Такой вывод имеет и практическое значение. Норма ст. 396 ГК РФ устанавливает различные правовые последствия для случаев неисполнения и ненадлежащего исполнения обязательства. При ненадлежащем исполнении уплата неустойки и возмещение убытков не освобождает должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено законом или договором, при неисполнении же обязательства, напротив, возмещение убытков и уплата неустойки, по общему правилу, освобождает его от такого исполнения.
ГК содержит норму, дополнительно обеспечивающую интересы кредитора в обязательстве по передаче индивидуально-определенной вещи. Согласно ст. 398 ГК РФ кредитор вправе требовать отобрания такой вещи у должника. Право отпадает, если вещь уже передана другому лицу, имеющему на нее право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления. Правда, ст. 398 ГК РФ не обеспечивает во всех случаях реальное исполнение обязательства и тогда, когда вещь еще не передана, но заключены несколько договоров с одним и тем же предметом. Для внесения определенности в гражданский оборот норма вышеназванной статьи определяет, что если вещь еще не передана, то преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, тот, кто раньше предъявил иск.
Как уже отмечалось, конечная цель обязательства может быть достигнута надлежащим выполнением обязанностей, вытекающих из договорного правоотношения. Одни из этих обязанностей составляют существо обязательства, такие обязанности еще называют основными. Последние сформулированы в законодательном определении договора купли-продажи: продавец обязуется передать вещь в собственность покупателю, который обязуется принять эту вещь и уплатить за нее определённую денежную сумму (см. п. 1 ст. 454 ГК РФ).
Главная обязанность продавца - передать нежилое помещение в определённый срок. Срок исполнения обязанности передать имущество устанавливается в договоре; если срок в договоре купли-продажи не установлен, он определяется в соответствии с правилом п. 2 ст. 314 ГК РФ (см. ст. 457 ГК РФ). Срок исполнения может быть «условием исполнения», если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору. Такой договор продавец вправе исполнить при нарушении определённого в нём срока только с согласия покупателя (п. 2 ст. 457 ГК РФ). Продавец может исполнить договор досрочно если иное не предусмотрено правовыми актами, условиями обязательства либо не вытекает из его существа.
Термин «передача» в самом широком смысле означает определённые согласованные действия, направленные на то, чтобы какой-то объект (нежилое помещение) перешёл от одного субъекта к другому. В результате передачи первоначальный обладатель вещи (продавец) утрачивает её, а другой (покупатель) - приобретает[127]. Из всех способов передачи, перечисленных в норме ст. 224 ГК РФ, к нежилому помещению применимо только «вручение вещи приобретателю» (такой вывод следует из правила ч. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ и свойств помещения как недвижимости). Вещь считается врученной покупателю с момента её фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица (п. 1 ст. 224, п. 1 ст. 556 ГК РФ). Для обеспечения передачи и получения соответствующего имущества покупатель обязан в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями совершить необходимые действия, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи (п. 2 ст. 484 ГК РФ).
Фактическая передача имущества должна быть зафиксирована в юридически значимых документах. Помимо фактической передачи - принятия нежилого помещения стороны договора купли-продажи должны подписать передаточный акт или иной документ о передаче (п. 1 ст, 556 ГК РФ). Таким образом, передача нежилого помещения означает его фактическое вручение и подписание документа о передаче.
Каких-либо требований к передаточному акту или иному документу о передаче, кроме того, что он должен быть облечён в письменную форму и содержать подписи сторон и дату составления, законодательство не содержит.
Передаточный акт служит доказательством исполнения сторонами обязанностей по передаче-принятию помещения, поэтому составляется одновременно с вручением нежилого помещения либо непосредственно после такой передачи.
Только после передачи помещения и подписания документа о передаче продавец и покупатель считаются исполнившими свои обязанности соответственно по передаче и принятию нежилого помещения (ст. 556 ГК РФ). Норма ч. 2 ст. 556 ГК РФ, определяющая момент исполнения обязанности по передаче, является диспозитивной: в законе или договоре может быть предусмотрено иное.
Определение момента перехода права собственности по договору от отчуждателя к приобретателю имеет большое практическое значение, которое заключается, прежде всего, в том, что позволяет установить лицо, уполномоченное в качестве собственника осуществлять владение, пользование, распоряжение вещью. В определении точной даты перехода права собственности заинтересованы: государство (которому такая информация необходима, например, в целях налогообложения), старый и новый собственник (например, для защиты своих интересов в гражданском обороте), кредиторы этих лиц и другие субъекты.
Право собственности на нежилое помещение возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8, п. 2 ст. 223 ГК РФ).
До введения единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним оформление прав (и сделок) осуществлялось различными органами в зависимости от объекта: бюро технической инвентаризации, Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, Комитетом по управлению имуществом и другими. Нормативную базу правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют: положения ГК РФ (ст.ст. 131, 164, 165, 219 и т.д.), правила специального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», другие нормативно-правовые акты РФ и субъектов РФ.
В соответствии с прямым указанием норм ГК РФ государственная регистрация определяет момент возникновения права, если иной момент не установлен законом. Целью такой регистрации является, с одной стороны, охрана прав субъектов гражданского оборота, с другой — обеспечение управленческих, учётных, фискальных, информационных и тому подобных интересов государства.
Тождественной «государственной регистрации права собственности» является «государственная регистрация перехода права собственности» -термин, употребляемый в ст. 551 ГК РФ. Заявление о государственной регистрации права должны подавать обе стороны договора купли-продажи (продавец и покупатель). Если договор купли-продажи был нотариально удостоверен по желанию стороны, заявление подает продавец или покупатель.
Поскольку передача недвижимого имущества (и как следствие этого, как правило, - исполнение договора) может иметь место до государственной регистрации перехода права собственности, то в норме п. 2 ст. 551 ГК РФ специально подчеркивается, что исполнение договора продажи нежилых помещений сторонами не является основанием для изменения отношений с третьими лицами. Существование этой нормы дало повод к появлению среди некоторых авторов мнения, что «до момента регистрации перехода права собственности покупатель не вправе распоряжаться имуществом, одновременно продавец теряет право распоряжаться им любым способом»[128]. Что касается покупателя, то, бесспорно, он не является собственником переданного ему имущества, поэтому и распоряжаться им, а тем более отчуждать, может только при наличии соответствующего полномочия собственника (продавца). Об этом также прямо подчеркивается в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 13.11.97 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», где сказано, что до государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению. Это стало необходимым в связи с возникшей ситуацией на практике, когда акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи строения, заключенного между индивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью. В обоснование своих требований истец указал, что продал строение по договору купли-продажи индивидуальному частному предприятию, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав перехода права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответственностью. Получив плату за строение от покупателя, директор частного предприятия скрылся.
Арбитражный суд отказал акционерному обществу в иске.
В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Статьей 551 ГК РФ предусмотрена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи.
Поскольку право собственности у индивидуального частного предприятия на строение не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество другому лицу.
Общество с ограниченной ответственностью, покупая у индивидуального частного предприятия здание, не проверило документы о наличии у продавца прав собственника, в частности, данных о регистрации, хотя было обязано это сделать, то есть действовало на свой страх и риск.