Различное значение «встречного исполнения» и «встречного предоставления» имеет большое практическое значение, состоящее в следующем. При неоплате имущества или нарушении условия о сроке оплаты, когда передача имущества обусловлена его оплатой, продавец может приостановить передачу либо отказаться от исполнения только потому, что покупатель нарушил своё обязательство (см. ст. 398 ГК РФ). Когда же соглашением сторон специально не установлено, что обязанность по передаче имущества носит по отношению к обязанности оплаты встречный характер, то при просрочке оплаты товара покупателем продавец вправе отказаться от исполнения договора только в том случае, если докажет, что исполнение утратило для него интерес (ст. 405 ГК РФ). Расторжение договора при невнесении покупной цены возможно только по соглашению сторон или по решению суда при существенном нарушении договора (если договором не установлено право продавца на односторонний отказ от исполнения договора) - см.ст. 405 ГК РФ. Так, ТОО «Югбис» обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к индивидуальному предпринимателю Ю.А. Ушакову о расторжении договора купли-продажи недостроенного лесопильного цеха. Иск мотивирован тем, что ответчик, не перечислив истцу обусловленные договором платежи, существенно нарушил договорные обязательства. Арбитражный суд в своём решении от 13.08.97 г. указал, что неуплата денег за приобретенное имущество является существенным нарушением договора ответчиком, в связи с чем иск о расторжении договора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ подлежит удовлетворению. Президиум ВАС РФ признал принятое решение правомерным[131].
При заключении договора необходимо четко определять условия и порядок оплаты покупной цены. Поскольку лишиться нежилого помещения всё же сложнее, чем денег, то в договоре можно рекомендовать определять такой порядок оплаты, который защищает интересы покупателя.
На наш взгляд, предварительная оплата по договору купли-продажи нежилых помещений не отвечает нынешним условиям российской экономики. С точки зрения покупателя наиболее оптимальным является вариант, при котором по договору передача покупателем цены договора обуславливается моментом государственной регистрации возникшего из договора права.
С другой стороны, обоснованным является желание продавца иметь гарантии получения по договору покупной цены. С этих позиций можно рекомендовать включать в договор пункт о внесении покупателем денег на хранение в какой-нибудь банк или иную кредитную организацию, нотариусу с условием их выдачи продавцу только по предъявлении доказательств (например, свидетельства о праве собственности на имя покупателя) о регистрации перехода права собственности.
3.2 Ответственность за нарушение продавцом и покупателем договора купли-продажи нежилых помещений
Если обязательство купли-продажи не исполнено либо при исполнении нарушены какие-либо условия договора или нормы законодательства, договор купли-продажи не прекращается, обязательство приобретает иное содержание.
При нарушении одной из сторон условий договора и требований законодательства для неё наступают невыгодные последствия. Нарушение условий договора возможно в виде неисполнения или ненадлежащего исполнения. Неисполнение обязательства имеет место в случае несовершения действия, составляющего его предмет; ненадлежащее исполнение характеризуется отступлениями от условий договора. «Под ненадлежащее исполнение подпадают те случаи, когда исполнение предоставляется, но оно не соответствует требованиям (условиям), зафиксированным в договоре»[132].
Последовательное разграничение неисполнения и ненадлежащего исполнения обязательства позволяет правильно, применить и способ защиты. При ненадлежащем исполнении обязательства уплата неустойки и возмещение убытков, по общему правилу, не освобождает должника от исполнения обязательства в натуре. При неисполнении обязательства возмещение убытков и уплата неустойки освобождает должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено законом или договором (см. ст. 396 ГК РФ).
Последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения договора купли-продажи нежилых помещений отличаются от последствий нарушения договоров продажи иных объектов только при передаче нежилого помещения ненадлежащего качества. Если требования, предъявляемые к качеству имущества, определены в самом договоре, то передаваемый объект должен соответствовать по качеству условиям договора. В остальных случаях имущество должно быть пригодным в целях, для которых товар такого рода обычно используется, или конкретных целей, известных продавцу при заключении договора (ст. 469 ГК РФ). Возможно приобретение покупателем имущества с определенными недостатками, если они оговорены сторонами. Тогда покупатель не вправе предъявлять соответствующие претензии продавцу.
В случае передачи продавцом покупателю нежилого помещения, не соответствующего требованиям о его качестве, покупатель наделяется правами в соответствии со ст. 475 ГК РФ, а именно имеет право на:
1) соразмерное уменьшение покупной цены;
2) безвозмездное устранение недостатков товара в разумный срок;
3) возмещение своих расходов на устранение недостатков товара;
4) отказ от исполнения договора купли-продажи и требование о возврате уплаченной за товар денежной суммы, за исключением права требования замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).
Лишение покупателя нежилого помещения права замены имущества объясняется рядом причин. Во-первых, специфичен предмет договора купли-продажи. Нежилое помещение - это всегда индивидуально-определенная вещь, поэтому замена объекта ненадлежащего качества (так же как и в случае гибели) невозможна, каждое нежилое помещение обладает свойствами, характеристиками, присущими только ему. Второе объяснение непосредственно связано с первым, но на которое исследователи ст. 557 ГК РФ не обращают внимания.
Исключение в отношении нежилого помещения положений о праве замены на товар надлежащего качества объясняется и тем, что покупатель осуществил право выбора предмета договора. Стороны вправе самостоятельно определять условия договора, в том числе и о предмете, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Выбрав при заключении договора его предмет, стороны (продавец и покупатель), тем самым, выразили свою волю на передачу и принятие именно конкретного нежилого помещения, чётко обозначив его в самом договоре. Поэтому, если даже у продавца есть иной объект, по своим характеристикам соответствующий условиям договора, требуется дополнительное волеизъявление сторон на заключение договора продажи нового предмета.
Последствия передачи имущества ненадлежащего качества установлены в зависимости от характера обнаруженных недостатков. Недостатки имущества выражаются в несоответствии качества товара договорным условиям или в уменьшении пригодности имущества для определенного целевого использования.
В законе выделяются два вида недостатков: существенные и несущественные. Существенное нарушение требований к качеству товаров проявляется в обнаружении неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков (п. 2 ст. 475 ГК РФ). К категории существенных недостатков продаваемых нежилых помещений могут быть отнесены: затемненность, отсутствие достаточного обогрева помещения, излишняя влажность, негерметичность швов (соединений) стеновых панелей и др. Наличие существенных нарушений к качеству имущества влечёт достаточно жесткие последствия. Покупатель вправе отказаться от исполнения договора (то есть в одностороннем порядке его расторгнуть) и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
При обнаружении несущественных недостатков покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца: уменьшения покупной цены, соразмерно степени нарушения качества имущества; безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Срок обнаружения недостатков проданного товара определен в п. 2 ст. 477 ГК РФ, в соответствии с которым, если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.
При установлении на имущество гарантийного срока[133] покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при обнаружении их в течение гарантийного срока. Ограничение срока выявления недостатков и соответственно сроков предъявления требований связано с защитой интересов продавца, который не должен все время находиться под страхом ответственности. Законодатель, а также стороны при установлении гарантийных сроков исходят из презумпции, что обнаруженные в пределах срока недостатки возникли до передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента, то есть являются недостатками, за которые отвечает продавец. Если же гарантийный срок составляет менее двух лет со дня передачи товара покупателю, продавец несет ответственность, если покупатель докажет, что это недостатки, за которые отвечает продавец (п. 5 ст. 477 ГК РФ).