Собственником такого имущества, согласно нормам п. 3 ст. 213 и ч. 3 п. 2 ст. 48 ГК РФ, может быть только учредитель юридического лица (учреждения).
Фактически, «право на полученные доходы» - это особое ограниченное вещное право, принадлежащее учреждению, не названное в п. 1 ст. 216 ГК РФ. Существующая в норме п. 1 ст. 216 ГК РФ оговорка «в частности» означает, что приведённый перечень вещных прав не является исчерпывающим и позволяет предположить наличие в законодательстве и иных видов вещных прав, не указанных в ст. 216 ГК РФ. Для распоряжения, определения юридической судьбы (в том числе продажи) учреждением недвижимого имущества, учитываемого на отдельном балансе, согласия собственника не требуется, и оно (учреждение) самостоятельно выступает стороной договора купли-продажи. Хотя учредитель и приобретает право собственности на имущество, учитываемое учреждением на самостоятельном балансе, но это что называется «голое право», поскольку учредитель (собственник) не обладает какими-либо реальными правомочиями в отношении этого имущества.
Собственник имущества (или владелец рассмотренных ограниченных вещных прав) может заключать договор купли-продажи нежилого помещения непосредственно сам или действовать через своего представителя.
Участие представителя облегчает продавцу его задачу по реализации помещения, поскольку для удачной продажи имущества требуется знание его рынка, цен, предъявляемых формальностей к совершению сделки.
«В экономическом смысле значение представительства состоит в установлении и реализации экономических связей между двумя и более лицами через посредство третьего, играющего роль промежуточного звена»[107]. Институт представительства является правовой гарантией наиболее полного осуществления прав и обязанностей субъектами права. Представительство заключается в совершении представителем в пределах полномочий сделки от имени представляемого лица, порождающей правовые последствия для последнего (см. п. 1 ст. 182 ГК РФ).
Уполномочивая представителя на осуществление юридически значимого действия, представляемый выражает свою волю на порождение соответствующего правового последствия. Тем самым, выдавая уполномочие, он совершает одностороннюю сделку. Как сделка, уполномочие должно отвечать всем предъявляемым требованиям, в том числе о форме. Для представительства в интересах одного из контрагентов договора купли-продажи нежилого помещения требуется письменное уполномочие[108].
Следует разграничивать уполномочие и полномочия представителя . Уполномочие есть «лишь односторонний акт легитимации», свидетельствующий перед третьими лицами о данных представляемым представителю полномочий, об их объеме и пределах[109].
Характер и границы полномочия представителя определяются в доверенности. Ранее в юридической литературе обсуждался вопрос о необходимости обязательной выдачи доверенности на основании договора поручения. Современное законодательство однозначно закрепляет в качестве одной из обязанностей доверителя вручение доверенности поверенному. Доверенность в данном случае служит «источником правдивой информации о полномочии», позволяет третьим лицам обнаружить волю доверителя на представление его интересов.
В качестве представителей продавца (как, впрочем, и покупателя) нежилых помещений могут выступать риэлтеры. С активизацией рынка недвижимости с каждым годом всё большее и большее количество лиц (физических и юридических), занимающихся риэлтерской деятельностью, появляются на российском рынке.
Риэлтерской является осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счёт либо от своего имени, но за счёт и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом и правами на него (см. п. 2 Положения о лицензировании риэлтерской деятельности ).
Как следует из определения, риэлтеры, риэлтерские фирмы (далее -риэлтеры) могут выступать в гражданском обороте как представители (поверенные) либо как комиссионеры. В первом случае продавец возлагает на риэлтера обязанность заключить договор купли-продажи нежилого помещения от своего имени и за свой счёт (см. ст. 182 ГК РФ, ст. 971 ГК РФ). Соглашение (договор поручения), заключаемое продавцом (доверителем) и риэлтером (поверенным), определяет их внутренние отношения (например, размер вознаграждения, минимальную цену договора купли-продажи и др.) и должен быть заключен в письменной форме. Для представительства перед покупателями продавец выдает риэлтеру доверенность (см. ст. 185, ст. 975 ГК РФ).
Договор купли-продажи, заключенный риэлтером в рамках полномочий, определённых в доверенности, имеет для продавца обязательную силу и порождает у собственника соответствующие обязанности (передать имущество, необходимые документы и др.), даже если указания продавца (собственника), закреплённые в договоре поручения, были нарушены.
Например, между риэлтером и продавцом был заключён договор поручения о продаже нежилого помещения за определённую цену, но это условие не нашло закрепления в выданной риэлтеру доверенности. И если риэлтер заключит договор продажи нежилого помещения по более низкой цене, продавец не может отказаться от её исполнения по мотиву нарушения договора поручения. «Такое решение вопроса диктуется интересами устойчивости гражданского оборота и интересами третьих лиц, побуждает доверителя к чёткому выражению воли при составлении доверенности»[110], а также тем, что договор поручения регулирует лишь отношения между сторонами. Поскольку риэлтер действовал в пределах имеющихся у него полномочий, то правовые последствия возникают у продавца, и последнему остается только привлечь к ответственности риэлтера за ненадлежащее исполнение своей обязанности. Ненадлежащее исполнение выражается в нарушении риэлтером своей обязанности выполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями доверителя (п. 1 ст. 973 ГК РФ). Отступления от указаний допускаются, если по обстоятельствам дела это необходимо в интересах продавца и риэлтер не мог предварительно запросить продавца либо не получил в разумный срок ответ на свой запрос. Риэлтер обязан уведомить о допущенных отступлениях, как только уведомление стало возможным (п. 2 ст. 973 ГК РФ). Если специальные санкции за отступление от указаний продавца не были определены в самом договоре, то при наличии общих условий применения ответственности продавец вправе взыскать с поверенного причиненные убытки. Так, доказав в суде возможность продажи помещения по цене, указанной в договоре поручения, доверитель (продавец) вправе взыскать с риэлтера денежную сумму в размере разницы между ценой, указанной в договоре поручения, и реальной ценой продажи.
Иные правовые последствия установлены при превышении полномочий, определённых в доверенности. Превышение полномочий может выражаться в превышении его качественных (свойства предмета, юридическая природа сделки и т.п.) и количественных (нарушение минимального и максимального количества) показателей[111].
В силу положений ст. 183 ГК РФ в случае нарушения риэлтером указаний, данных продавцом в доверенности, договор купли-продажи считается заключённым от имени и в интересах риэлтера, если только продавец впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение продавцом сделки создаёт, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента её совершения. В виду того, что договор является взаимным соглашением, и третье лицо, заключая договор, считало доверителя своим контрагентом, нельзя признавать совершенную сделку обязательной для третьего лица. Поэтому договор должен признаваться заключенным от имени риэлтера (представителя) при наличии согласия третьего лица (покупателя). По-видимому, заведомое знание третьего лица о превышении полномочий или его небрежность (если он не проверил содержание полномочия) лишает его только права на возмещение убытков.
Если риэлтер заключает договор купли-продажи нежилого помещения по поручению продавца, но от своего имени, налицо договор комиссии, который должен быть облечён в письменную форму (ст. 990 ГК РФ). В ходе выполнения комиссионного поручения риэлтер (комиссионер) становится стороной в договоре купли-продажи нежилого помещения - продавцом. На нём лежит обязанность не только заключить договор (как это имеет место при представительстве), но и исполнить его, в частности передать помещение. Поскольку риэлтер (комиссионер) непосредственно приобретает права и обязанности, ему не выдается доверенность, и покупателю безразлично содержание договора комиссии и объем полномочий по этому договору. Но сам риэлтер обязан исполнить поручение на наиболее выгодных для собственника имущества (комитента) условиях в соответствии с его указаниями (см. ст. 992ГК РФ).
Правовая конструкция договора комиссии и правовые последствия его нарушения отличны от конструкции и последствий нарушения договора поручения. При нарушении указаний, данных собственником помещения (комитентом), обязанным перед покупателем является риэлтер.
При отступлении от указаний о продажной цене, данных собственником (комиссионером), возможны два рода последствий в зависимости от повышения или, напротив, понижения согласованной цены (см. ч. 2 ст. 992, п. 2 ст. 995 ГК РФ).
На практике же риэлтерские фирмы и отдельные предприниматели не спешат заключать договоры поручения или комиссии, что объясняется нежеланием принимать на себя возможные неблагоприятные санкции и приобретать какие-либо иные обязанности перед сторонами (продавцом и покупателем). Поэтому на рынке деятельность риэлтеров ограничивается посредническими функциями. Как известно, посредники совершают только фактические действия, способствующие заключению договора (которые осуществляют, например, выбор контрагента, «сведение» сторон будущего договора, демонстрацию продаваемого объекта), не порождающие юридических связей.