Расчет рыночной стоимости прав требования по другим кредитным договорам произведен аналогично.
Таким образом, стоимость долгосрочных обязательств на дату оценки
937 403 тыс. рублей.
2. Отложенные налоговые обязательства
Данная статья баланса не подлежит корректировке и составляет на дату оценки
21 973 тыс. рублей.
3. Кредиторская задолженность
Кредиторская задолженность ОАО «Гостиница «Третий Рим» на дату оценки составляет 41 647 тыс. руб. В состав кредиторской задолженности входят:
| · поставщики и подрядчики | 14 162 тыс. руб. |
| · задолженность перед персоналом организации | 4 054 тыс. руб. |
| · задолженность перед государственными внебюджетными фондами | 1 584 тыс. руб. |
| · задолженность по налогам и сборам | 12 646 тыс. руб. |
| · прочие кредиторы | 9 201 тыс. руб. |
Исходя из того, что компания будет отвечать по своим обязательствам перед персоналом, перед государственными внебюджетными фондами и перед бюджетом полностью в месяце, следующем за отчетным периодом, величины задолженности перед персоналом, задолженности перед государственными внебюджетными фондами, задолженности по налогам и сборам не корректировались и принимались равными балансовым стоимостям.
Задолженность перед поставщиками и подрядчиками и прочими кредиторами, по информации Заказчика, подлежит погашению в течение квартала, таким образом, корректировка кредиторской задолженности поставщикам и подрядчикам производилась путем дисконтирования на середину периода (квартала) балансовой стоимости данной задолженности (расчет произведен аналогично расчету стоимости дебиторской задолженности).
Результаты расчета рыночной стоимости кредиторской задолженности представлены в следующей таблице
Таблица 24. Расчет рыночной стоимости кредиторской задолженности
| Наименование задолженности | Балансовая стоимость, тыс. руб. | Рыночная стоимость, тыс. руб. |
| 1 | 2 | 3 |
| Поставщики и подрядчики | 14 162 | 13 879 |
| Задолженность перед персоналом организации | 4 054 | 4 054 |
| Задолженность перед государственными внебюджетными фондами | 1 584 | 1 584 |
| Задолженность по налогам и сборам | 12 646 | 12 646 |
| Прочие кредиторы | 9 201 | 9 017 |
| ИТОГО | 41 647 | 41 181 |
Таким образом, стоимость кредиторской задолженности на дату оценки равна
41 181 тыс. рублей.
Таким образом, рыночная стоимость обязательств ОАО «Гостиница «Третий Рим» составляет на дату оценки
1 000 557 тыс. руб.
Расчет поправок на забалансовые статьи
Разность скорректированных активов и обязательств Предприятия должна быть скорректирована на поправки на забалансовые статьи. Данные поправки могут иметь как положительные (например, в случае аренды средств по ставке ниже рыночной), так и отрицательные значения (например, в случае утраты товарно-материальных ценностей, принятых на ответственное хранение).
1. Арендованные основные средства
Арендованные ОАО «Гостиница «Третий Рим» основные средства балансовой стоимостью на дату оценки 1 777 тыс. руб. согласно информации менеджмента Предприятия арендованы по рыночным ставкам. Соответственно, рыночная стоимость права аренды, рассчитываемая как дисконтированный денежный поток от разности фактической и рыночной аренды, равна нулю и, следовательно, внесения поправки на данную забалансовую статью не требуется.
2. Товарно-материальные ценности, принятые на ответственное хранение
Товарно-материальные ценности, принятые на ответственное хранение ОАО «Гостиница «Третий Рим» балансовой стоимостью на дату оценки 1 086 тыс. руб. согласно информации менеджмента Предприятия находится в целостности и сохранности и, следовательно, внесения поправки на данную забалансовую статью не требуется.
Таким образом, суммарная поправка на забалансовые статьи ОАО «Гостиница «Третий Рим» на дату оценки составляет 0 руб.
Оценочный баланс и расчет величины накопленных активов оцениваемого предприятия представлен в таблице 25.
Таблица 25. Расчет стоимости накопленных активов
| Наименование показателей | Код строки баланса | Значение по балансу, тыс. руб. | Оценочный баланс, тыс. руб. |
| 1 | 2 | 3 | |
| АКТИВЫ | |||
| I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ | |||
| Нематериальные активы | 110 | 22 | 22 |
| Основные средства | 120 | 75 071 | 88 697 |
| Незавершенное строительство | 130 | 953 491 | 926 803 |
| Доходные вложения в материальные ценности | 135 | ||
| Долгосрочные финансовые вложения | 140 | ||
| Отложенные налоговые активы | 145 | 2 985 | 2 985 |
| Прочие внеоборотные активы | 150 | ||
| Итого по разделу I | 190 | 1 031 569 | 1 018 507 |
| II. ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ | |||
| Запасы | 210 | 17 867 | 17 776 |
| НДС по приобретенным ценностям | 220 | 138 289 | 138 289 |
| Дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются более чем через 12 месяцев после отчетной даты) | 230 | ||
| Дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты) | 240 | 51 528 | 51 271 |
| Краткосрочные финансовые вложения | 250 | ||
| Денежные средства | 260 | 42 237 | 42 237 |
| Прочие оборотные активы | 270 | ||
| Итого по разделу II | 290 | 249 921 | 249 573 |
| ИТОГО АКТИВЫ | 300 | 1 281 490 | 1 268 080 |
| ОБЯЗАТЕЛЬСТВА | |||
| IV. ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА | |||
| Займы и кредиты | 510 | 1 069 631 | 937 403 |
| Отложенные налоговые обязательства | 515 | 21 973 | 21 973 |
| Прочие долгосрочные обязательства | 520 | ||
| Итого по разделу IV | 590 | 1 091 604 | 959 376 |
| V. КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА | |||
| Займы и кредиты | 610 | ||
| Кредиторская задолженность | 620 | 41 647 | 41 181 |
| Задолженность перед участниками (учредителями) по выплате доходов | 630 | ||
| Резервы предстоящих расходов | 650 | ||
| Прочие краткосрочные обязательства | 660 | ||
| Итого по разделу V | 690 | 41 647 | 41 181 |
| ИТОГО ОБЯЗАТЕЛЬСТВА | 1 133 251 | 1 000 557 | |
| ПОПРАВКА НА ЗАБАЛАНСОВЫЕ СЧЕТА | |||
| Арендованные основные средства | 910 | 1 777 | 0 |
| Товарно-материальные ценности, принятые на ответственное хранение | 920 | 1 086 | 0 |
| Товары, принятые на комиссию | 930 | 0 | |
| Списанная в убыток задолженность неплатежеспособных дебиторов | 940 | 0 | |
| Обеспечения обязательств и платежей полученные | 950 | 0 | |
| Обеспечения обязательств и платежей выданные | 960 | 0 | |
| Износ жилищного фонда | 970 | 0 | |
| Износ объектов внешнего благоустройства и других аналогичных объектов | 980 | 0 | 0 |
| Нематериальные активы, полученные в пользование | 990 | 0 | 0 |
| ИТОГО ПОПРАВКА НА ЗАБАЛАНСОВЫЕ СЧЕТА | 0 | ||
| СТОИМОСТЬ НАКОПЛЕННЫХ АКТИВОВ | 267 523 | ||
Таким образом, стоимость накопленных активов по состоянию на дату оценки составляет 267 523 тыс. рублей.
Поскольку акции ОАО «Гостиница «Третий Рим» являются акциями открытого акционерного общества, которые не котируются на фондовых биржах, было принято решение рассчитать скидку на низкую ликвидность.
В российской практике в настоящее время отсутствуют достаточно подробные и обоснованные исследования в области скидок за недостаточную ликвидность для некотируемых на фондовых рынках компаний. Согласно данным зарубежных аналитиков, величина скидки на недостаточную ликвидность, рассчитанная на основании соотношений средних значений мультипликаторов Р/Е в сделках по поглощениям для публичных и непубличных компаний, варьируется в диапазоне 10%-30%. Максимальное значение (30,0% соответствует в целом максимальной скидке на недостаточную ликвидность, рассчитанной Willamette Management Associated (www.willamette.-com/research/research.html), равной 31,9%.
Для открытых акционерных обществ, акции которых не котируются на фондовых биржах, скидка обычно составляет 10%.
Таким образом, значение рыночной стоимости бизнеса ОАО «Гостиница «Третий Рим», рассчитанное с использованием затратного подхода (методом чистых активов), по состоянию на дату оценки составляет
267 523 079× (100,00% - 10,00%) = 240 770 771 (Двести сорок миллионов семьсот семьдесят тысяч семьсот семьдесят один) рубль.
При поиске российских объектов-аналогов ОАО «Гостиница «Третий Рим» были исследованы следующие базы данных: