Традиционно на практике применяются три метода оценки недвижимости: затратный, доходный и метод сравнительного анализа продаж[80]. Например, при оценке нежилых помещений оценщик учитывает, прежде всего, такие характеристики, как местоположение, капитальность строения, его общую площадь, этажное расположение помещения, высоту помещения, и др. По итогам своей деятельности оценщик должен передать заказчику отчёт об оценке объекта. Решение оценщика о размере рыночной стоимости продаваемого нежилого помещения часто служит ориентиром для установления цены договора купли-продажи этого помещения.
ГК содержит норму, согласно которой стоимость части земельного участка, передаваемой вместе с недвижимым имуществом, или прав на неё включается в общую цену здания, строения или иного имущества, являющегося непосредственным предметом договора купли-продажи нежилого помещения (п. 2 ст. 555 ГК РФ). Это правило носит диспозитивный характер, иное может быть предусмотрено в законе или договоре. Например, стороны при продаже помещения могут установить в договоре цену за помещение и размер арендной платы за часть земельного участка, обеспечивающую использование помещения по назначению.
В случае, когда цена помещения в договоре продажи нежилого помещения установлена за единицу площади (например, за квадратный метр) или иного показателя её размера, общая цена такого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ).
Также хотелось бы остановиться на таком несущественном условии договора купли-продажи как качество нежилых помещений. Качество нежилого помещения в разных юридических словарях раскрывается по-разному. В юридическом энциклопедическом словаре под ред. Тихомирова М.Ю. под качеством понимается совокупность полезных свойств, позволяющих удовлетворить определенные материальные или духовные потребности. По советскому праву понятие качества охватывалось существенными свойствами продукции или работ, закрепленные стандартом, техническими условиями, образцом или другим нормативно-техническим документом[81]. Словарь гражданского права под ред. Додонова В.Н. рассматривает качество как совокупность свойств, обусловливающих способность удовлетворять определенные потребности в соответствии с назначением вещи, продукции, товара[82].
Но, к сожалению, в настоящее время на законодательном уровне не урегулирован вопрос о критериях пригодности нежилых помещений для использования их по назначению, так как это сделано в отношений жилых помещений (ст. 40 ЖК РСФСР, ст. 1 Закона «Об основах федеральной жилищной политики»).
Поэтому некоторые авторы, предлагают рассматривать качество как существенное условие наряду с предметом и ценой[83]. Техническая характеристика нежилого помещения дается в техническом паспорте объекта, составляемом бюро технической инвентаризации. Следует отметить неполноту критериев, по которым дается описание нежилого помещения. Значение технической характеристики нежилого помещения проявляется в том, что описание должно соответствовать реальному состоянию объекта недвижимости. Когда покупатель осматривает предмет покупки, он отмечает для себя не только состояние несущих конструкций, но и комплектующего оборудования, качество отделочных материалов. Современные возможности внутренней отделки и оборудования помещений не охватываются утвержденным образцом технического паспорта.
Следовательно, предлагается к существенным условиям помимо предмета и цены относить и условие о качестве нежилого помещения. Сформулировано определение качества нежилых помещений. Им является совокупность свойств, позволяющих удовлетворить определенные потребности в соответствии с назначением помещения.
Купля-продажа нежилых помещений как обязательство. Определение договора купли-продажи нежилых помещений в ГК РФ не дается, поэтому следует руководствоваться положениями о продаже недвижимости Главы 30 ГК РФ. Законодатель дает общее определение продажи недвижимости: «По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество» (ст. 549 ГК РФ). Данное определение не отражает взаимного характера возникающих отношений и нуждается в дополнении: «а покупатель - принять имущество и уплатить обусловленную договором цену».
Как мы уже говорили, договор купли-продажи нежилых помещений является двухсторонним, взаимным, возмездным. Он выступает одной из форм, опосредствующих обращение нежилых помещений и отражает двухсторонний характер обмена: превращение товара в деньги и одновременно денег в товар.
«Этот единый и вместе с тем двухсторонний экономической процесс, в котором обе стороны являются лицами, взаимно передающими и взаимно получающими один от другого определенные имущественные ценности, находит свое отражение и в правовом регулировании договора купли-продажи»[84]. Следовательно, на обеих сторонах лежат взаимные (взаимообусловленные) права и обязанности: продавец обязан передать покупателю определенное имущество в собственность и вправе требовать за это соответствующее вознаграждение. Покупатель в свою очередь обязан принять это имущество, уплатить обусловленную договором цену и вправе требовать передачи ему проданного имущества.
Наиболее важным правовым признаком договора купли-продажи, по мнению некоторых юристов, является переход в результате данной сделки имущества в собственность покупателя. «Действительная, а не мнимая, по существу, а не по внешнему виду купля-продажа имеет место лишь там, где продаваемое имущество переходит в собственность покупателя»[85].
Толстой Ю.К. и Сергеев А.П. этот признак договора купли-продажи определяют как «бесповоротную смену собственника имущества»[86], отмечая, что по этому признаку договор купли-продажи отличается от договоров по временной передаче имущества (например, договора аренды), потому что «продавец раз и навсегда лишается отчуждаемых прав».
Согласно распространенной точке зрения предметом договора, в том числе купли-продажи, является конкретный объект гражданских прав (товар). Наряду с данной точкой зрения в науке гражданского права все чаще стали рассматривать в качестве предмета любого договора действия (бездействие), которые должна совершить (от которых должна воздержаться) обязанная сторона. С этой позиции предметом договора купли-продажи являются действия продавца по передаче товара в собственность покупателя и, соответственно, действия покупателя по принятию этого товара и уплате за него установленной цены[87].
Действительно, цель договора - установление обязательств3, содержанием которых являются права и обязанности сторон по выполнению каких-либо действий или воздержанию от них.
Таким образом, купля-продажа нежилых помещений является разновидностью договора купли-продажи недвижимости. Как сделка, договор купли-продажи нежилых помещений должен отвечать требованиям ГК РФ, установленным для сделок: законность содержания, надлежащая форма, соответствие воли и волеизъявления сторон, правосубъектность сторон. Существенными условиями договора являются предмет и цена. Также к существенным предлагается относить и условие о качестве нежилого помещения.
Как обязательство договор купли-продажи нежилых помещений регулируется специальными нормами и общими нормами о купле-продаже, о праве собственности на недвижимое имущество. По данному договору продавец обязуется передать в собственность покупателя нежилое помещение, а покупатель обязуется принять его и уплатить обусловленную договором цену.
нежилой купля продажа договор нотариальный
Глава 2. Элементы и форма договора купли-продажи нежилых помещений
2.1 Стороны договора купли-продажи нежилых помещений
К основным началам гражданского законодательства ГК РФ относит, в частности, признание равенства участников регулируемых им отношений и свободу договора (ст.1).
Содержание «свободы договора» раскрывается в ст. 421 ГК РФ: граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; а также стороны свободны в определении условий договора, если последние не предписаны императивными нормами законов и иных правовых актов. Свобода в заключении договора «означает, что стороны сами, притом независимо друг от друга и от государства, выступающего в качестве суверена, вправе решать вопрос о вступлении между собой в договорные отношения»[88].
Отказ от командно-административных методов управления в ходе реформирования российской экономики значительно расширил свободу участников договора, которые самостоятельны в выборе своих контрагентов. В настоящее время субъектами договора купли-продажи могут быть: государственные (Российская Федерация и субъекты Российской Федерации) и муниципальные образования (городские, сельские, иные поселения и другие территории) в лице соответствующих органов (п. 1, 2 ст. 125 ГК РФ), юридические лица (как коммерческие, так и некоммерческие организации) и физические лица.
С изменением экономического строя увеличилось число субъектов, участвующих на рынке недвижимости, что связано не только с расширением гражданской правоспособности граждан и юридических лиц, но и с появлением профессиональных агентов, осуществляющих свою деятельность в данном сегменте рынка.
Стороны договора купли-продажи представлены продавцом и покупателем.