С учетом изложенного кассационная инстанция правомерно отменила решение суда первой инстанции и удовлетворила исковые требования акционерного общества[129].
В отношении же продавца такой подход далеко не очевиден и вряд ли обоснован. Существование обязательственного правоотношения по передаче нежилого помещения в собственность, вытекающего из договора купли-продажи, не является правопрепятствующим фактом, тем юридическим фактом, который ограничивает правомочие распоряжение собственника (даже если предмет передан). До момента регистрации перехода права собственности к покупателю, продавец остается собственником.
С практической и теоретической точки зрения очень важно решение такого вопроса, как вопрос о последовательности осуществления передачи нежилого помещения и государственной регистрации возникновения права собственности покупателя на это помещение. К сожалению, этот вопрос в литературе крайне редко затрагивается. Ни Гражданский кодекс (исключение составляет продажа предприятия - п. 2 ст. 564), ни закон о регистрации прав не требует, чтобы государственная регистрация непременно проводилась после передачи имущества. Хотя логичнее предположить именно такую последовательность в действиях сторон договора - сначала передача вещи, затем регистрация правопреемства. Ведь зарегистрированное право собственности покупателя, когда владельцем имущества остаётся продавец, будет бессодержательным. Покупатель фактически не сможет осуществлять принадлежащие ему правомочия, но в то же время, будет нести бремя как собственник имущества (ст.ст. 209, 210 ГК РФ). Другое дело, если условиями договора купли-продажи нежилых помещений стороны обусловили обращение в орган юстиции за регистрацией права собственности выполнением каких-либо обязанностей, например, передать вещь, произвести оплату в полном объеме. Тогда при государственной регистрации правопреемства необходимо представить передаточный акт, расписку об оплате и т.п.
Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации права собственности на недвижимость, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
Таким образом, отсюда следует вывод, что право собственности на нежилое помещение при купле-продаже переходит к покупателю при подписании договора с правомочиями владения и пользования, а после государственной регистрации покупатель приобретает и правомочия распоряжения.
К дополнительным обязанностям продавца, обеспечивающим реализацию основных, относятся:
- передача принадлежностей и относящихся к имуществу документов, предусмотренных законом, иными правовыми актами и договором (п. 2 ст. 456 ГК РФ);
- информирование покупателя о качестве нежилого помещения, существующих дефектах и недостатках;
- предупреждение покупателя о правах третьих лиц на продаваемое
имущество (ст. 460 ГК РФ).
Перечисленные обязанности, хотя и не названы в законодательном определении договора купли-продажи, закреплены в последующих нормах соответствующих статей главы 30 ГК РФ, регулирующих продажу имущества. Только осуществление всех обязанностей (как основных, так и дополнительных) в соответствии с требованиями, определенными в правовых актах и договоре, позволяет констатировать надлежащее исполнение обязательства продавцом.
Как уже отмечалось, к основным обязанностям покупателя относятся обязанности принять и оплатить товар. Обязанность продавца осуществить передачу нежилого помещения и обязанность покупателя принять продаваемое помещение являются взаимообусловленными: продавец совершает действия по передаче помещения, которые необходимы и для исполнения обязанности по её принятию покупателем. Вместе с тем покупатель и продавец имеют соответствующие права: право требовать передачи и право требовать принятия помещения в соответствии с условиями договора. Эти права и соответствующие обязанности возникают одновременно - с момента заключения договора (исключение составляют сделки, совершенные под отлагательным условием).
Обязанность покупателя оплатить нежилое помещение предусмотрена в положениях п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 485, ст. 486 ГК РФ. Эта обязанность считается исполненной с момента передачи продавцу денежной суммы, определенной в договоре. Содержание этой обязанности включает в себя не только непосредственно платеж, но и в некоторых случаях принятие определённых подготовительных мер, необходимых для осуществления платежа (открытие специального банковского счета, выдача чека на сумму договора и др.).
Следует иметь в виду, что местом исполнения денежного обязательства по общему правилу признается место нахождения кредитора в момент возникновения обязательства (ст. 316 ГК РФ).
Кодекс предусматривает строгие требования к изменению условий договора по предложению одной из сторон в связи с существенным изменением обстоятельств, если другая сторона не дает на это согласие (ст. 451 ГК РФ). Поэтому включенное в ГК РФ новое правило (п. 3 ст. 485 ГК РФ), учитывающее широко используемый в международной практике способ решения вопроса об изменении цены, может найти соответствующее применение и во внутрихозяйственном обороте России. Оно ориентирует стороны на согласование при заключении договора механизма изменения цены в зависимости от динамики показателей, ее обусловливающих. Если стороны согласовали, что цена подлежит изменению, но при этом не определили способ ее пересмотра, действует механизм, предусмотренный п. 3 ст. 485 ГК РФ. При его применении необходимо учитывать ряд моментов. Во-первых, это правило не действует, если иное установлено ГК РФ, другим законодательством, иными правовыми актами или договором и вытекает из существа обязательства. Во-вторых, при своевременном исполнении обязанности передать товар цена определяется исходя из соотношения обусловленных показателей на момент передачи товара. В-третьих, при просрочке продавцом исполнения обязанности передать товар, цена определяется исходя из соотношении этих показателей на момент заключения договора и на момент, когда товар подлежал передаче в соответствии с условиями договора. Такой же порядок должен применяться и в случае, когда просрочка в принятии товара допущена покупателем. Однако в обоих случаях сторона, в отношении которой допущена просрочка, не лишена права требовать от другой стороны возмещения убытков, вызванных просрочкой исполнения на основании соответствующей нормы ГК РФ — ст. 405. В-четвертых, когда договором не предусмотрен срок исполнения обязанности передать товар, при установлении цены учитывается соотношение показателей на момент заключения договора и на момент, определенный в соответствии с предписаниями п. 2 ст. 314 ГК РФ. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных законом либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 ГК РФ), но только до приобретения.
По общему правилу, покупатель обязан уплатить продавцу цену помещения полностью (в виде единоразовой выплаты). Договором купли-продажи могут устанавливаться и продажа товара в кредит, в кредит с рассрочкой платежа[130] или предусмотрена предварительная оплата.
Возникает вопрос о последовательности совершения действий, обеспечивающих исполнение обязанностей покупателя и продавца. В самом соглашении обычно устанавливается, что одна сторона должна исполнить свою обязанность раньше другой (например, оплата производится после передачи вещи или наоборот).
По действующим нормам, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом имущества (п. 1 ст. 486 ГК РФ).
В отношении договора купли-продажи нежилых помещений правовые акты не устанавливают каких-либо исключений из приведенного правила. Если договором купли-продажи нежилых помещений предусмотрено условие о предварительной оплате товара, то в обязательстве, возникающем из такого договора, передача помещения будет носить встречный характер. Если же договором предусмотрена продажа товара в кредит, то покупатель обязан произвести оплату при наступлении двух юридических фактов; передачи нежилого помещения и наступления срока оплаты, определенного в договоре или по правилам ст. 314 ГК РФ. Но условия о предварительной оплате или о кредите должны быть обязательно установлены в самом договоре купли-продажи нежилых помещений. Если же в договоре нет условия о сроке оплаты, то, во-первых, не исключается одновременное исполнение своих обязанностей сторонами (передача-оплата); во-вторых, по всей видимости, обязанность произвести оплату возникает у покупателя непосредственно после передачи ему имущества, то есть сразу же после передачи товара. Косвенным образом сделанный вывод подтверждает и легальное определение договора купли-продажи (п. 1 ст. 454 ГК РФ), в котором на первое место поставлена обязанность продавца, а затем уже обязанность покупателя.
Итак, если правовыми актами или договором купли-продажи нежилых помещений предусмотрена обязанность покупателя произвести оплату до передачи помещения либо такая обязанность не вытекает из существа обязательства, то продавец, не исполнивший обязанность по передаче товара, не вправе требовать от покупателя платежа.
«Встречное исполнение» следует отграничивать от «встречного предоставления». Встречное предоставление является необходимым элементом любого возмездного договора, то «вознаграждение (компенсация), приобретаемое взамен исполненного по договору». Согласно п. 1 ст. 328 ГК РФ, встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной. Вследствие этого, встречное исполнение - это последовательное, в соответствии с соглашением сторон совершение действий участниками договора (обязательства) по исполнению договорных обязанностей. Важнейшим признаком встречного исполнения является наличие в договоре условия об очередности совершения действий по исполнению обязательства.