Ценообразование в рыночной экономике 2 (стр. 7 из 10)

Наблюдение за средними ценами и индексами цен на реализуемое жилье организовано с целью изучения ценовых процессов на рынке недвижимости.

Информация о средних ценах жилья используется для определения его рыночной стоимости при определении выплат различного вида субсидий за утраченное жилье. Показатели динамики цен на рынке жилья используются для сравнительного анализа цен во времени и по субъектам Российской Федерации, т. е. для проведения межвременных и межрегиональных сопоставлений. Кроме того, индексы цен 1 квадратного метра общей площади квартир используются при исчислении темпов изменения валового внутреннего продукта (ВВП) в сопоставимых ценах и других макроэкономических показателей. Индексы цен на рынке жилья используются при проведении ретроспективного анализа и прогнозирования, а также в научных исследованиях.

Средние цены на первичном и вторичном рынках жилья в целом по Российской Федерации определяются из уровней цен на жилье в отдельных регионах. Они формируются под влиянием многообразных ассортиментных, структурных и территориальных сдвигов, а также сезонных колебаний и других факторов.

Индексы цен на рынке жилья исчисляются на основе постоянной структуры весов и позволяют определить динамику цен за отчетный период, не подверженную влиянию изменений объема реализации различных типов жилья. Индексы цен на первичном и вторичном рынках жилья рассчитываются на основании зарегистрированных цен соответственно на реализованные вновь построенные квартиры и на квартиры функционирующего приватизированного жилого фонда, обладающего определенной степенью изношенности, если они являются объектами совершения рыночных сделок.

Средние цены на жилье по своему экономическому содержанию отличаются от индексов цен, исчисленных по отдельным его видам, прежде всего тем, что динамика средних цен на жилье учитывает не только изменение цен на отдельные его виды, но и структурные, ассортиментные и тому подобные факторы.

Сводный индекс цен на жилье определяется на основании индексов цен на первичном и вторичном рынках.

Организация расчетов средних цен и индексов цен на первичном и вторичном рынках жилья состоит из нескольких уровней. Рассмотрим их в таблице 6.

Таблица 6 – Уровни организации расчетов средних цен и индексов цен на рынке жилья [6]

Наименование организации	Этап расчета
Организации, осуществляющие операции с недвижимостью в регионах России	Заполнение и расчет первичных показателей (средней цены и доли общей площади квартир каждого вида, являющихся объектом совершения рыночных операций)
НИПИстатинформ Росстата	Программное обеспечение расчетов средних цен и индексов цен на рынке жилья
Территориальные органы государственной статистики	Расчет сводных показателей по типам жилья (низкого качества, типового, улучшенной планировки и элитного) и квартир с разным числом комнат по субъекту Российской Федерации
ГМЦ Росстата	Расчет средних цен и индексов цен на рынке жилья в целом по России и по федеральным округам (экономическим районам)
Росстат	Методологическое обеспечение расчетов и анализ полученной информации

Построение индексов цен на рынке жилья состоит из следующих этапов:

-отбор товаров - представителей, участвующих в построении индексов цен;

-отбор базовых организаций, осуществляющих продажу жилья;

-определение порядка регистрации и сбора информации о ценах;

-расчет средних цен 1 квадратного метра общей площади квартир;

-выбор системы взвешивания показателей для исчисления сводных индексов цен на жилье различных уровней агрегации;

-выбор формулы расчета индексов цен.

▪ Отбор товаров - представителей

Под товаром - представителем, на который осуществляется регистрация цен на рынке жилья, понимается предназначенная для продажи на первичном или вторичном рынках жилья в "престижном" или "спальном" районах квартира с определенным количеством комнат в крупнопанельном (крупноблочном) или кирпичном доме городской застройки.

Продажа участвующих в наблюдении видов квартир должна характеризоваться относительной стабильностью и отражать динамику цен того типа жилья, который они представляют.

Наблюдение охватывает только городской жилищный фонд, который подразделяется на жилищный фонд в так называемых "престижных" и "спальных" районах.

▪ Отбор базовых организаций, осуществляющих продажу жилья

Регистрация цен на рынке жилья для расчета средних цен и индексов цен осуществляется во всех субъектах Российской Федерации. Перечень организаций, производящих операции по купле - продаже жилья, для участия в наблюдении за ценами формируется на региональном уровне.

Базовые организации для наблюдения за уровнем и изменением цен на рынке жилья отбираются выборочно из общего количества организаций, осуществляющих операции купли - продажи. Территориальные органы государственной статистики отбирают для регистрации цен организации, совершающие операции на рынке жилья таким образом, чтобы их ценовая информация характеризовала полноту и специфику изменения цен на квартиры всего городского жилищного фонда региона.

В случаях, если в территориальных центрах операции по купле - продаже жилья осуществляют всего две-три организации, они в обязательном порядке должны попасть в наблюдение.

▪ Порядок регистрации цен

Статистическая информация о ценах на жилье представляется ежеквартально юридическими лицами или их обособленными подразделениями, осуществляющими операции с недвижимостью.

Представление информации о цене 1 квадратного метро общей площади квартир производится на бланках формы федерального государственного статистического наблюдения № 1 – "Сведения об уровне цен на рынке жилья" по состоянию на конец отчетного квартала. Отчеты о ценах на рынке жилья представляются отчитывающимися организациями 1-го числа после отчетного периода.

Регистрации подлежит фактически сложившаяся в отчетном квартале средняя цена 1 квадратного метра общей площади квартир отдельно на первичном и вторичном рынках жилья (с учетом налога на добавленную стоимость). Цены на жилье в бланке формы приводятся в рублях. В случае оценки 1 квадратного метра общей площади квартир в иностранной валюте необходимо произвести пересчет в рублях по курсу, действующему на момент сделки.

В бланке формы проставляется средняя цена 1 квадратного метра общей площади квартир с указанием спецификации жилья в зависимости от его качества, числа комнат, материала стен домов, типа домов, в которых они расположены, и их местонахождения в городе, а также доля проданной общей площади квартир определенного вида в общем количестве реализованной площади в этой организации.

▪ Расчет средних цен 1 квадратного метра общей площади квартир

Средняя цена 1 квадратного метра общей площади квартир с разным числом комнат каждого типа отдельно на первичном и вторичном рынках жилья в целом по региону определяется как простая средняя арифметическая невзвешенная величина из цен каждого вида квартир всех базовых организаций.

В целом по России и по федеральным округам (экономическим районам) средняя цена 1 квадратного метра общей площади квартир каждого типа и квартир с разным числом комнат определенного вида дома на первичном рынке жилья рассчитывается на основании цен 1 квадратного метра общей площади квартир в субъектах Российской Федерации и данных о вводе в действие жилья (форма № С-1 "Сведения о вводе в эксплуатацию зданий и сооружений и реализации инвестиционных проектов" за базисный год).

Формула (7) –формула расчета средних цен 1 квадратного метра общей площади квартир на первичном рынке жилья по федеральному округу (экономическому району) по каждому из типов квартир.

(7),

где р^ki– средняя цена 1 квадратного метра общей площади квартир по федеральному округу (экономическому району) k, рассчитанная по типу квартир l;

k=2,...7, (13) – идентификатор федерального округа (экономического района, включая Калининградскую область);

i=4,...,21 – идентификатор типа квартиры c определенным количеством комнат;

mk - число субъектов в составе федерального округа (экономического района) k;

pk ⁱ- средняя цена 1 квадратного метра общей площади типа квартир i в субъекте Российской Федерации j в составе федерального округа (экономического района) k;

j - введено в действие квадратных метров общей площади в субъекте Российской Федерации j в федеральном округе (экономическом районе) k.

Аналогичным образом, исходя из данных по федеральным округам (экономическим районам), определяются средние цены 1 квадратного метра общей площади квартир на первичном рынке жилья по России в целом.

Средняя цена 1 квадратного метра общей площади квартир каждого типа и квартир с разным числом комнат определенного вида дома в целом по России и федеральным округам (экономическим районам) на вторичном рынке жилья определяется на основании цен на квартиры в субъектах Российской Федерации и численности городского населения (на начало отчетного года).

Формула (8) расчета средних цен 1 квадратного метра общей площади квартир на вторичном рынке жилья по федеральному округу (экономическому району) по каждому из типов квартир.