В зависимости от того, на какой основе произведена передача имущества, взамен которого предоставляются рентные платежи - возмездно или безвозмездно. Данная классификация имеет важное теоретическое и практическое значение для правового регулирования рентных отношений, поскольку законодателем предусмотрено субсидиарное применение норм о купле-продаже и дарении в зависимости от того, на каких условиях произведена передача рентного капитала (возмездно или безвозмездно).
Легальное определение договора ренты дано в п.1 ст.583 ГК РФ. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
Рента (регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от своих получателей предпринимательской деятельности) обеспечивает регулярный доход, получаемый лицом в обмен на отчуждение имущества. Рента может быть бессрочной (постоянная рента) или на срок жизни ее получателя (пожизненная рента). Последняя может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.
Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, - также государственной регистрации.
Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. Если он передает имущество за плату, применяются правила о купле-продаже (гл.30), а если бесплатно - то правила о договоре дарения (гл.32). При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.
Если под выплату ренты передаются денежная сумма или иное движимое условие, плательщик обязан предоставить обеспечение исполнения обязательств. Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (ст.329) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащие исполнение этих обязательств.
При невыполнении плательщиком ренты обязанностей, предусмотренных ГК, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты может расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.
Глава 33 ГК, выделяет два вида договора ренты, постоянной и пожизненной ренты, пожизненное содержание с иждивением является лишь разновидностью пожизненной ренты. Договор ренты является самостоятельным видом договора, т.к. имеет свои специфические признаки, предмет и субъектный состав.
Предметом договора ренты является имущество, т.е. вещи (как движимые так и недвижимые), наличные деньги и документарные ценные бумаги Безналичные же деньги, "бездокументарные ценные бумаги", равно как и иные имущественные права не могут быть объектами права собственности, а соответственно предметом договора ренты. По этой же причине нельзя признать предметом договора ренты работы, услуги, информацию, результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них, нематериальные блага.
Так как договор ренты относится к обязательствам, опосредующим передачу имущества в собственность, особое внимание заслуживает момент возникновения права собственности на предмет ренты. Общее правило о возникновении права собственности у приобретателя вещи по договору с момента передачи вещи либо с момента государственной регистрации, если предметом договора является недвижимость (ст.223 ГК), применительно к ренте вызывает ряд практических и теоретических трудностей. Система регистрации, охватывающая оборот недвижимости, лишает систему традиции ее универсальности, так как вещный эффект, производимый рентным договором, зависит не от совершения традиции, в отличие от купли-продажи недвижимости, а от условий договора ренты. Ведь регистрация перехода вещного права не влечет возникновения возможности у плательщика ренты передать право собственности третьим лицам (ст.604 ГК РФ), поэтому, как справедливо отмечает К.И. Скловский, "не что иное, как передача вещи и есть переход собственности".
Как указывал Г.Ф. Шершеневич, "обязанности контрагентов стоят в зависимости от основания договора, причем под основанием понимается ближайшая и непосредственная причина установления таких обязанностей", например, купля-продажа, как обязанность уплатить денежную сумму указывает, как на основание, на передачу вещи в собственность. Основание договора ренты аналогично, и отсутствие государственной регистрации не влечет прекращения обязанности уплачивать ренту и отсутствие основания договора ренты, т.е передачи недвижимой вещи в собственность плательщика. В случае смерти получателя ренты право собственности будет зарегистрировано на основании п.3 ст.165 ГК и предмет ренты перейдет в собственность плательщика, а не в наследственную массу. Распределение рисков между сторонами (ст.595, 600) подтверждает презумпцию собственности плательщика ренты (независимо от государственной регистрации), в то время как в купле-продаже риск случайной гибели или повреждения вещи до момента передачи несет продавец (ст.459 ГК). Следовательно, вещный эффект рентного договора, предметом которого выступает недвижимость, возникает независимо от факта регистрации, поэтому, автор считает, к таким рентным договорам, следует осуществлять ограничительное применение ст.223 ГК, а точнее не применять п.2 ст.223 ГК, содержащий правила о переходе к приобретателю права собственности с момента соответствующей регистрации.
Договор ренты является самостоятельным договорным институтом. Выделение рентных правоотношений, вытекающих из договора, обусловлено их спецификой. К числу специфических особенностей рентного договора необходимо отнести его возмездность (в отличие от договора дарения) и отсутствие определенности относительно совокупной стоимости встречного удовлетворения в момент заключения договора (в отличие от договора купли-продажи).
В силу предписаний п.2 ст.585 ГК РФ в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл.30 ГК РФ), а если такое имущество передается бесплатно, действуют правила о договоре дарения (гл.32 ГК РФ), поскольку иное не установлено правилами гл.33 ГК РФ и это не противоречит существу договора ренты.
Особый интерес представляет взаимодействие рентных норм с правилами о купле-продаже. В частности, автор считает необходимым рассмотреть, во-первых, возможность субсидиарного применения норм, касающихся передачи имущества, а во-вторых - оплаты такого имущества. В первом случае достаточно сложным представляется применение норм купли-продажи к договорам ренты по вопросам передачи имущества. Достаточно вспомнить, что договор ренты является реальным, а купля-продажа представляет собой классический консенсуальный договор. Поскольку реальный договор предполагает выражение воли и действия по передаче имущества, возникает необходимость определить какие последствия наступят, если сторона рентного договора после выражения согласия не передаст имущества. Ясно, что предъявить требования о передаче имущества к ней нельзя, поскольку договор в подобных случаях признается незаключенным. В договоре купли-продажи нарушение обязанности продавца по передаче товара влечет правовые последствия, предусмотренные ст.463 ГК: либо отказ от исполнения договора, либо применение последствий неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь (ст.398 ГК). Представляется интересной практическая возможность отобрания вещи у получателя ренты и передачи ее на предусмотренных договором условиях плательщику ренты в случае субсидиарного применения норм купли-продажи к договорам ренты. Необходимость применения правил распределения рисков в договоре купли-продажи к рентным договорам также отсутствует, так как данный вопрос урегулирован специальными нормами гл.33 (ст.595, 600). Необходимость применения к договорам ренты правил эвикции (ст.460, 462) является нецелесообразным, так как данные правовые последствия предусмотрены ст.168 ГК.
Возможность субсидиарного применения норм, касающихся оплаты имущества (ст.486, 489) теоретически допускается к договорам ренты, в которых имущество передается за плату, однако необходимость такого применения правил гл.30 к главе 33 отсутствует, так как такие правовые последствия предусмотрены гл.25 ГК.
Таким образом, анализ ст.ст.458-463, 486-489 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что субсидиарное применение норм купли-продажи и ренты создает коллизию между этими договорами, затрудняет правоприменительный процесс и является нецелесообразным.
На наш взгляд, как справедливо отмечает Ю.В. Романец, возможность применения норм о дарении к договорам ренты представляется весьма ошибочной. Для анализа этой проблемы необходимо вспомнить, что договор дарения является классической безвозмездной сделкой, в отличие от договоров ренты, относящихся к числу возмездных. Безвозмездность, будучи конститутивным признаком дарения, как считает А.Л. Маковский, исключает возможность рассматривать как дарение такой договор, по которому безвозмездная передача имущества в собственность сопровождается возложением на одаряемого исполнения какой-либо обязанности в отношении дарителя или других лиц, указывая, что "следует учитывать сложность, если не невозможность отграничить возложение от встречного предоставления, от эквивалента. Чаще других встречающиеся в жизни договоры такого рода, предусматривающие пожизненное содержание дарителя' или его близких, и по ГК РСФСР 1964г. (ст.253, 254) и по ГК РФ (ст.601-605) квалифицируются как разновидности других и притом возмездных договоров".