Посвідчення договорів про відчуження житла здійснюється за місцем знаходження такого майна, що визначається статтею 53 Закону України «Про нотаріат». Це пояснюється необхідністю здійснення дій супутніх відчуженню, серед яких: проведення технічної інвентаризації житла, перевірка заборон на його відчуження, перевірка права власності на житло, сповіщення учасників часткової власності про право переважної купівлі, дотримання інтересів неповнолітніх дітей та інших дій, які доцільно здійснювати саме за місцем знаходження житла.
Поряд з нотаріальним посвідченням договорів на відчуження житла на практиці зустрічається укладення цих договорів на товарній біржі. Підставою до цього стала ст. 15 Закону України «Про товарну біржу»2, ст. 9 Житлового кодексу України; п. 49 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України.
Але практика укладання біржових правочинів в Україні показала, що на біржах не завжди в достатній мірі забезпечуються вимоги щодо належного документального супроводження правочинів з житлом. Так, зареєстрований 25.01.95 р. Харківською універсальною біржею договір купівлі-продажу будинку за копією свідоцтва про право власності на нього не був зареєстрований у виконкомі місцевої Ради народних депутатів. Внаслідок цього стався повторний продаж будинку через нотаріальну контору за оригіналом правовстановлюючих документів.
Біржові правочини, які стають згодом предметом судового розгляду, на наш погляд, можливі тому, що до працівників біржі не висуваються жорсткі вимоги щодо освіти та досвіду роботи. У нотаріусів це підтверджується відповідним дипломом і ліцензією. Крім того, на біржах не ставляться суворі вимоги до ведення архівів документів, відсутній будь-який відомчий контроль (наприклад, Міністерства юстиції, що контролює діяльність нотаріату). До того ж, якщо навіть на біржі й ведеться архів документів, виникає проблема, де він буде зберігатись у разі ліквідації біржі та як у цьому випадку отримати дублікат договору на відчуження житла, якщо втрачається оригінал.
Отже, вважаємо, що без дотримання вказаних вимог, що ставляться до нотаріату, не можна належно здійснювати правочини з житлом. Введення для бірж вимог, аналогічних тим, які ставляться до нотаріусів, не є виходом. Адже це означає лише продублювати нотаріат. Але навряд чи варто створювати те, що вже одного разу створене.
Щодо протиріччя укладання правочинів відносно житла з сутністю біржових торгів. По-перше, біржа - це організація, яка укладає договори між членами біржі. Власники та набувачі житла, як правило, не є ними. По-друге, біржа історично і за своєю природою призначена для продажу речей, що визначаються родовими ознаками. Крім того, реєстрація будь-яких правочинів на біржі повинна проводитись між членами біржі. По-третє, існує певна процедура біржових торгів, зокрема покупцем може бути особа, яка запропонує найвищу ціну. Як свідчить практика, і ця умова здебільшого не дотримується. Нарешті, у світовій практиці укладання договорів на житло на біржах не є поширеним, і це також варто взяти до відома.
Перевага ж укладання угод з житлом на біржі для сторін була донедавна у тому, що в нотаріальній конторі необхідно було сплачувати державне мито у розмірі п'яти відсотків від вартості житла відповідно до Декрету Кабінету Міністрів України «Про державне мито» від 21 січня 1993 р. При укладенні договору на біржі державне мито не стягувалося, а договірна плата за послуги біржі становила приблизно одну десяту відсотка від ціни договору. З урахуванням цього сторонам доводилося вибирати між більш кваліфікованою юридичною допомогою нотаріуса і меншою сумою витрат при посвідченні правочину на біржі.
Недотримання сторонами належної форми договору купівлі-продажу житла веде до визнання правочину нікчемним на підставі ст. 48 ЦК УРСР.
Сторони договору купівлі-продажу житла
Сторонами договору купівлі-продажу житла є продавець та покупець. Це можуть бути як юридичні, так і фізичні особи. Сторони договору повинні відповідати загальним вимогам відносно їхньої право - та дієздатності.
Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону України «Про правовий статус іноземців» фізичні особи (громадяни України, іноземні громадяни та особи без громадянства) на рівних умовах мають цивільні права та обов'язки1. Тобто об'єм правоздатності цих осіб у цивільно-правових відносинах однаковий, починається з моменту народження та припиняється смертю такої особи. Правоздатність сама по собі не породжує для суб'єкта цивільні права та не створює громадянські обов'язки. Для цього особа повинна володіти дієздатністю, що настає з повноліттям (вісімнадцять років) чи з моменту вступу в шлюб (ст. 11 ЦК УРСР). Наявність у особи повної дієздатності є однією з необхідних умов дійсності договорів з житлом.
Іншою умовою дійсності будь-якого договору є вільне формування волі та свобода волевиявлення сторін. Більше того, воля та волевиявлення особи, що укладає договір купівлі-продажу житла повинні співпадати. Якщо правочин укладений без наміру створити правові наслідки (уявний правочин) чи правочин укладений лише для того, щоб прикрити собою інший правочин (удаваний правочин), це веде до визнання договору недійсним. Тобто воля особи та відповідні дії повинні формуватись та виявлятись без стороннього впливу і бути спрямовані на виникнення саме тих результатів, що обумовлюються в договорі при його укладенні. Будь-який з факторів, що впливає на свободу волі особи та не дозволяє повною мірою виявляти її, є підставою до визнання правочину недійсним. Серед цих факторів можна визначити важке матеріальне становище, хворобливий стан особи, омана, загроза, насильство тощо. Так, гостра нужда продавця у грошах, коли спостерігається дуже значна невідповідність між вартістю речі та її ціною, дає можливість передбачати, що продавець не був цілком вільний, погоджуючись на продаж житла.
Свобода волевиявлення сторін відносно укладення договору є необхідною складовою договірного процесу у багатьох розвинутих країнах. Так, у французькому праві діє правило, що зветься пороком згоди продавця, а розірвання договору за цією підставою зветься розірванням у зв'язку із збитковістю. Ця ідея закріплена в статті 1674 французького Цивільного кодексу. У німецькому Цивільному укладенні аналогічна норма міститься у статті 138, де вказано, що правочин, який укладено проти добрих звичаїв, є нікчемним. Зокрема, нікчемним є правочин, за допомогою якого одна особа, користуючись потребою, легковажністю або недосвідченістю іншої, навмисно примушує надати собі або третій особі майнову вигоду. В римському праві за часів Юстиніана припускалося розірвання договору продажу нерухомості у зв'язку із збитковістю більше, ніж на половину ціни. Як відмічає Євген Годеме, для застосування теорії нужди потрібно, щоб збиток терпів продавець. Особа, що потребує грошей, може бути вимушена продати навіть за дешеву ціну, але ніколи не буває вимушена купувати. Якщо ж покупець заплатив велику ціну, єдиний захист він має знайти в теорії помилки, насильства або омани1. У цьому випадку, згідно з цитованим джерелом, відбувається порушення «правила чесності», що йде до нас ще з римського права, та розірвання договору необхідно передусім для відновлення порушених прав такої особи.
Довгий час покупцем житла могла бути лише фізична особа. Адже статті 9 та 10 ЖК, говорячи про права та обов'язки осіб відносно житлового фонду, прямо та виключно звертаються до громадян. Це пояснюється тим, що стаття 6 ЖК визначає призначення житла для проживання громадян. До того ж відносини з передачі житлових будинків та квартир між організаціями вирішувалися у радянські часи, як правило, на адміністративному рівні, з дозволу виконкомів місцевих Рад чи відповідних галузевих міністерств та відомств. Зараз юридичні особи вільно можуть набувати та відчужувати житло. Поширеним став спосіб, коли будівельні організації безпосередньо продають фізичним та юридичним особам збудоване ними житло. У цьому випадку юридичні особи (будівельні компанії) виступають як продавці. З іншого боку, юридичні особи можуть купувати житло з метою надання його своїм співробітникам у користування (на умовах житлового найму) чи у власність (наприклад, за договором купівлі-продажу з розстроченням платежу).
Для юридичних осіб необхідною для участі в договорі є умова, за якою б така діяльність відповідала цілям, що відображені в статутних документах. Це визначає їх правоздатність. Оскільки юридичні особи, на відміну від фізичних осіб, мають спеціальну правоздатність, вони не можуть укладати угоди, які суперечать їх статутним цілям (ст. 50 ЦК УРСР). Сьогодні в науці все більш поширеною стає концепція загальної правоздатності юридичних осіб. Як відмічає А.С. Довгерт, це «означає можливість для них, незважаючи на вид та організаційно правову форму, займатися на загальних підставах підприємницькою діяльністю». Згідно з Указом Президента України «Про рієлторську діяльність» від 27 червня 1999 року № 732/992, юридичні особи, що займаються посередництвом, інформаційно-консультаційною діяльністю або торгівлею в сфері нерухомості зобов'язані отримати відповідне Свідоцтво, без якого ця діяльність забороняється. У такому випадку, як відмічає Р.Б. Шишка, підприємницька дієздатність щодо здійснення правочинів з нерухомістю може виникнути у юридичної особи тільки з моменту отримання цього Свідоцтва,.
Договір купівлі-продажу житла може бути укладений і без особистої присутності сторін в місці здійснення угоди. Так, вказаний договір може бути укладений представником будь-якої із сторін або представниками обох сторін. Якщо стороною договору купівлі-продажу житла є юридична особа, такий правочин завжди укладається представником, що діє від імені цієї юридичної особи. Повноваження представника випливають з доручення, закону чи адміністративного акту, що створює, змінює та припиняє цивільні права і обов'язки особи, яку представляють (ст. 62 ЦК УРСР). Усе це не суперечить ст. 225 ЦК УРСР, де встановлено загальне правило, що продавцем майна є його власник, оскільки продавцем в угоді, що укладена за участю представника, чи стороною в договорі продовжує залишатися власник житла. Крім того, видаючи доручення, саме власник ухвалює рішення про відчуження житла, тобто визначає правову долю речі, а представник діє від його імені та в його інтересах. У даному випадку передбачається, що представник є виразником волі власника, оскільки діє з його згоди та в його інтересах. Покупець, відповідно, також має право діяти при купівлі-продажу житла через свого представника. При цьому представник може від імені покупця сплачувати гроші за житло, розписуватись у договорі та виконувати інші дії, на які його уповноважено. Надане доручення не позбавляє продавця чи покупця наполягати на виконанні контрагентом обов'язків за договором чи особисто виконувати свої договірні обов'язки. Повноваження представника у цьому випадку виникають з доручення або можуть бути закріплені у статутних документах юридичної особи (відносно директора, голови правління тощо).