б) установление, подобно общим правилам о пожизненной ренте, соответствующих гарантий, включая обязательный минимум подлежащей выплате ренты, который должен быть, однако, для пожизненного содержания с иждивением уже не равен минимальному размеру оплаты труда, а вдвое больше его;
в) ограничение имущества, передаваемого под выплату этого вида ренты, одной лишь недвижимостью;
г) включение в перечень существенных условий этого вида ренты также и стоимости всего объема содержания с иждивением;
д) закрепление в ГК (ст.602) принципов, которыми следует руководствоваться суду при разрешении возможных споров между сторонами по поводу объема предоставления или подлежащего предоставлению содержания, в частности при изменении по требованию одной из сторон условия подлежащего выплате содержания. Эти принципы - добросовестность и разумность - направлены в первую очередь на защиту интересов получателя ренты. Однако вместе с тем они предполагают учет в соответствующих пределах и интересов плательщика ренты;
е) возможность замены предусмотренного в договоре условия о предоставлении пожизненного содержания с иждивением в натуре периодическими платежами в деньгах в течение жизни гражданина (ст.603 ГК);
ж) установление в качестве гарантии реального предоставления соответствующего содержания более широкого круга ограничений прав плательщика ренты на переданное ему в обеспечение пожизненного содержания имущество. Так, в силу ст.604 ГК отчуждение, сдача в залог, иные способы обременения переданной под выплату ренты недвижимости допускаются только с предварительного согласия получателя. Кроме того, особо выделена (ч.2 ст.604 ГК) обязанность плательщика ренты принимать необходимые меры для использование переданного имущества, не допуская при этом снижения его стоимости.
В ст.605 ГК предусмотрены основания и последствия прекращения договора пожизненного содержания с иждивением. В определенной части они совпадают с теми, которые установлены и для договора пожизненной ренты. В частности, оба договора предполагают, что отношения между сторонами прекращаются со смертью получателя ренты. Кроме того, в обоих случаях договор может быть прекращен по требованию получателя ренты в связи с существенным нарушением плательщиком его обязанностей. В таких случаях по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты вправе потребовать либо выплаты выкупной цены, либо возврата переданного в обеспечение ренты недвижимого имущества. И если он остановился на втором варианте, - независимо от того, передано ли имущество плательщику за плату или безвозмездно, - возврату подлежит все имущество без зачета уже произведенных расходов, связанных с содержанием получателя ренты. При оценке допущенного нарушения с точки зрения отнесения его к числу существенных следует, очевидно, исходить из того определения, которое содержится в п.2 ст.450 ГК. Указанная норма признает существенным нарушение договора одной из сторон, которое влечет для контрагента такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.
Правовой режим договора пожизненного содержания с иждивением, помимо описанных специальных норм, охватывает не противоречащие им положения, включенные в параграф, посвященный пожизненной ренте. Имеются в виду главным образом нормы, допускающие заключение договора в пользу третьего лица, а равно и третьих лиц (п.2 ст.596 ГК). В последнем случае речь идет о равенстве сокредиторов (получателей ренты), если иное не предусмотрено договором, о пропорциональном приращении долей в случае смерти одного из выгодоприобретателей и прекращении договора вследствие смерти последнего получателя ренты, о ничтожности договора в случае, когда к моменту его заключения получатель ренты уже умер. Это же относится к предусмотренному ст.597 ГК увеличению размера ренты при возрастании минимального размера оплаты труда, специальным правилам о расторжении договора по требованию получателя (ст.599), а также к установлению порядка, при котором случайная гибель или случайное повреждение переданного под уплату ренты имущества не влияют на размер подлежащего выплате содержания (ст.600). И для договора пожизненной ренты и для договора пожизненного содержания с иждивением установлен срок выплаты ренты (презюмируемый срок - помесячно) (ст.598 ГК).
Применительно к договору пожизненного содержания возникла необходимость установить возможность использовать такой вариант, при котором договор будет иметь определенный, четко обозначенный предельный срок действия. В свое время суды иногда давали положительные ответы на этот вопрос.
На наш взгляд, указанное положение укладывается в природу соответствующего договора. Такой вывод прямо вытекал из ст.253 ГК РСФСР 1964 г., а ныне следует из ст.601 ГК РФ. Одним из конститутивных признаков рассматриваемого договора как раз и является то, что в силу упомянутых статей плательщик ренты обязуется предоставить содержание пожизненно[20].
Как отмечал О.С. Иоффе, указанный договор "может быть прекращен только в результате смерти отчуждателя"[21].
Отмеченные особенности рассматриваемого договора дали М.И. Бару основание использовать по отношению к нему термин "алиментирование". В определенной мере основания для такого вывода содержатся теперь в самой редакции действующего Семейного кодекса РФ, который подобно своему предшественнику - Кодексу о браке и семье РСФСР использовал применительно к алиментным обязательствам понятие "содержание" (см., в частности, в Семейном кодексе РФ ст.80 - "родители должны содержать своих несовершеннолетних детей", ст 93 - "обязанности по содержанию своих несовершеннолетних братьев и сестер" и др.).
Разумеется, между алиментными обязательствами в семейном праве и пожизненным содержанием в ГК есть и немало принципиальных различий, начиная с оснований возникновения соответствующих обязательств. Такими основаниями служат в первом случае - закон, а во втором - договор, к тому же еще построенный на возмездных началах. И все же идея алиментирования как таковая не чужда рассматриваемому договору.
Поскольку применительно к данной разновидности ренты установлен специальный режим, особо льготный для получателя, есть основания признать за плательщиком право требовать прекращения или изменения соответствующего договора (превращения его из договора пожизненного содержания с иждивением в договор пожизненной ренты), если будет доказано, что получатель ренты использует выплаченные суммы не по назначению, пренебрегая таким образом теми предпосылками, под влиянием которых соответствующий специальный режим был создан.
Таким образом, можно сделать вывод, что особенности договора пожизненного содержания с иждивением выражаются в наличии специального субъекта (иждивенца), в ограничении круга передаваемого под выплату ренты имущества (только недвижимость), специальном назначении ренты (обеспечение получателю соответствующего содержания), а также в более широком составе объектов ренты (имеются в виду деньги, иное имущество). Следует отметить неуступаемость требования о предоставлении содержания (п.1 ст.601), обосновывая данное положение тем, что подобное ограничение в распоряжении права имеет целью обеспечить надлежащую защиту, как получателя рентных платежей, так и иных прав и интересов субъектов гражданского оборота.
Согласно п.1 ст.586 ГК рента обременяет недвижимое имущество, и как любое обременение носит вещный характер, так как обладает общим для вещного права признаком - следованием за вещью.
Изучив судебную практику по расторжению договоров пожизненного содержания с иждивением, были получены следующие статистические данные: из пятидесяти дел только по одному делу в удовлетворении исковых требований отказано. Налицо ситуация, когда любой плательщик рентных платежей, в том числе добросовестный, подвержен риску расторжения договора, как только это станет угодным получателю ренты.
Возникает вопрос, каким образом противостоять этой, бесспорно, неправовой тенденции, ведь понятно, что суды лишь следуют за теми представлениями, которые господствуют в обществе.
Представляется, что достаточно эффективным способом противодействия неустойчивости договора пожизненного содержания с иждивением, усиления правовой позиции плательщика рентных платежей может оказаться применение института удержания к данному обязательству.
Удержание, по своей сущности, это право кредитора удерживать вещь до тех пор, пока должник не исполнит обязательств по оплате этой вещи или не возместит издержки, другие убытки, связанные с этой вещью, либо пока основное обязательство не будет исполнено.
Действительно, плательщик ренты, надлежащим образом исполнивший свои обязательства и произведший улучшение имущества как его собственник, т.е. для себя, в случае расторжения договора получает право на возмещение произведенных им затрат и расходов. Ведь в противном случае получатель рентных платежей неосновательно обогащается. В силу ч.2 ст.604 ГК плательщик "обязуется принимать необходимые меры к тому, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества", что касается улучшения, то оно, конечно, не исключено, более того, подразумевается. Иной вывод противоречил бы презумпции заботливости и осмотрительности лица (ст.6 ГК) и общим началом хозяйственного быта.
Итак, плательщик ренты имеет право улучшать вещь как всякий рачительный хозяин. При этом он всегда предполагается добросовестным, т.к. относится к вещи как к своей, имея на то все основания. Но в этом случае его требования о компенсации улучшений имеют все необходимые основания, прежде всего - норму ст. И02 ГК.