Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность (ст.399) по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если ГК, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.
При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. В данном случае сторонам договора ренты необходимо руководствоваться Федеральным законом РФ “Об ипотеке (залоге недвижимости) ” от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ.
Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является установление обязанности плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (ст.329 ГК РФ) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств. При невыполнении плательщиком ренты указанных выше обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, последний вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора (ст.587 ГК РФ).
Как гласит ч.1 и 2 ст.329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности обязательства (основного).
За просрочку выплаты ренты ее плательщик уплачивает получателю проценты, предусмотренные ст.395 ГК РФ, если иной размер процентов не установлен договором. Таким образом, в договор ренты должны входить условия, предусматривающие ответственность плательщика за просрочку выплаты ренты. В нем необходимо сделать ссылку на ст.395 ГК РФ, предусматривающую ответственность за незаконное использование чужих денежных средств.
Нормативные правовые акты
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта 2003 г.).
2. Федеральный закон РФ “Об ипотеке (залоге недвижимости) ” от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ.
3. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
4. Распоряжение Президента РФ от 9 августа 1999 г. N 268-рп "О мерах по совершенствованию гражданского законодательства"
5. Положение о военно-врачебной экспертизе, утвержденное постановлением Правительства РФ от 20 апреля 1995 г. N 390 // СЗ РФ. 1995. N 19.
6. Постановление Правительства РФ от 13 августа 1996 г. N 965 "О порядке признания граждан инвалидами" // СЗ РФ. 1996. N 34. Ст.4127; Постановление Правительства РФ от 3 апреля 1996 г. N 392 (с изм. от 22 октября 1998 г.)"О государственной службе медико-социальной экспертизы" // СЗ РФ. 1996. N 15. Ст.1630; 1998. N 44.
7. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 1998 г. N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. N 11. С.7-14;
8. Постановление правительства Москвы от 18 января 2000 г. N 30 "О порядке переселения собственников, нанимателей, арендаторов и иных лиц из жилых помещений, подлежащих освобождению домов, в которых имеется муниципальная и государственная собственность города Москвы"
9. Устав, утвержденный распоряжением мэра г. Москвы от 19 января 1998 г. N 40-РМ "О совершенствовании деятельности по социальной поддержке и защите одиноких пенсионеров, добровольно передавших жилье в собственность г. Москвы".
10. Распоряжение Мэра Москвы от 19 января 1998 г. N 40-РМ "О совершенствовании деятельности по социальной поддержке и защите одиноких пенсионеров, добровольно передавших жилье в собственность г. Москвы" (с изменениями от 30 июня, 11 октября 1999 г.)
11. Распоряжение мэра г. Москвы от 31 июля 1995 г. N 363 (Вестник мэрии Москвы. 1995. N 15)
12. Постановление Правительства Москвы от 7 октября 2003 г. N 836-ПП
13. "Об увеличении денежных компенсаций, выплачиваемых Государственным унитарным предприятием Правительства Москвы "Московская социальная гарантия" одиноким пожилым гражданам и инвалидам, передавшим жилье в собственность города Москвы"
14. Письмо Госналогинспекции по г. Москве от 10 августа 1998 г. N 31-08/24466 "О договорах ренты"
15. Устав Государственного унитарного предприятия Правительства Москвы "Московская социальная гарантия"
16. Положение о порядке деятельности Государственного унитарного предприятия "Моссоцгарантия" по заключению и реализации договоров пожизненного содержания с иждивением (с изменениями от 30 июня 1999 г.)
Учебная и научная литература
17. Амфитеатров Т.Н. О праве личной собственности // Закон и право № 6 2001г.
18. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения.М., 1997.
19. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договоры о передаче имущества. Договорное право. Кн.2.М., 2002.
20. Витрянский В.В. Сборник статей. Вып.5/Исследовательский центр частного права. - М., "Статут", 2002,Гордон MB Радянське цивильне право. Харьков, 1966.
21. Ем В.С. Договор ренты // Законодательство. 1999. N 5.
22. Ем В.С. Договор ренты // Законодательство. 1998. N 5.
23. Залесский В.В. Обязательственное право. Гражданское право: учебник. Ч.2.М., 1998. С.143
24. Золотько Н.В. Проблемы правового регулирования договора ренты // Закон и судебная практика: Материалы научно-практической конференции. Краснодар, 2000.
25. Золотько Н.В. Развитие рентных отношений в России, исторический аспект // Научное обеспечение агропромышленного комплекса, материалы 2-й региональной научно-практической конференции молодых ученых. Краснодар: КГАУ, 2001.
26. Золотько Н.В. Рентный договор: рискуют все // Домашний адвокат. 2001 №21.
27. Золотько Н В Договор ренты в гражданском праве России Автореферат на соискание ученой степени кандидата юридических наук Краснодар, 2002.
28. Орловский П.Е. Право собственности в практике Верховного Суда СССР // Социалистическая законность. 1944. N 9-10.
29. Рясенцев В.А. Советское гражданское право. Т.2.М., 1976. С.32.
30. Рясенцев В.А. Договор отчуждения строения на условии пожизненного пользования // 1945. N 2.
31. Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) /.М., 1997.
32. Сергеев А.П., Ю.К. Толстой Ю.К. Гражданское право: Учебник. ч.2.
33. Советское гражданское право / Под ред. В.Ф. Маслова, А.А. Пушкина. Ч.2. Киев, 1978.
34. Иоффе О.С. Обязательственное право.М., 1975.
35. Крашенинников П В. Российское жилищное законодательство.М., 1996.
36. Коняев Н., Круглов В. Договор купли-продажи с условием пожизненного содержания продавца // Советская юстиция. 1974. N 6.
37. Лаасик Э.Я. Договор пожизненного содержания // Ученые записки Тартусского государственного университета Вып.84 Труды юридического факультета, I960.
38. Меерзон С. Купля-продажа жилого дома с условием пожизненного содержания продавца //. Советская юстиция. 1971. N 14.
39. Мананкова Р.П. Правовой статус членов семьи по советскому законодательству. Томск, 1991.
40. Новоселова Л.А. О правовых последствиях нарушения денежного обязательства //. 1999. N 1. С.82-92, N 3. С.66-75; N 6.
41. М. Хохлов С.А., Козырь О.М., Маковский А.Л. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч.2. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель.М., 1996.
42. Хохлов С.А. Указ. соч. С.320.: СЗРФ. 1996. №3.
43. Яковлева Е М Новые вилы договоров в гражданских кодексах союзных республик // Вопросы кодификации гражданского законодательства союзной республики. Сталинабад I960, с 109
44. Яргина Е.А. Проблемы защиты участников рентных отношений // Судебнаязащита прав граждан и юридических лиц. Материалы научной конференции - М, ИЗиСП, 2002,Яргина Е.А. Сравнительно-правовой анализ договора ренты и аренды. // "Нотариус", 2003, №3,Яргина Е.А. Договор ренты. // Актуальные проблемы гражданского права.
[1] Золотько Н.В. Договор ренты в гражданском праве России Автореферат на соискание ученой степени кандидата юридических наук Краснодар, 2002, с 10
[2] Морандьер Л.Ж. Гражданское право Франции: Книга 1. М., 1961. С.253, 254.
[3] Дореволюционное российское законодательство не упоминало договорный институт ренты, хотя гл.19 Проекта Гражданского Уложения именовалась «Пожизненный доход (рента) и пожизненное содержание», как отмечал в курсе гражданского права К.П. Победоносцев первый вид был «употребительным средством к обходу запретительных законов о процентах, а право на ренту второго рода было вещным». Победоносцев К. Курс гражданского права: Часть 3: Договоры и обязательства. СПб., 1890. С.353.
[4] Доказательство этому можно найти в проекте Книги V Гражданского Уложения, внесенном 14 октября 1913 г. в Государственную Думу (см.: Герценберг В.Э., Перетерский И.С. Обязательственное право: Книга V Гражданского Уложения: Проект, внесенный 14 октября 1913 г. в Государственную Думу. СПб., 1914. С.199-201).