Аналогичные ситуации могут сложиться и на иных землях (землях обороны, землях особо охраняемых территорий и др.).
Член садоводческого товарищества, кооператива обязан освоить земельный участок в течение трех лет, если иной срок не установлен земельным законодательством (ст. 19 Закона об обороте земель).
Гражданам, имеющим в собственности скот, наряду с земельными участками для ведения личного подсобного хозяйства требуются также участки для сенокошения и выпаса скота. Земельный кодекс РФ почти не регулирует порядок и условия предоставления таких участков из земель сельскохозяйственного назначения. Практически нет и соответствующих федеральных законов, к которым отсылает Кодекс. Лишь в Законе об обороте земель содержится несколько норм по данному вопросу. В частности, Закон запрещает выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые предоставлены гражданам для сенокошения и выпаса скота, а также приватизацию находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, занятых оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами.
Более подробно условия предоставления земельных участков для сенокошения и выпаса скота могут быть урегулированы законами субъектов РФ.
3.1 Правовой режим земель сельскохозяйственных коммерческих организаций
Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями.
Особенность правового режима земель сельскохозяйственного назначения состоит в том, что в процессе осуществления земельной и аграрной реформы земельные участки бывших колхозов и совхозов были приватизированы в общую (долевую или совместную) собственность членов (работников) этих сельскохозяйственных предприятий и иных граждан, имеющих право на земельную долю. Неприватизированными остались лишь земли государственных и муниципальных сельскохозяйственных предприятий, однако их осталось очень немного. По состоянию на 1 января 2002 г., по оперативным данным по 76 регионам, в России удельный вес государственных предприятий в структуре сельскохозяйственных организаций составлял всего 6,6%2.
Законодательство о земельной и аграрной реформе, уделив основное внимание процессу наделения граждан землей, вначале совсем упустило из виду вопросы о том, на каком праве пользуется землей, принадлежащей гражданам, сама сельскохо-зяйственная организация, может ли сама организация иметь землю в собственности, и некоторые другие. Впоследствии эти пробелы в законодательстве были восполнены Указом Прези-дента РФ от 7 марта 1996 г. "О реализации конституционных прав граждан на землю", постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995г. № 96 "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев" и иными нормативными правовыми актами.
Основными способами приобретения сельскохозяйственной организацией прав на используемые ею земельные участки, разделенные на земельные доли и переданные гражданам в общую собственность, являются аренда земельных долей у участников общей собственности, а также приобретение права собственности на земельные участки при внесении гражданами земельных долей в уставные (складочные, паевые) капиталы соответствующей коммерческой организации. В любом случае организация должна заключить с собственником земельной доли соответствующий договор. Допускалось и заключение договора аренды земельной доли не с каждым отдельным гражданином, а с группой сособственников земельных долей (в этом случае список граждан-арендодателей являлся неотъемлемой частью договора). Договоры аренды земельных долей должны были заключаться на срок не менее трех лет.
Долгое время оставалась неопределенной судьба так называемых невостребованных земельных долей, т. е. долей, собственники которых не обратились в сельскохозяйственную организацию или земельный комитет с заявлениями о получении свидетельства о праве собственности на эту долю. По Указу о реализации прав граждан такие невостребованные земельные доли передавались (сохранялись за) сельскохозяйственным организациям, которые используют их в течение трех лет. Если в течение этого времени собственник указанной земельной доли не подал заявление о получении свидетельства на право собственности и не принял решения об использовании земельной доли, она остается в пользовании сельскохозяйственной организации еще на три года.
Закон об обороте земель также касается этой проблемы. Правда, Закон не содержит термина "невостребованные земельные доли", однако в нем говорится об "неиспользуемой в течение двух лет части находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения", которая может быть выделена в самостоятельный земельный участок субъектом РФ или - в случаях, установленных законом субъекта РФ, - органом местного самоуправления по правилам, предусмотренным указанной статьей.
Для этого субъект РФ или орган местного самоуправления вправе направить в суд заявление о признании права собственности субъекта РФ или муниципального образования на указанный земельный участок — в случае, если участник или участники долевой собственности неизвестны, либо в случае, если участник или участники долевой собственности известны, — о прекращении права собственности участника или участников долевой собственности на долю в праве обшей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и о признании права собственности субъекта РФ или муниципального образования на указанный земельный участок. Однако если земельные доли (как востребованные, так и невостребованные) не выделены в натуре, а еще только "могут быть выделены", а местоположение участка в счет доли определяется по правилам ст. 13 Закона, то на основании чего делается вывод, что не используется именно часть земельного участка, приходящаяся на долю этих "неизвестных", не востребовавших свои доли сособственников? Но даже если исходить из презумпции, что не используется именно часть земельного участка, приходящаяся на долю сособственников, не востребовавших свои доли, то совсем нет гарантии, что размер неиспользуемого участка точно совпадет с общей суммой невостребованных долей. Как быть в таком случае? А если весь земельный участок используется сельскохозяйственной организацией, а невостребованные доли тем не менее также есть, то вправе ли субъект РФ или орган местного самоуправления требовать выдела земельного участка в счет этих долей? Ответов на все эти вопросы Закон, к сожалению, не дает.
Следовательно, в Законе нужно было говорить просто о выделении земельного участка, размер которого будет соответствовать сумме невостребованных земельных долей, а не связывать этот процесс с вопросом о том, используется этот земельный участок или не используется.
Кроме того, по смыслу п. 3 ст. 13 Закона получается, что субъект РФ или орган местного самоуправления вначале выделяет земельный участок, приходящийся на "невостребованные" доли, а затем "вправе" (!) направить в суд заявление о признании права собственности на этот земельный участок. А на каком основании участок вообще должен быть выделен, ведь требовать выдела имущества из общей собственности может только со-собственник или, по крайней мере, кредитор сособственника? Субъект РФ или орган местного самоуправления не является ни тем, ни другим. Поэтому по логике вещей все должно быть наоборот: вначале субъект РФ или орган местного самоуправления должен обратиться в суд с заявлением о признании за ним прав на невостребованные земельные доли, а уже после этого требовать выдела земельного участка в счет этих долей в натуре.
Из сказанного следует, что в Закон об обороте земель необходимо внести соответствующие изменения.
На наш взгляд, требуют доработки и другие статьи названного Закона, в частности ст. 14, которая посвящена особенностям определения порядка владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности.
Данная статья предусматривает, что решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности. Уведомление участников долевой собственности о предстоящем собрании проводится не менее чем за месяц до даты его проведения в письменной форме под расписку и (или) путем опубликования сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. При условии надлежащего уведомления общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20% участников долевой собственности. Решение принимается большинством, составляющим не менее двух третей голосов от числа присутствующих на собрании участников долевой собственности и оформляется протоколом. Протокол подписывается всеми присутствующими участниками долевой собственности.