Українське законодавство не конкретизує критерії опису житла, що відчужується за договором. Але це має істотне значення. Передусім для безпомилкового визначення (ідентифікації) житла у складі місцевості. На жаль, це питання досить обмежено висвітлено у діючому законодавстві. В Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України є лише перелік документів, які необхідні для відчуження житла та тих документів, що визнаються як правовстановлюючі. При цьому на самому описові критеріїв житла, що підлягають відображенню в договорі, увага не акцентується. Більш детально житло визначається у довід-ці-характеристиці БТІ, що є одним з необхідних документів, на підставі якого нотаріус посвідчує правочин з відчуження нерухомості2. Довідка-характеристика видається згідно з Інструкцією про надання довідок-характеристик на об'єкти нерухомого майна, що знаходяться у власності юридичних та фізичних осіб та зареєстровані у БТІ3. У довідці-характеристиці БТІ наводиться план житла та вказуються відомості приземельну ділянку, на якій розташований об'єкт; найменуванню будівель, споруд та їх літеровка; матеріали стін кожної будівлі та споруди; розмір жилої та нежилої площі; вартість будівель і споруд за даними інвентаризації, в тому числі й самовільних з урахуванням діючої індексації; процент зношеності. У самому ж договорі купівлі-продажу житла вказується лише посилання на ті літери (умовні позначення), що відображені на плані житла у довідці-характеристиці БТІ.
Більш оптимально це питання вирішено у російському законодавстві, де до опису предмету в договорі купівлі-продажу житла пред'являються більш конкретні вимоги. Так, ст. 554 ЦК РФ (1995 року) передбачає, що в договорі необхідні бути дані, що дозволяють конкретно встановити нерухомість, яка підлягає передачі за договором, у тому числі дані, що визначають розташування нерухомості на відповідній земельній ділянці або в складі іншого нерухомого майна.
Найбільш докладною та казуїстичною є процедура опису предмету договору купівлі-продажу житла в англосаксонській системі права. Так, у Великобританії та США безпосередньо в договорах на відчуження будівель до найдрібніших подробиць описується географічне розташування нерухомості та визначаються ознаки земельної ділянки, на якій вона розташована, з прив'язкою по відстані до сусідніх об'єктів (доріг загального користування, горбів, водних масивів тощо). Розташування цих об'єктів так само вказується на плані будівлі, що дозволяє однозначно ідентифікувати цю нерухомість. Така казуїстичність опису житла у договорі, незважаючи на усю громіздкість, дозволяє уникати помилок в предметі при відчуженні житла. Необхідно зазначити, що українське право на законодавчому рівні також має потребу в регламентації предмета договору при відчуженні нерухомого майна. Цю прогалину в українському законодавстві потрібно усунути, оскільки правовідносини підлягають урегулюванню не за допомогою практики, що склалася, а за допомогою єдиних для всіх норм права.
Наступною істотною умовою договору купівлі-продажу житла сумова про ціну. Ціна житла - це певна грошова сума, що відповідає договірній вартості житла та повинна бути сплачена покупцем продавцю. Ст. 228 ЦК УРСР говорить про те, що продаж майна відбувається за цінами, що встановлені за згодою сторін, якщо інше не передбачено законодавчими актами.
Розглянемо, чи встановлено таке обмеження щодо ціни житла. У постанові Кабінету Міністрів України «Про врегулювання сплати державного мита при відчуженні об'єктів нерухомого майна» №1030 від 31.08.96 р. вказано, що «при відчуженні об'єктів нерухомості її вартість...не повинна бути менш балансової вартості, визначеної в довідці-характеристиці БТІ». Ця постанова була відмінена Постановою Кабінету Міністрів України №544 від 09.06.97 р. Однак досі діє «Інструкція про порядок обчислення та сплати держмита», що затверджена наказом Державної Податкової Інспекції №15 від 22.04.93 р., яка зареєстрована у Міністерстві юстиції України від 19.05.95 р. за № 50. У ній йдеться про те, що при обчисленні держмита за посвідчення договорів на відчуження житла вартість таких договорів приймається не нижче інвентаризаційної або балансової вартості з урахуванням індексації вартості цих об'єктів та зносу на момент відчуження, що вказується в довідках-характеристиках Бюро технічної інвентаризації. У Свідоцтві про право власності на житло, що отримує власник після приватизації, вказується відновна вартість житла. Ця вартість, відповідно до листа Державного комітету з будівництва, архітектури та житлової політики №11/21-238 від 30.12.97 р. являє собою вартість будинку на момент його введення в експлуатацію. Саме ця вартість фактично вказується в довідках-характеристиках БТІ з урахуванням поправочних коефіцієнтів на знос та індексації. Саме з цієї суми нараховується ставка держмита, що сплачується при укладенні договору на відчуження житла.
Але у всіх вказаних нормативних актах йдеться саме про обчислення держмита, яке стягується при посвідченні договору купівлі-продажу житла, та ніде не обмежується, власне, договірна ціна житла. Відповідно до ст. 228 ЦК УРСР можна зробити висновок, що договірна ціна житла при його відчуженні зараз законодавчими актами не є обмеженою.
Тому в самому договорі на відчуження житла ціна його може бути як нижчою, ніж оцінка БТІ, так і більшою за неї. Вона визначається за взаємною згодою сторін та відповідно встановлює цивільно-правовий обов'язок покупця щодо сплати продавцю певної грошової суми.
Щодо самої методики оцінки житла, яка здійснюється БТІ, необхідно зазначити, що зараз вона не є досконалою щодо визначення саме договірної ціни житла. Власно кажучи, БТІ не стільки оцінює ринкову вартість житла, скільки вказує вартість будівництва. Саме ринкова вартість житла є найбільш близькою до договірної його ціни. Крім вартості будівництва, ринкова ціна житла залежить від цілого ряду показників. Зокрема це ціна житла, за яку його реально можна придбати. Вона залежить від географічного місцезнаходження в мікромасштабі (центр або околиця) та в макромасштабі (обласний центр або селище); загального економічного становища населеного пункту; етажності будинку (середні поверхи або перший чи останній); наявності телефону і ремонту; загального планування будинку (звичайна або поліпшена); роздільності чи сумісності кімнат та служб; віддаленості об'єктів інфраструктури, транспортних магістралей; наявності балконів та підсобних приміщень; озелененості району та відстані від місць масового відпочинку; віддаленості від промислових підприємств тощо. Усе це не враховується при оцінці житла в довідці-характеристиці БТІ. Але саме ринкова оцінка вартості житла переважно співпадає з договірною ціною. Адже остання є юридичним відображенням у договорі фактично здійсненої покупцем продавцеві оплати. На жаль, оцінка вартості житла БТІ, яку потребують зараз нормативні акти, не завжди співпадає з ціною договору на відчуження житла. У підсумку реальна Ціна житла може бути як більшою, так і меншою тієї, яка вказана в довідці-характеристиці БТІ. Вважаємо, більш досконалим було б проводити оцінку вартості житла БТІ з урахуванням прийнятих у світі методик, що наблизять таку оцінку До реальної вартості житла. Другий можливий варіант - довіряти оцінку нерухомості фахівцям-оцінювачам, інститут яких практично вже сформований в Україні.
Відсутність ціни у договорі купівлі-продажу житла вказує на те, що договір не укладено, оскільки сторони не досягли згоди за однією з істотних умов цього договору - згоди про ціну житла.
До суттєвих умов можуть бути віднесені також інші умови, якщо на цьому наполягає хоча б одна із сторін. Такими є, наприклад, строк звільнення житлового приміщення або умова щодо порядку сплати грошей покупцем (з розстроченням чи відстроченням платежу) тощо.
Форма договору купівлі-продажу житла
Форма будь-якого договору взагалі та купівлі-продажу зокрема є необхідною умовою, якої повинні дотримуватися сторони. Ст. 227 ЦК УРСР встановлює, що договір купівлі-продажу житлового будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією із сторін є фізична особа. Недотримання цієї вимоги веде до недійсності договору за ст. 47 ЦК УРСР. Договір купівлі-продажу житлового будинку має бути зареєстрований у виконкомі місцевої Ради.
Отже, нотаріальне посвідчення правочинів з житлом є необхідним. Переваги та необхідність нотаріального посвідчення виявляються у тому, що нотаріус:
- по-перше, є уповноваженою державою особою та надає договору юридичної вірогідності;
- по-друге, має відповідну юридичну кваліфікацію та спроможний на високому професійному рівні допомогти сторонам укласти такий договір;
- по-третє, має досвід правозастосувальної діяльності, що позитивно впливає на надійність договору, що ним засвідчується.
Нотаріус роз'яснює сторонам надані ним права, покладені на них обов'язки, а також правові наслідки угоди; засвідчує підписи сторін; виявляє волю одного з подружжя щодо можливості розпорядження нерухомістю іншим з подружжя: перевіряє дієздатність сторін та свободу їх волевиявлення тощо.
У зв'язку з юридичною складністю правочинів з житлом діяльність нотаріуса є незамінною та важливою. До того ж відповідно до Закону України «Про нотаріат» діяльність нотаріуса контролюється Міністерством юстиції, що сприяє суворій відповідності нотаріальних дій вимогам нормативних актів. Відмова нотаріуса у здійсненні нотаріальної дії, пов'язаної з укладенням договору на відчуження житла, може бути оскаржена в судовому порядку. У разі необґрунтованості відмови суд зобов'язує нотаріуса виконати нотаріальну дію.