Крупными сделками признаются: сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением или отчуждением либо возможностью отчуждения обществом прямо или косвенно имущества, стоимость которого составляет более 25 % балансовой стоимости активов АО (или стоимости имущества ООО, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период) на дату принятия решения АО о заключении таких сделок, за исключением сделок, совершаемых в процессе осуществления обычной хозяйственной деятельности.
Виды сделок, совершаемых в обычной хозяйственной деятельности, были приблизительно обозначены в Постановлении ВС РФ и ВАС РФ от 2.04.97 г. №4/8 «О некоторых вопросах применения ФЗ «Об АО»» как сделки, связанные с приобретением сырья, материалов, реализации готовой продукции и т.п. Продажа недвижимого имущества (если только такая деятельность не носит характер систематической' в соответствии с учредительными документами) никак не может быть отнесена к обычной хозяйственной деятельности. «Всё зависит от специфики сферы деятельности общества, управленческих и предпринимательских традиций, технических и организационных приемов совершения тех или иных операций»[100].
Во многих случаях договор купли-продажи нежилых помещений подпадает под понятие крупной сделки, и это объясняется тем, что в соотношении с балансовой стоимостью активов АО (со стоимостью имущества ООО) стоимость помещения часто превышает установленный в законодательстве порог.
Для заключения крупной сделки единоличному исполнительному органу ООО требуется согласие вышестоящего органа, как правило, общего собрания. Если в обществе образован Совет директоров (Наблюдательный совет), устав может отнести к его компетенции принятие решения по крупным сделкам с имуществом, размер которого составляет от 25 до 50% стоимости имущества общества. В АО решение о совершении крупной сделки стоимостью имущества до 50% балансовой стоимости активов должно приниматься Советом директоров или Наблюдательным советом (причём такое решение должно быть единогласным - ст. 79 Закона об АО). Решение о совершении сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого превышает 50% балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о совершении такой сделки, принимается общим собранием акционеров большинством в три четверти голосов акционеров - владельцев голосующих акций, присутствующих на собрании.
Как видно из приведенных положений, Закон об ООО фактически продублировал положение о порядке совершения крупных сделок, содержащееся в Законе об АО. Но имеется и существенное отличие: во-первых, нормы ст. ст. 78, 79 Закона об АО носят императивный характер, а нормы о совершении крупных сделок в Законе об ООО - диспозитивный, то есть уставом общества с ограниченной ответственностью может быть исключена возможность применения ст. 46 Закона (п. 6 ст. 46). Во-вторых, в соответствии с Законом об АО стоимость предмета крупной сделки соотносится с балансовой стоимостью активов АО, а при совершении крупной сделки ООО - со стоимостью имущества этого ООО, и установлен различный момент определения этой стоимости. Балансовая стоимость активов есть стоимость движимого и недвижимого имущества, финансовые вложения (включая нематериальные активы), денежные средства и другие финансовые активы, отраженная в бухгалтерском балансе АО[101]. По мнению авторов комментариев к Закону об ООО, имущество ООО по смыслу ст. 46 охватывает вещи и имущественные права[102], то есть аналогично термину «активы АО». В АО стоимость активов определяется на дату принятия решения о заключении сделки, в ООО стоимость имущества устанавливается на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении сделки.
В случае заключения крупной сделки в нарушение установленного законом порядка (например, если генеральный директор АО самостоятельно принимает решение и совершает сделку купли-продажи нежилого помещения стоимостью свыше 25% балансовой стоимости активов АО) возникает вопрос о правовых последствиях такого нарушения. Поэтому необходимо рассмотреть возможность применения ст. 168 ГК РФ (недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам), ст. 174 ГК РФ (последствия ограничения полномочий на совершение сделки), ст. 183 ГК РФ (заключение сделки неуправомоченным лицом).
«Поскольку орган юридического лица не является представителем последнего, в случае превышения полномочий этим органом при заключении сделки п. 1 ст. 183 ГК РФ применяться не может»[103]. Статья 174 ГК РФ может применяться в тех случаях, когда полномочия органа юридического лица определённо ограничены учредительными документами последнего. Когда же орган юридического лица действовал с превышением полномочий, установленных законом, надлежит руководствоваться ст. 168 ГК РФ[104].
Следовательно, крупная сделка, заключенная директором АО без согласия Совета директоров (Наблюдательного совета) или общего собрания с нарушением ст. 79 Закона об АО, является ничтожной, поскольку закон не устанавливает иных правовых последствий. Тем не менее, Верховный Суд РФ и Высший Арбитражный Суд РФ в совместном постановлении от 2.04.97 г. №4/8 разъяснили, что суд в этом случае может признать за сделкой юридическую силу и создающей для общества вытекающие из неё права и обязанности, если при рассмотрении спора будет установлено, что в последующем данная сделка была одобрена соответственно Советом директоров (Наблюдательным советом) либо общим собранием акционеров общества (п. 14).
Продавцом по договору купли-продажи нежилых помещений могут выступать и государственные (муниципальные) унитарные предприятия и учреждения, которые обладают правами на чужую вещь - правом хозяйственного ведения и оперативного управления на имущество, закрепленное за ними учредителями. Правомочия владения, пользования и распоряжения обладателей указанных вещных прав по сравнению с содержанием права собственности ограничены и различны в зависимости от характера принадлежащего права (права хозяйственного ведения или права оперативного управления). Гражданский кодекс РФ включает специальные правила, устанавливающие порядок распоряжения имуществом, принадлежащим на праве хозяйственного ведения и оперативного управления.
Для продажи нежилого помещения закрепленного на праве хозяйственного ведения, унитарное предприятие должно получить предварительное согласие собственника имущества на такое распоряжение[105]. Собственником имущества, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, являются Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования. Функции собственника в данном случае выполняют либо Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, или уполномоченный орган местного самоуправления в зависимости от того, кто является учредителем предприятия. Если унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, создаст путём выделения в качестве юридического лица другое унитарное предприятие - дочернее предприятие (п. 7 ст. 114 ГК РФ), то учредитель дочернего предприятия, не будучи собственником его имущества, выполняет в отношении этого унитарного предприятия все функции собственника учредителя, что означает необходимость получения дочерним предприятием согласия на распоряжение помещением как самого собственника имущества (учредителя унитарного предприятия), так и унитарного предприятия.
Так как законодательство устанавливает принцип специальной правоспособности унитарного предприятия, действия предприятия по распоряжению закрепленным за ним собственником имуществом должны быть обусловлены задачами его уставной деятельности (не противоречить целям и предмету его деятельности) и соответствовать целевому назначению предоставленного для выполнения этих задач имущества. Поэтому, когда действия юридического лица по отчуждению закрепленного за ним имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводят к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, соответствующие сделки являются недействительными (ст. 168 ГК РФ), даже если они совершены с согласия собственника (п.9 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 г. №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Учреждения, за которыми имущество закрепляется на праве оперативного управления, обладают более ограниченными правами, чем унитарные предприятия. Имущество учреждений условно можно разделить на две группы (вида). Первую группу составляет закрепленное учредителем имущество и приобретённое учреждением за счёт средств, выделяемых ему по смете, которое оно (учреждение) не вправе продавать (п. 1 ст. 298 ГК РФ). При возникновении необходимости в реализации такого имущества стороной в договоре может быть только собственник нежилого помещения (учредитель юридического лица)[106]. Ко второй группе относится имущество учреждения, учитываемое на самостоятельном балансе. Это имущество, приобретённое за счёт приносящей доходы деятельности (когда в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право на осуществление такой деятельности), поступает в самостоятельное распоряжение учреждения (п. 2 ст. 298 ГК РФ).