Другой стороной договора купли-продажи является покупатель. В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права и обязанности своей волей и в своём интересе. Это значит, что гражданское законодательство исходит из принципа свободы в приобретении прав (включая право собственности), которая не может быть ограничена иначе как на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ч. 2 п. 2 ст. 1 ГК РФ). Покупателем нежилого помещения может быть любое физическое и юридическое лицо (за исключением случаев, установленных в законе[112]), обладающее гражданской правосубъектностью[113], более того, современное законодательство не ограничивает приобретение имущества в частную собственность количеством, размером или его стоимостью. Покупатель так же, как и продавец может воспользоваться услугами комиссионера или выдать доверенность третьему лицу на приобретение помещения.
Таким образом, мы видим, что стороны договора купли-продажи нежилых помещений полностью совпадают с субъектным составом договора купли-продажи недвижимости и, следовательно, здесь необходимо применять общие правила главы 30 Гражданского Кодекса РФ «Купля-продажа».
2.2 Форма договора купли-продажи нежилых помещений
Договор является средством индивидуального регулирования отношений между отдельными лицами и приобретает значение юридического факта с момента его заключения. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и её акцепта (принятия предложения) другой стороной (п. 2 ст. 432 ГК РФ)[114]. Порядок заключения договора регулируется главой 28 Гражданского Кодекса РФ, нормы которой отражают «заключение договора как определенный процесс - систему действий сторон в ходе согласования условий договора».
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Если не достигнуто соглашение по существенным условиям договора, договор не считается заключённым. Иное дело - несоблюдение формальных требований, определённых в законе или соглашением сторон.
Каждая из сторон будущего договора желает удовлетворить свои потребности, которые отличны от экономических интересов контрагента по сделке, поэтому заключение договора - это результат предварительных (часто длительных) обсуждений. Ещё в Древнем Риме при заключении контрактов требовалось соблюдение определенной формы для того, чтобы заключение договора ясно отличалось от простых предварительных переговоров и соглашений[115]. И в современных условиях развития рыночных отношений установление определённой формы сделок обусловлено необходимостью контроля за совершением сделок, имеющих особое значение для частных лиц и государства, и потребностями гражданского оборота (например, для чёткого понимания содержания сделки её участниками). При этом форма сделки не должна затруднять имущественный оборот путем создания ненужных препятствий.
Формой договора (как и любой иной сделки) называется способ выражения воли при его совершении. «Форма служит как бы рамкой для очертания права, так что с первого взгляда видно, определено ли данное право или нет»[116]. Первоначально внешняя форма договора служила только доказательством, удостоверением соглашения. С развитием законодательства, усложнением правоотношений форма договора становится существенным условием действительности соглашения. Выделяют два основных её вида: письменную (простую письменную форму и нотариальное удостоверение) и устную.
Общие положения о форме сделок применяются и к договору купли-продажи нежилого помещения, если законом не установлены специальные правила. Все сделки, предметом которых является недвижимое имущество, должны быть облечены в письменную форму. Причём, если по общему правилу договор в письменной форме может быть заключён путём обмена документами посредством телетайпной, телеграфной, телефонной, почтовой, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ), то договор купли-продажи нежилого помещения под страхом недействительности должен быть заключён только путем составления одного документа, подписанного сторонами. Поэтому предшествующие заключению договора переговоры юридического значения не имеют[117], силы оферты или акцепта не приобретают. В подобных случаях каждая из сторон становится юридически связанной лишь после своей подписи на договоре.
Также, помимо письменной формы, сделки с недвижимым имуществом (за исключением нежилых помещений) подлежат государственной регистрации в соответствии со ст.ст. 131, 164 ГК РФ, согласно которым право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции.
Действующее законодательство различает три вида регистрации: регистрацию объектов недвижимости (имеющую учётный характер, например, органы Федеральной службы земельного кадастра ведут кадастр земель, в котором отражается правовой статус конкретных земельных участков), государственную регистрацию прав на недвижимость (что прямо и достаточно чётко закреплено в ст. 131 ГК РФ) и государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом.
В ст. 2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяется как акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.
В соответствии со ст. 164 ГК РФ сделки с землёй и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных в ст. 131 ГК РФ и законом «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Статья 131 ГК РФ закрепляет, что «право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной, регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции». Отсюда следует вывод, что сделки с недвижимостью подлежат во всех случаях регистрации, поскольку всякая сделка с недвижимостью так или иначе связана с возникновением (прекращением, переходом, ограничением) прав на недвижимое имущество, то есть с обстоятельствами, на которые указывает ст. 164 ГК РФ как на случаи, при которых необходима государственная регистрация. Принятие Закона о государственной регистрации свидетельствует об усилении функции государства по контролю за процессами, связанными с оборотом объектов недвижимости.
Реализация положений Закона о государственной регистрации обеспечивает:
- во-первых, создание и развитие единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним учреждениями юстиции;
- во-вторых, единообразие в правоприменительной практике, координацию и централизованный сбор сведений о правах и сделках с недвижимостью;
- в-третьих, стабильность правоотношений в сфере недвижимости;
- в-четвертых, создание условий для нормального функционирования рынка недвижимости;
- в-пятых, создание в начальный период единой информационной базы данных в каждом субъекте Российской Федерации, а в последующем и в рамках Российской Федерации.
Нередко приходится сталкиваться с мнением, что Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон о государственной регистрации ликвидировали нотариальную форму сделок с недвижимостью. На самом деле, и в прежнем законодательстве нотариальная форма требовалась лишь для некоторых договоров[118]. В Гражданском кодексе РСФСР "1964 г. обязательная нотариальная форма была предусмотрена только для купли-продажи жилого дома, затем была введена для купли-продажи дач, а также при мене и дарении. По отношению к другой недвижимости - зданиям, строениям, сооружениям - никаких требований о нотариальном удостоверении не было, да и не могло быть, поскольку сама категория недвижимости появилась в 1991 г. Кроме того, даже по отношению к объектам, перечисленным в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г., нотариальная форма предусматривалась только в сделках с участием граждан.
Введение таких положений Гражданским кодексом Российской Федерации повлекло утрату единства в регулировании соответствующих вопросов в действующем российском законодательстве. В результате в одних случаях нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью новым законодательством отменено, в других - предусмотрено. Так, например, в отношении договоров о залоге недвижимого имущества и договоров ренты предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение, а также установлено нотариальное удостоверение брачных контрактов и согласие одного супруга на отчуждение другим супругом недвижимого имущества, нажитого ими в период брака и являющегося их совместной собственностью. Для всех остальных нотариальная форма сделки, сторонами которой выступают физические или юридические лица, - дело сугубо добровольное, требующее взаимного согласия.