7.03.20. В случае с Пенсионными фондами оценщик должен выяснить, будет ли оценка стоимости использоваться для страховых расчетов, и если да, то существуют ли какие-либо особые требования к определению стоимости данной собственности в зависимости от того, проводит ли актуарий текущую оценку стоимости или оценку платежеспособности. Оценщик должен принять политику фонда в области трактовки финансовых издержек. В случае отсутствия такой политика рекомендуется использовать методику, описанную выше в разделе 7.03.19. ЕСОС.
Операционные издержки
7.03.21. Под рыночной стоимостью понимается стоимость имущества, оцененная без учета расходов, связанных с продажей или покупкой и без возмещения связанных с этим налогов. Как указано в Комментарии к определению Рыночной стоимости, принятому ЕЭС (раздел 4.03.18), в определенных случаях существует исключение из общего правила. Как в Четвертой директиве Совета Европы по Закону о компаниях от 25 июля 1978 года (78/660/EEC), так и в Разделе 7, Статьи 49 Директивы ЕЭС от 1991 года (91/647/EEC) записано, что "если в день составления отчета земля и здания были проданы, или должны быть проданы в ближайшее время, стоимость, к которой пришли продавец и покупатель, должна быть уменьшена на действительные или расчетные издержки реализации".
7.03.22. Отсюда следует, что вообще стоимость имущества, определяемая для финансового отчета не должна быть валовой суммой, включающей дополнительные суммы, которые инвестор должен заплатить в виде налога на добавленную стоимость, гербового сбора при передаче права собственности, регистрационного или иного гербового сбора на покупку. Однако признается, что указание в отчета чистой стоимости в некоторых юрисдикциях, где расходы на приобретение значительны, приводит к возникновению проблем. В таких странах определение чистой стоимости приведет к немедленному получению более низкой Рыночной стоимости или стоимости реализации. В таких случаях рекомендуется, что в случае долгосрочных инвестиций для компании целесообразно к Рыночной стоимости, определенной оценщиком добавлять определенную величину издержек на приобретение с соответствующим упоминанием об этом в приложении к отчету. Если собственность должна быть продана в ближайшем будущем, оценка стоимости также должна проводиться на основе чистой рыночной стоимости, а расходы продавца на продажу этой собственности определяются отдельно.
Оценщик имущества
7.03.23. Основное определение и минимальные требования к Оценщику имущества, осуществляющему проведение и (или) проверку проведенных оценок стоимости имущества (за что он несет ответственность), предназначенных для использования при осуществлении инвестиций, а также для включения в финансовые отчеты, заключается в том, что он должен иметь хорошую репутацию и соответствовать следующим требованиям:
(а) он должен получить соответствующую степень или пройти специальную переподготовку в признанном высшем учебном заведении, должен иметь по крайней мере двухгодичный опыт работы по этой специальности, и должен иметь удостоверения о том, что он прошел курсы повышения квалификации в рамках соответствующей программы непрерывного обучения; и
(б) он должен хорошо знать местные условия и иметь опыт определения стоимости объектов недвижимости в данной местности, а также опыт определения стоимости именно такой категории недвижимости, которую ему предстоит оценивать; либо прежде, чем принять предложение клиента, он должен сообщить ему о недостаточности своего опыта, чтобы иметь возможность пользоваться советами компетентных специалистов; и
(в) он должен соответствовать всем юридическим, нормативным, этическим требованиям, а также требованиям, предъявляемым ему по контракту; и
(г) он должен иметь соответствующий страховой полис, страхующий его от ответственности, возникающей в связи с подписанным контрактом о проведении определения стоимости.
7.03.24. В тех странах-членах Европейского союза, где не готовят специалистов в такой области знаний, Оценщик имущества должен иметь по крайней мере семилетний опыт работы в этой области; и
(I) должен иметь соответствующий уровень подготовки; или
(II) должен быть членом признанной и аккредитованной профессиональной организации, связанной с определением стоимости недвижимости; или
(III) должен быть назначен судом или другим органом, имеющим такой же статус, что и суд; и
(IV) должен подтвердить, что он постоянно повышает свою квалификацию путем обучения на соответствующих курсах в рамках программы непрерывного обучения.
Независимость и столкновение интересов
7.03.25. Существуют различные обстоятельства, либо по закону либо в соответствии с кодексом профессионального поведения, составленным с учетом фидуциарных отношений оценщика с клиентами, когда крайне необходимо, чтобы оценщик был (и чтобы было видно, что он таковым и является) не только компетентным, но также и независимым, и чтобы не существовало реального, потенциального или скрытого столкновения интересов.
7.03.26. Отсюда следует, что получив предложение заключить соглашение с клиентом на проведение оценки стоимости, оценщик должен выяснить у клиента какое или какие третьи лица и с какой целью заинтересованы или каким-то образом связаны с этим делом для того, чтобы установить, что не существует столкновения интересов между этими лицами и оценщиком, его партнерами, содиректорами и их близкими родственниками. Если такое столкновение интересов имеет место, необходимо об этом обязательно сообщить клиенту. После этого сам клиент должен решать, заключать ли договор с оценщиком, когда он открыто и в письменном виде сообщил о наличии таких обстоятельств.
7.03.27. Оценщик имущества может быть Внутренним, Внешним и Независимым оценщиком.
7.03.28. Внешний оценщик - это такой оценщик, который, в отличие от внутреннего оценщика, не имеет значительных финансовых интересов в компании клиента, будь то прямые или косвенные интересы через партнеров, содиректоров или родственников, и наоборот, когда компания не имеет ни прямых ни косвенных интересов в деле оценщика.
7.03.29. Независимый оценщик - это Внешний оценщик, который кроме того в течение последних 24 месяцев и в настоящее время не имел и не имеет никаких заработков, кроме заработка от своей прямой деятельности как оценщика, и который в письменном виде сообщил клиенту о каком-либо своем отношении в прошлом или в настоящем к сделкам по собственности, стоимость которой подлежит определению, либо о своих отношениях с заинтересованными сторонами за последние 24 месяца.
7.03.30. Оценщик собственности может быть и Внутренним оценщиком, это может быть либо администратор, директор, либо наемный работник, который имеет соответствующую квалификацию, и который не имеет значительного финансового или политического интереса, определяемого как:
(а) он сам является владельцем более 5% акционерного капитала этой компании, либо владельцами этих более 5% являются его прямые родственники, либо он владеет такой долей (более 5%) через трастовую компанию, или если величина владения или величина получаемого вознаграждения, такова, что по разумному мнению она может повлиять на его объективность в отношении определения стоимости оцениваемой собственности; или
(б) он занимает такое положение в органе государственной власти, которое по мнению незаинтересованного третьего лица приводит или может привести к существованию конфликтов в отношении оцениваемой собственности.
7.03.31. Когда для оценки привлекаются совместные предприятия, все положения, касающиеся независимости и объективности, оговоренные выше относятся и к нему, как предприятию в целом, так и к его сотрудникам.
Положение об отклонениях от ЕСОС
7.03.32. Рекомендуется, чтобы во всех отчетах о проведенном определении стоимости был пункт, в котором говорилось бы, что Оценщик имущества, будучи ответственным за проведенную оценку перед клиентом, проводил оценку в соответствии с требованиями настоящих Европейских стандартов определения стоимости, и особенно должно быть отмечено наличие любых отклонений и их причины.
Справка об определении стоимости
7.03.33. Справка об определении стоимости должна составляться в соответствии с разделом 9 ЕСОС, но кроме того, оценщик должен представлять общую сумму чистого дохода с недвижимости после вычитания всех издержек, включая земельную ренту и подушную арендную плату, но не амортизацию, проходящих на дату проведения оценки. То же самое должно делаться и на ту же дату каждого года за последние 10 лет для того, чтобы отразить прошлые увеличения/снижения по отношению к текущей рыночной стоимостью на дату оценки.
Методология
7.03.34. По условиям Директивы ЕЭС (91/647/EEC) метод оценки каждого отдельного участка земли и каждого здания должен соответствовать общепринятым методам, либо методам, признанным Органами надзора за страховой деятельностью, а в соответствии с Директивой ЕЭС (78/660/EEC) разбивка определения стоимости по финансовым годам должна отражаться в примечаниях в отчету. Обычно методы не меняются от одного отчетного периода к другому.
7.03.35. В то время, как со временем методология может меняться, отражая лучшие достижения в практике определения стоимости имущества, согласующиеся с основными изменениями на рынке недвижимости, включая современную структуру компаний и рынка долгосрочного ссудного капитала, мы рекомендуем для оценки объектов недвижимости страховых компаний и компаний, принадлежащих к аналогичному сектору экономики, где эти объекты используются в качестве вложения капитала или как финансовый инструмент, предлагаемый в качестве обеспечения, использовать методы, основанные на наиболее подходящих технологиях определения стоимости, выведенных на основе рыночных характеристик. Это может быть капитализация дохода, будущие поступления наличными, приведенные к оценке настоящего времени, и (или) сравнение стоимости основного капитала и расчетной арендной платы. Обычно нецелесообразно проводить оценку на основе восстановительной стоимости с поправкой на износ , которая больше подходит для определения стоимости собственности, принадлежащей к предприятиям других категорий. Более детальный комментарий по методологии приведен в разделе 11.07. ЕСОС.