(Г)исключением к вышеупомянутому правилу являются здания, которые подлежат консервации или ставятся на учет как имеющие историческую или архитектурную ценность. В соответствующих случаях стоимость возмещения коснется законодательных требований удержания всего строения или его части .
(Д) стоимость возмещения совокупной (валовой) стоимости должна учитывать всю стоимость разработки, необходимую для обеспечения полностью эксплуатационных потребностей заменяемого объекта, включая весь участок и инженерные сооружения, включая дренаж, насосную станцию, канализацию, дренаж, трубопровод и любые дополнительные производственные и инженерные установки и системы для экологического назначения, которые требуются в соответствии с законодательными актами или административными положениями при проектировании производственных мощностей для задач предприятия.
( Е) Дополнительные затраты должны включать оплату услуг или труда специалистов или другие обычные расходы, а также все затраты, связанные с получением разрешений, лицензий или экспертиз, включая экологическую экспертизу и прочие необходимые в соответствии с законодательными актами или административными обязательными постановлениями. Затраты на финансирование должны быть включены на основе текущего процента по займам, или в исключительных случаях, по внутренней принятой ставке.
( Ж) наличие региональных грантов на проектирование и перепланировку, которые учитываются по-разному в соответствии с конвенцией бухучета, должно игнорироваться оценщиком. Оценка должна подробно указывать, что учитывалось и что исключено.
4.07.8 В отношении стоимости земли могут иметься различия между стоимостью существующего использования и стоимостью неразработанного или участка с нулевым циклом. Многие виды собственности, которые подпадают под определение оценки на основании Амортизируемой стоимости Замещения включают большие участки земли, простирающейся на несколько сотен гектаров, типа нефтеперегонных заводов и химических производств. Если участок предлагался для продажи на свободном рынке, то цена будет дисконтирована, чтобы отразить продлеваемый период, в пределах которого участок будет застраиваться. Это не относится к участку уже полностью застроенному. Оценщик в таких случаях должен тщательно рассмотреть ту степень, в которой участок был застроен до своего полного потенциала, и отразить это в соответствующих данных.
4.07.9 Было бы более целесообразно, в тех случаях, когда отсутствуют убедительные данные, принять концепцию условного участка для замены в пределах того же района и с характеристиками, которые соответствуют существующему использованию и строительству замены или современного здания замены для замены. Отсюда, может быть более соответствующе оценить меньший участок чем участок если принятые технологические и эксплуатационные требования подтверждают такое допущение. Наооборот, участок может быть недостаточен для реализации полного потенциала работ на данному участке земли, и как таковая, стоимость должно будет скорректировать, чтобы привести в соответствие с этим аспектом устаревания.
4.07.10 Может иметься дальнейшее соображение по поводу подходов к рассмотрению излишков сверх предположительных требований. Хотя этот гипотетический излишек не соответствует оценке на основе существующей потребительской стоимости исходя из допущений Амортизируемой Стоимости Замещения, это может стать важным соображением в управлении собственностью, на что следует обратить внимание директоров.
4.07. Оценив землю и элементы здания, оценщик должен затем по своему усмотрению дать оценку на основе широких дискуссий с руководством в отношении аспектов качества производственных мощностей и их эффективного использования в будущем в отношении всех аспектов экономического, экологического и функционального или стратегического устаревания.
4.07.12 Отсюда, должны быть сделаны вычеты из совокупной стоимости замещения, чтобы учесть следующие и любые другие элементы связанные с продолжением полезного экономического использования:
(i) Экономическое устаревание - возраст, состояние (или степень физического износа) , вырождение или истощение ресурсов в результате истечения большого периода времени и прошлого использования и вероятная сумма будущей стоимости использования, а также долги за обслуживание, в сравнении с современным зданием для замены;
(ii) Функциональное устаревание - пригодность для текущего использования и перспективы продолжения или использования для некоторой другой цели в бизнесе. Например, здание, построенное или приспособленное для специального назначения, включая отдельные технологические процессы, может иметь очевидно более длинный полезный срок использования, чем для выполнения текущих задач деятельности компании;
(iii) Стратегическое устаревание - стратегическое решение компании может сделать устаревшим в любое время определенный цех и здания в которых он располагается. Это может затронуть часть или весь комплекс, даже если здания могли бы иметь стоимость для другого предприятия или для самого такого предприятия непосредственно, если бы такое стратегическое решение не было принято.
(iv) экологическое устаревание- существующее использование и технология применяемая в настоящее время должны рассматриваться в контексте фактических и разумно ожидаемых местных, национальных сверхнаднациональных регулирующих норм и положений, законодательных и административных требований, директив и / или инструкций экологических служб и органов по контролю за утилизацией отходов.
4.07.13 Часто трудно если вообще возможно, определить точно срок службы здания или группы зданий, и оценщики могут поэтому обратиться к методу "связки" сроков службы зданий. Должна иметься информация по зданиям, которые, вряд ли прослужат еще 20 лет и с другой стороны здания со сроком службы скажем 50 лет должны быть отмечены как имеющие срок службы " не менее 50 лет ".
4.07.14 Широкая связка, вероятно, будет более легким делом для оценщика и достаточно удовлетворительна для компании и аудиторов. Там, где офисные помещения компании включают ряд отдельных зданий, например большие фабричные офисные помещения, рекомендуется, чтобы здания были группированы и для них был установлен один общий срок службы. Оправдывает этот подход то, что о подхода - то, что срок службы отдельного здания может обычно увеличиваться до разумных пределов, путем предоставления более высоких стандартов эксплуатации или за счет реконструкции. В то же время, обычно неэкономично проводить перепланировку небольшими объемами.
4.07.15 Стандартная процедура, применяемая для подсчета вычитаний от совокупной до чистой стоимости возмещения на прямом основании получается либо (i) делением возраста здания на возраст здания плюс оцененный будущий полезный срок эксплуатации, с учетом факторов выделенных в Европейских Стандартах Оценки в разделе 4.07.12, для предприятия, или (ii) вычитаним из полезного срока эксплуатации здания если оно новое, оцененный оставшийся полезный срок эксплуатации и делением результата на оцененный полезный срок эксплуатации, если здание было новое.
Вычисление показывается формулой:
(i) X= (axl00) / (а+ b)
(ii) x= [(c-b) x 100] /c
a = Возраст здания
в= оцененный оставшийся полезный срок эксплуатации
c = оцененный полезный срок эксплуатации, если здание было новое
x = вычитание % от совокупная чистая стоимость возмещения (или остаточная стоимость)
Не имеется единого принятого основания, и математическая модель, предполагающая амортизацию выше в ранние годы использования актива, упоминаемой бухгалтерами как метод снижения баланса, может быть предпочтительней. При этом используется следующая формула:
( а/b + a2/b2) /2.
Какой бы базис здесь не использовался, он должен стать предметом обсуждения с директорами и аудиторами компании.
5. ОЦЕНКА СПЕЦИАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ
5. Оценка специальной собственности
5.01 Оценки, основанные на производственных показателях компании -торговые виды собственности
Европейский Стандарт Оценки:
Оценка собственности на основе прибыли зависит от знания производственного сектора, надлежащего понимания динамики относительных коэффициентов прибыльности и потенциалом и детального знания обязательных постановлений и норм а также лицензирования.
5.01.1 Всегда признавалось, что существует большое разнообразия видов собственности, созданной или приспособленной для соответствующего использования, которые неизменно реализуется и меняет владельца на свободном рынке по ценам основанным непосредственно на торговом потенциале, как полностью действующие организационные единицы, для ограниченного использования.
5.01.2 Разные виды собственности обычно оцениваемые как полностью действующие организационные единицы, включают гостиницы, общественные здания и другие утвержденные служебные помещения, широкий круг частных здравоохранительных заведений и большинства типов собственности для досуга и развлечения, начиная с галерей с аттракционами и заканчивая кортами для сквоша.
5.01.3 Основание оценки в отношении финансовых отчетов - это, как и в отношении других классов собственности, рыночная стоимость для существующего использования. Офисные помещения оцениваются как полностью действующие организационные единицы, кроме случаев, указанных ниже. Из вышеуказанного следует, что оценка будет включать всю землю и здания, торговое имущество, приборы, мебель, обстановку и оборудование, условную стоимость деловых связей, относящуюся к служебным помещениям, но исключая потребительские товары. В случае некоторых из вышеупомянутых видов собственности, которые не принадлежат организационной единице, они не включаются в оценку и идентифицируются как таковые в сертификате оценки. Оценки на основе амортизируемой стоимости замещения несоответствуют этой категории собственности.