її відсутності - у судовому порядку.
Найм житлового помешкання, укладений на невизначений термін, може бути розірвано відповідно до вимоги наймодавця, якщо житлове помешкання, що займається наймачем, необхідно для проживання йому і членам його сім'ї. У цьому випадку власник будинку (квартири) повинен попередити наймача про майбутнє розірвання договору за три місяці. Фактами, що підтверджують таку необхідність, можуть бути будь-які обставини: збільшення кількості членів сім'ї, виділення окремих членів сім'ї, бажання об'єднатися з батьками, дітьми або іншими членами сім'ї і т. п. При цьому власник не повинен доводити, що необхідність у використанні житла для його нужд виникла або зросла після укладення договору з наймачем, вона могла існувати і раніше. Важливо довести лише потребу в жилому приміщенні для проживання самого власника і членів його сім'ї. При цьому потреба повинна бути наявною, а не очікуваною, реальною, а не удаваною.
Неприпустимо припинення найму в тих випадках, коли буде встановлено, що власник, посилаючись на потребу в житловому помешканні, у дійсності вимагає виселення, щоб здати помешкання в найм іншій особі або продати будинок. Необхідно також відзначити, що судова практика припускає можливість задоволення потреб власника і членів його сім'ї у використанні помешкання для власного користування шляхом вилучення в наймача частини житлової площі у вигляді окремих ізольованих помешкань.
Позов власника житла про виселення наймача, вселеного в кімнату, що займається безпосередньо самим власником або членами його сім'ї, підлягає задоволенню незалежно від терміну проживання наймача в цій кімнаті.
Договір найму житлового помешкання, укладений як на визначений, так і на невизначений термін, може бути розірвано за вимогою наймодавця, якщо наймач або спільно проживаючі з ним особи систематично руйнують або псують житлове помешкання, або використовують його не за призначенням, або систематичним порушенням правил соціального співжиття унеможливлюють для інших проживання з ними в одній квартирі або однім будинку.
При цьому для розірвання договору найму житлового помешкання за вимогою наймодавця за мотивом систематичного порушення наймачем або членами його сім'ї правил співжиття (частина 4 ст. 168 ЖК УРСР) не потрібно, щоб у відношенні відповідачів попередньо починалися міри попередження і суспільного впливу, зазначені в частині 1 ст. 116 ЖК УРСР.
Спеціальною підставою для розірвання договору з наймачем, що мешкає в будинку приватного власника, є також систематична несплата наймачем квартирної плати. У законі не міститься вказівки про те, що варто розуміти під систематичним неплатежем наймачем квартирної плати. Судова практика дотримується позиції, що таким неплатежем варто вважати несплату наймачем квартирної плати протягом трьох місяців підряд. Таке роз'яснення по даному питанню дано також у постанові Пленуму Верховного Суду УРСР від 12 квітня 1985 р. (п. 23).