Окремо потрібно зупинитися на співвідношенні договору міни та купівлі-продажу в тому регулятивному впливі, який вчиняє купівля-продаж на відносини міни. Незважаючи на те, що історично міна попереджала купівлю-продаж, купівля-продаж отримала більш ранню юридичну регламентацію і до сьогодення відносини міни житла не позбавлені правового впливу з боку відносин купівлі-продажу житла. Вказані договори порівнює та обставина, що обидва вони є юридичне закріпленими способами еквівалентного обміну, тому до міни застосовні правила, що регулюють купівлю-продаж житла з урахуванням особливостей міни житла. На нормативному рівні це закріплено у статті 242 ЦК УРСР.
Як міна житла, так і купівля-продаж житла передбачають зустрічне надання чи сплатний еквівалент, що надається покупцем продавцеві в обмін на річ, якою є житлове приміщення. Але основною відмінністю є те, що у першому випадку відчужувачеві надається у власність інше майно, у тому числі й житло, а у другому випадку - відповідна грошова сума, тобто різними є форми еквівалента. Тому при міні житла продавець водночас виступає також покупцем того житла, яке йому надається замість зустрічного надання з його боку. Отримання речі в одному випадку і грошей в іншому складає правову мету для відчужувача за цими договорами. Водночас міна є змішаним договором, у якому є два договори купівлі-продажу та у якому поєднуються два зустрічних юридичних об'єкти купівлі-продажу, дві речі3. У той же час не можна розуміти договір міни як просте складання двох договорів купівлі-продажу - це було б дуже широко. Адже необхідно враховувати виключення з купівлі-продажу істотної її складової частини - грошового еквівалента. Саме таке змішане зобов'язання, що поєднує у собі дві речі, кожна з яких виступає як правова мета та як зустрічний еквівалент у договорі має місце при міні взагалі та при міні житла зокрема.
Оскільки міна не породжує грошового зобов'язання, до неї не можуть бути застосовані правила купівлі-продажу стосовно грошових розрахунків. До того ж тут не можуть застосовуватись правила ст. 214 ЦК УРСР щодо сплати стороною, яка прострочила сплату трьох процентів річних. При наявності в договорі міни грошової доплати правила про грошові розрахунки розповсюджуються на ці правовідносини тільки в частині сплачуваної доплати1. Тобто у договорі міни є припустимим, коли поряд з зустрічним наданням у вигляді іншої речі сплачується грошове надання. При цьому зустрічне грошове надання у міни складає різниця між вартістю отриманої речі та вартістю цієї речі. Отже, щоб зберігався принцип еквівалентності надання при міні та враховуючи, що різну за вартістю річ не завжди можливо знайти, як виняток є припустимим часткові грошові розрахунки у межах цього договору.
А.В. Кичихин та Н.А. Щербакова висловлюють думку, що на відносини міни житла розповсюджується право переважної купівлі, що передбачено ст. 114 ЦК УРСР для учасників загальної часткової власності2. Дозволимо собі в цьому засумніватися. Адже право переважної купівлі здійснюється, оскільки гроші служать правовою метою продавця в купівлі-продажу, вони мають родові ознаки та їх цінність полягає лише у тому, що вони є засобом платежу, визначаючись за кількісними показниками. Зворотна ситуація має місце при міні, коли правовою метою продавця є отримання іншої речі. Причому не будь-якого майна, а конкретного, індивідуально визначеного. У цьому випадку воно має властиві тільки йому якісні показники. Тому потрібно погодитися з В.М. Са-мойленко та В.А. Кройтором, які зазначають, що на договір міни не розповсюджується правило переважної купівлі частки в спільному майні3. Останню думку вважаємо більш обґрунтованою та логічною. Адже якщо припустити можливість міни житла з урахуванням права переважної купівлі частки, порушувалась би суттєва умова цього договору щодо його предмета. Розповсюдження ж норми про право переважної купівлі щодо договору купівлі-продажу є можливим, оскільки тут ані становище, ані суттєві умови договору не порушуються: продавець у всякому разі отримує саме ту грошову суму, що він зміг би отримати й від покупця, який не є учасником спільної часткової власності. Цим шляхом іде і судова практика вирішення спорів.
Спільними рисами міни і купівлі-продажу є те, що за обома цими зобов'язаннями здійснюється перехід права власності на майно. Аналогічно вирішується питання про форму та умови договору міни; про права, обов'язки (за винятком грошової оплати) і відповідальність сторін, а також щодо ризику випадкової загибелі або псування майна і виникнення права власності у покупця. Крім того, вказані відносини мають новий юридичний об'єкт, який в обох випадках складає сплатна передача свого майна у власність іншій особі. Саме ці спільні риси дозволяють застосовувати правове регулювання купівлі-продажу до відносин міни у відповідній частині.
На території нашої країни відносини міни в історичному зрізі зазнавали різного роду обмежень. Так, у Російській імперії з 1714 року згідно з Указом «О единонаследии» (російською) прямо заборонялося укладати договори міни нерухомості, у тому числі й житла4. До цього Указу міна нерухомості здійснювалася без яких-небудь обмежень. Причиною ж для поступової її заборони стало те, що, коли у родині власника маєтку було кілька спадкоємців, з його смертю відбувалося роздроблення маєтку. Згодом це роздроблення набувало великих розмірів, що не відповідало державним інтересам. Крім того, існуюче обмеження було зумовлене тим, «...чтобы пошлины не пропадали и можно было сделать учет стоимости имущества»1. Це свідчить про більш обмежений зміст договору міни в праві дореволюційної Росії: оскільки майно мінялося на майно, не проводилася його оцінка, що перешкоджало стягненню мита. Тому міну вищезгаданим указом просто скасували і таке становище було аж до Жовтневої революції 1917 року.
Але і в радянські часи не доводилося говорити про вільне застосування договору міни і зняття з нього усіх обмежень. Наприклад, договір міни житла між його власниками був можливим тільки за умови, що кожна із сторін протягом останніх трьох років не міняла чи не продавала свого житла. Застосування цієї норми до договору міни носило відсилко-вий характер, оскільки безпосередньо нею регулювались відносини купівлі-продажу. Щоб додатково проілюструвати той тиск, що робився на відносини міни, наведемо цитату з праці В.М. Самойленка та В.А. Кройтора, які визначають, що за часів адміністративно-планової системи юридичне обмін автомобілів на інше майно не був заборонений, але фактично ці договори не укладалися, оскільки вони не реєструвалися нотаріальними конторами. Тому громадяни між собою укладали переважно договори міни на дрібному побутовому рівні. Для організацій існувала пряма заборона щодо укладання договорів міни. Ця заборона встановлювалася Постановою РНК СРСР «Про ліквідацію ненормальних фактів прямого товарообміну між господарськими організаціями» від 18 жовтня 1931 року4. Причому за суб'єктним складом ця заборона тлумачилася значно ширше. Наприклад, П.Е. Орловський відмічав: «Что касается отношений между гражданами и социалистическими организациями, то хотя постановление СНК СССР от 18 октября 1931 года к этим отношениям не относится, но, исходя из мотивов, указанных в этом постановлении, необходимо считать, что оно применяется и к этим отношениям». У більш м'якому вигляді, тільки для державних організацій, така заборона досі встановлена в ч. З ст. 241 ЦК УРСР. Поширене тлумачення цієї статті щодо підприємств недержавної форми власності не можна робити, оскільки ст. 10 Закону України «Про підприємства в Україні» прямо вказує, що підприємства можуть обмінювати майно, що їм належить. Виняток становлять норми закону, які прямо передбачають заборону міни чи бартеру між вказаними суб'єктами. Відрадно відмітити, що проект ЦК України не містить будь-яких обмежень відносно міни щодо юридичних осіб. Це зумовлене поступовим відходом економіки нашої держави від планової системи розподілу товарів до вільної ринкової економіки, що веде до розширення свободи договірних відносин в умовах самостійності господарюючих суб'єктів.
Щодо можливості здійснення грошової доплати у межах договору міни, то тут також думки вчених різних часів не були однозначними. У римському праві прихильники сабіньянської школи визнавали угоду міни товарів з грошовою доплатою купівлею-продажем. Прокульянці, навпаки, вважали такий договір міною незалежно від наявності грошової доплати3. У доктрині радянського періоду обмін товару на товар, у тому числі з грошовою доплатою, визнавався міною. У ЦК УРСР грошова доплата при міні прямо не передбачена, але на практиці вона має місце та в цілому зараз не є забороненою. Більше того, торкаючись перспективного законодавства, бачимо, що грошова доплата при міні закріплена в п. З ст. 763 проекту ЦК України. Аналогічна позиція закріплена в п. 2 ст.568 ЦК РФ. В сучасній юридичній літературі також зазначається, що за домовленістю сторін в договорі міни може міститися умова про доплату на користь тієї сторони, майно якої має більшу вартість. Що стосується юридичної сутності виникаючих відносин, то, як відмічає В.І. Акимов, виникають змішані правовідносини, в яких елементи договору міни поєднуються з елементами договору купівлі-продажу, але виникнення самостійного виду договору не відбувається. Тобто міна з частковою грошовою доплатою не є новим видом договору, а є лише змішаним договором, у якому зустрічаються відносини міни та, у відповідній частині, купівлі-продажу. При цьому, якщо сторони договору міни домовляються про грошову доплату за майно меншої вартості, ця умова повинна бути обов'язково закріплена в договорі. В іншому випадку вартість майна в договорі міни вважається рівною. Та це вірно, оскільки грошова доплата у договорі міни є винятком. Якщо про це не йдеться у договорі, застосовується загальне правило, згідно з яким міна є безгрошовим еквівалентним обміном одного товару на інший. Подібна ситуація, на наш погляд, може відбуватись і в договорі з міною нееквівалентних за вартістю речей. В цьому випадку має місце також змішаний договір, де елементи договору міни поєднуються з елементами договору дарування.