Смекни!
smekni.com

Принятые европейские стандарты оценки стоимости собственности по заказу (стр. 16 из 42)

6.01.1 Рынки стали все более и более чувствительными к экономическому воздействию существования или воздействия факторов окружающей среды, опасных веществ, загрязнения земли или фактическим юридическим обязательствам. Хотя часто эти факторы рассматриваются в качестве местных проблем, они все больше и больше принимают форму глобального согласования и переходят за рамки местных юридических и контрактных обязательств, и могут оказывать воздействие непосредственно на цены, реализуемые на рынках собственности.

6.01.2 Факторы Окружающей среды, как неблагоприятные, так и благоприятные - включаются в набор факторов, обычно объединяемые в подготовке оценок. Некоторые факторы оказывают воздействие на определенный вид собственности, и это будет влиять непосредственно на вычислении оценщика, и они должны быть учтены, в отношении рыночных данных получаемых по сопоставимым видам собственности, не затрагиваемых такими факторами. Во всех других случаях, вся собственность в каком-либо регионе будет подвержена воздействию этих факторов.

6.01.3 Соответствующие факторы окружающей среды и загрязнение ее включают четыре широких категории:

(i) природные элементы типа радона или метана или загрязнение воздуха и шумы;

(ii) загрязнение химическими веществами в результате производственной деятельности в прошлом или настоящем на данной земле или в результате просачивания из соседних участков;

(iii) загрязнения типа электромагнитных полей и/или:

(iv) Пристрастие инвесторов в отношении специфических структурных компонентов, например к возвратной таре.

6.01.4 Все классы собственности восприимчивы к воздействию на стоимость со стороны окружающей среды, но собственность, предлагаемая на продажу или как обеспечение под займы особенно чувствительна к этим факторам и зависит от законодательных требований и ожидаемых изменений в своих юридических обязательствах. Они - также наиболее потенциально сложны для оценщика.

6.01.5 Фидуциарные обязанности оценщика предполагают, что оценщик должен сообщать или согласовывать с клиентом заранее следующее:

(i) Его или ее компетентность в соблюдении всех аспектов, потенциально воздействующих на оценку собственности, включая проблемы окружающей среды;

(ii) Род, степень и результат запросов, сделанных или предстоящих.

и впоследствии, если требуется:

( A) в ясной форме дать рекомендации после выполнения тщательной экспертизы в пределах компетентности оценщика или после дополнительной квалифицированной помощи в отношении обнаруженных факторов окружающей среды; и

(В) проконсультироваться с клиентом относительно соответствующего согласованного плана действий.

6.01.6 Тщательная экспертиза будет обычно включать разнообразные исследования, в зависимости от начального поверхностного физического исследования, которое предваряет техническую научную экспертизу. Таким образом, там, где оценщик был бы способен дать оценку на основе информации, полученной помимо других источников, от клиента; физического осмотра; местных источников; исследования материальной части или кадастровых планов; земельного реестра; местных регистраторов; запросов планирования; запросов от предпринимателей; и проверки существующего или предыдущего использования земли или соседней земли, на предмет проверки того, что здания построены с использованием вредных материалов и/или, что земля является или может ожидаться что она будет загрязнена, оценщик должен рекомендовать провести оценку окружающей среды, или составить отчет о качестве земли. Проблема может потребовать переработки первоначальных инструкций, чтобы урегулировать пределы ответственности и любые протесты по последующему сертификату оценки.

6.01.7 Ввиду технического и часто спорного рода аудита окружающей среды, и также накопления обязательств в результате таких отчетов, было бы более целесообразно для клиента непосредственно инструктировать эксперта (ов). Если доклад оценки должен объединить результаты обследования экспертами состояния окружающей среды, тогда полный отчет, имена экспертов и текст инструкций должен быть также приложен к сертификату и отчету оценщика.

6.01.8 Оценщика, который подлежит проверке в отношении имеющегося страхового возмещения, могут попросить составить список вопросов имеющих отношение к оценке, и которые должны адресоваться к эксперту по окружающей среде .

6.01.9 Оценщик будет должен сообщить эксперту по окружающей среде контекст его исследования, включая текущие и потенциальные будущие виды использования на участке, после чего дается оценка на основе самого высокого и лучшего использования. Кратко обычно включаемые вопросы представляют следующие:

(i) Можно ли эффективно и успешно устранить источник загрязнения или опасности ;

(ii) Если загрязнение или опасность не может быть полностью устранен, можно ли его изолировать или закрыть, чтобы сделать собственность пригодной для данного использования на указанный или ограниченный период; и/или

(iii) Является этим возможным смягчить воздействия загрязнения или опасности любым способом;

(iv), что является наиболее действенным(эффективным)средством контроля загрязнения и средством управления;

(v) является ли необходимым или желательным заново спроектировать производственные мощности?

6.01.10 В тех случаях, когда возможно устранить источник или устранить последствия загрязнения, тогда предоставленная оценка, может быть оценена принимая во внимание соответствующие сметные издержки такого устранения или исправления вместе с другими факторами влияющими на стоимость, типа:

(i) Неспособность полностью устранить последствия;

(ii) пятно;

(iii) риск повторения;

(iv) Динамика изменения (замен) в стандартах, обязательствах и коррективных мерах, применимых законодательством по окружающей среде;

(v) Сокращенный диапазон альтернативных использований участка;

(vi) неуверенность.

6.01.11 В подготовке оценки для любой цели, упрощенный подход оценки путем вычитания стоимости корректирующих работ из стоимости собственности, предполагая отсутствие загрязнения, может не дать рыночную стоимость, которая устанавливается на рынке возможного спроса и предложения из-за потери конкурентоспособности и других факторов.

6.01.12 В некоторых случаях, где оценки подготавливаются для финансовой отчетности, наличие загрязнения или опасного материала не может иметь никакого результата на эксплуатационную способность и экономическую эффективность оборудования для его продолжительного использования и, таким образом, на Рыночную Стоимость для Существующего Использования. Альтернативная или будущая остаточная стоимость может, однако, быть существенно затронутой, и после соответствующих корректив необходимая сумма должна быть учтена на скрытые обязательства.

6.01.13 В некоторых случаях существование загрязнения может повлиять на решение органов власти предоставить необходимые разрешения на планировку. Могут быть сделаны исключения вследствие большого спроса и ограниченного предложения, в виде выплаты страхового взноса за загрязненную землю.

6.01.14 Основная необходимость- это ответственность оценщика, в подготовке ясного и последовательного отчета, чтобы избежать путаницы и дезинформации для пользователя. В нормальных обстоятельствах, (a) где нет никаких признаков существования опасных материалов или загрязнения не были идентифицированы в превышение стандартных требований или (б) где безусловная правовая оговорка об освобождении от ответственности гарантирована, было бы целесообразно дать согласованный протест в докладе оценки в отношении экологических вопросов.

6.01.15 Рекомендуемая формулировка в тех случаях, когда никакого загрязнения не идентифицировано, приводится в контексте ЕСО 6.01.14:

Стандартные запросы не дали подтверждения того, что загрязнение, природного характера или производственного химического происхождения, воздействует на подчиненную собственность или соседнюю собственность, что могло бы повлиять на стоимость. Если же это впоследствии установлено, что загрязнение существует в на территории собственности или на любой соседней земле, или что производственные помещения были или используются таким образом, что это может привести к загрязнению, то это может уменьшить стоимость, указанную в отчете.

6.01.16 Если безусловная правовая оговорка об освобождении от ответственности более целесообразно и согласована с клиентом, как предусмотрено в ЕСО 6.01.14, то следующее рекомендуется включить в отчет по оценке:

Мы были проинструктированы сделать допущение с целью этой оценки, что никакого загрязнения не существуют или что стоимость работ по устранению такового была бы несущественна для оценки.

Мы не извещены о каких-либо замерах или отчетах о наличии загрязняющих веществ или опасных материалов. Мы не проводили никаких исследований по прошлому или настоящему использованию как собственности так и каких-либо прилегающих земель для установления наличия каких-либо загрязнений на рассматриваемой собственности или участке как результат этих использований, а стоимость основывается на том предположении, что никакого загрязнения не существует. Не предполагается никакой ответственности за существование каких-либо загрязняющих веществ, как и за какие-либо экспертизы или научные знания, требуемые для их обнаружения. Если впоследствии установлено, что загрязнение существует на рассматриваемой собственности или на любой соседствующей земле, или то, что собственность находилась или вводится в пользование, которое могло бы привести к загрязнению, это может уменьшить отчетную стоимость.

6.02 Поврежденная собственность

602.1 При оценке собственности может потребоваться ссылка на дату, на которую здания стоят в поврежденном состоянии в силу воздействия пожара, шторма, наводнения, землетрясения и т.д., или в силу порчи от или наличия опасных и вредных материалов или им подобных.