Ст. 427 ЦК УРСР встановлює, що відчуження будинку набувачем за життя відчужувача не є можливим. Ч. 1 ст. 800 проекту ЦК України також передбачає обмеження розпорядження набувача майном та встановлює, що відчужувач майна набуває право застави на це майно, а набувач не має права під час дії договору обтяжувати майно боргами та відчужувати його. Тобто встановлена спеціальна норма щодо неможливості відчуження предмета застави, оскільки взагалі відчуження майна заставодавцем можливе із згоди заставоутримувача, що передбачено ст. 17 Закону України «Про заставу». Як бачимо, позиція законодавця щодо заборони відчуження майна набувачем під час життя відчужувача є традиційною та незмінною. Це обмеження цілком виправдано, оскільки відчужувач майна виконує своє основне зобов'язання за договором, коли надає майно набувачу у власність, тобто безпосередньо після укладення договору. Але набувач майна, навпаки, виконує свої зобов'язання протягом тривалого, що не є визначеним остаточно, часу. Адже обмеження щодо відчуження майна набувачем за договором довічного утримання спрямоване передусім на те, щоб зберегти майно у той період, коли набувач ще не виконав свої зобов'язання. Тобто виконує функцію забезпечення виконання зобов'язання боржником та захищає найслабкішу сторону цього договору - кредитора.
Оскільки набувач стає власником майна, він бере на себе усі обтяження та ризики, що пов'язані з цим майном. У тому числі він сплачує усі податки та платежі з майна, несе ризик його випадкової загибелі чи пошкодження. Останнє передбачено ст. 427 ЦК УРСР. З цього випливає, що у разі випадкової загибелі або псування майна набувач не звільняється надалі від здійснення надання на користь відчужувача. Таким чином, обов'язок щодо здійснення надання на користь відчужувача не залежить від фактичного володіння річчю набувачем. Визначним є факт виникнення у набувача права власності на майно, а це породжує його обов'язки.
При розгляді договору довічного утримання вважаємо за необхідне провести порівняльну характеристику із законодавством інших країн. Оскільки тривалий час російське та українське законодавство мали дуже близькі правові норми, розглянемо, як там регулюються такі відносини. У ЦК РФ договір довічного утримання має істотні відмінності від ЦК УРСР та від проекту ЦК України. Суттєвою відмінністю є те, що російське законодавство не виділяє довічне утримання як окремий вид договірного зобов'язання, а визначає його як різновид договору ренти. До договору довічного утримання за ЦК РФ застосовуються правила про довічну ренту з урахуванням особливостей, які характерні тільки для довічного утримання. Довічне утримання, що передбачене проектом ЦК України, суттєво відрізняється від російського. По-перше, російським законодавцем не передбачена можливість укладення відчужувачем договору довічного утримання на користь третьої особи, що знайшло відображення у проекті ЦК України. По-друге, проект ЦК України передбачає можливість за договором довічного утримання відчужувати поряд з нерухомістю також цінне рухоме майно, але останнє не є можливим за ЦК РФ. Нарешті, російське законодавство не встановлює можливість укладення договору довічного утримання на користь кількох фізичних осіб, а виходячи з ч. 2 ст. 798 проекту ЦК України це припускається. При цьому передбачено, що частки відчужувачів майна в праві на надання за таким договором вважаються рівними, якщо інше не передбачене в договорі. Останнє, судячи з всього, буде мати такий вигляд. Особи, які мають необхідність у довічному утриманні, і є власниками майна в різних частках, за укладеним договором довічного утримання будуть отримувати допомогу від набувача майна пропорційно цим часткам на право власності у відчужуваному майні. Але можливий і інший порядок, він залежить лише від волевиявлення сторін.
Наступна відмінність полягає у тому, що у проекті ЦК України передбачена можливість заміни предмету договору довічного утримання на рівноцінне за вартістю майно. Вважаємо це позитивною зміною. Адже відчужувач за договором довічного утримання може хворіти, наприклад, на астму. При деяких формах цього захворювання лікарі наполягають, щоб хворий постійно знаходився на свіжому повітрі. Але якщо житло знаходиться у промисловому районі міста та відчужувач буде продовжувати користуватись ним, це може призвести до пагубних наслідків для нього. З урахуванням змін, що запропоновані у проекті ЦК України, в цьому випадку досить буде за взаємним погодженням сторін лише замінити предмет договору на інше житло, і це буде оптимальним розв'язанням ситуації. Оскільки встановлюється обмеження лише за вартістю заміненого майна, а не за його видами, у такий спосіб може замінюватись житло на інше нерухоме чи рухоме майно або навпаки. Інша відмінність. За російським законодавством відчуження майна, що передане для забезпечення довічного утримання, можливе при наявності згоди на це одержувача ренти. Проект ЦК України забороняє відчуження цього майна за життя відчужувача (ч. 1 ст. 800). На цьому основні відмінності закінчуються.
Близькими моментами договорів довічного утримання за ЦК РФ та проектом ЦК України, що не є врегульованими ЦК УРСР, є наступні. Передбачена можливість заміни довічного утримання в натурі періодичними грошовими платежами. Прогресивним є те, що законом визначена мінімальна щомісячна сума утримання. Тотожними є формулювання, що при вирішенні спорів щодо обсягів довічного утримання суд повинен керуватися принципами сумлінності та розумності. Зараз, коли ЦК УРСР передбачає обсяг матеріального надання, обмежений лише угодою сторін, не є виключенням і випадки, коли забезпечення відчужувача настільки невелике, що він неспроможний підтримувати мінімальний життєвий рівень. Можливими є й зворотні ситуації, коли вимоги відчужувача дещо надмірні. Тому, щоб уникнути цих крайнощів, урахування принципу розумності є своєчасним і необхідним.
З наведеного порівняння бачимо, що не є протиріччям положення, коли у ЦК РФ довічне утримання - лише різновид ренти, а згідно з проектом ЦК України - самостійне договірне зобов'язання. Адже, незважаючи на ідентичну назву, це є самостійні зобов'язання з властивими кожному з них ознаками та відмінностями. Виходячи з системи критеріїв, якими керувався законодавець, необхідно зазначити, що в українському законодавстві представлені два багато в чому схожих, але самостійних зобов'язання - рента і довічне утримання. Відмінності цих договорів виявляються у такому: договір ренти не може бути укладений на користь декількох осіб - відчужувачів, а в договорі довічного утримання це можливо. Майно, що передане під виплату ренти, не може бути замінено іншим тотожним за вартістю, але це є можливим за договором довічного утримання. Договір ренти не може бути укладений відчужувачем майна відносно третіх осіб, а за договором довічного утримання така можливість існує. Крім того, за договором довічного утримання забороняється відчуження майна набувачем, що є можливим у договорі ренти. Таким чином, рента і довічне утримання, що подані в проекті ЦК України, не співвідносяться як загальне і часткове, оскільки містять ряд індивідуальних, характерних для одного і не характерних для іншого відмінних ознак.
Істотні умови та форма договору довічного утримання
Визначення предмету договору довічного утримання є однією з його істотних умов та є обов'язковою ознакою дійсності цього договору. Предметом цього договору може бути тільки індивідуально визначена за видом і вартістю річ. Вартісна оцінка житла, що відчужується за договором довічного утримання, необхідна для фіскальних цілей: визначення суми державного мита при посвідченні договору нотаріусом та в зв'язку з необхідністю введення податку на нерухомість, що відображено в ст. 11 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду»1. Оцінка вартості житла служить також договірним цілям: при розірванні договору в деяких випадках може бути потрібна оцінка тих змін вартості майна, що сталися за час його перебування у власності набувача. У випадку загибелі майна також може виникнути потреба в оцінці майна для визначення розміру відшкодування.
Згідно з діючим ЦК за договором довічного утримання може відчужуватись лише житловий будинок чи його частина. З прийняттям Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» можливим стало також відчуження квартир та іншого житла на умовах довічного утримання. Проект ЦК України передбачив ще більш поширений перелік майна, що може відчужуватись за договором довічного утримання. Це може бути будинок чи його частина, квартира, інше нерухоме або те, що має значну цінність, рухоме майно. Це поширення категорій майна відповідає реаліям часу, оскільки, по-перше, деяке рухоме майно зараз має не меншу вартість, ніж нерухомість; по-друге, у власності фізичних осіб, які є відчужувачами майна на законних підставах, тепер знаходяться квартири і виробничі комплекси, які, за малим винятком, раніш належали державі. Оскільки проект ЦК України поширив перелік майна відносно діючого ЦК, виникає питання, чи може відчужувач майна продовжувати користуватися цим майном, якщо згідно з договором у власність набувача переходить не житло, а інше майно (наприклад, автомобіль)? Оскільки чинне законодавство встановлює довічне користування відчужувача житлом, то за аналогією закону це право можна визнати за відчужувачем також і на інше майно, якщо воно надається набувачу за договором довічного утримання. Тобто відчужувач майна в силу договору довічного утримання може зберігати право користування автомобілем чи іншим майном, що відчужується ним за цим договором.
Виходячи з того, що згідно з ЦК УРСР договір довічного утримання належить до договорів на надання послуг, можна зробити висновок, що зустрічне майнове надання, яке отримує відчужувач, також складає предмет цього правочину, тобто є його суттєвою умовою. Форми такого забезпечення відчужувача виражаються в наданні таких благ: