Как мы уже говорили, основной обязанностью покупателя является принятие передаваемого по договору имущества. В силу особенностей нежилого помещения его передача и принятие чаще всего осуществляется в месте нахождения.
Непринятие имущества, предлагаемого покупателю в соответствии с условиями договора, считается отказом последнего от исполнения обязанности принять товар. Указанное нарушение дает право продавцу использовать механизм защиты, заложенный в законе и договоре. В соответствии с нормой п. 3 ст. 484 ГК РФ, продавец может потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения обязательства. Кроме этого, при наличии оснований продавец вправе возместить за счёт покупателя убытки, причиненные неисполнением обязанности по принятию нежилого помещения.
Законодатель исходит из того, что исполнение обязанности по принятию имущества, вытекающей из договора купли-продажи нежилых помещений, включает в себя два различных (но связанных между собой) действия: фактическое получение имущества (например, путем вручения ключей от помещения) и подписание соответствующего документа (акта о передаче). Эти действия настолько связаны между собой, что неосуществление хотя бы одного из них не приводит к надлежащему исполнению обязательства.
Уклонение от подписания документа о передаче нежилого помещения в соответствии с условиями, предусмотренными договором, считается отказом покупателя от исполнения обязанности принять недвижимость (п. 2 ст. 556 ГК РФ). Возникает практически важный вопрос: если передаточный акт не был подписан покупателем (вследствие его отказа), но фактически объект передан, какими правами обладает продавец? Исходя из буквального толкования нормы ч. 3 п. 1 ст. 556 и п. 3 ст. 484 ГК РФ продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора.
Поскольку товар уже передан покупателю, то «требование о принятии товара» в данном случае может означать лишь заявление продавцом требования о «подписании документа о передаче недвижимого имущества». С практической точки зрения принудить покупателя подписать документ о передаче объективно неосуществимо (даже при наличии соответствующего судебного решения). Поэтому и в том случае, когда покупатель исполнил все остальные обязанности по договору, продавец вправе отказаться от исполнения договора, и такой способ защиты его интересов является наиболее оптимальным. Если покупатель уклоняется от подписания передаточного акта и тому подобного документа, очевидно, что он откажется и зарегистрировать право собственности на приобретенное имущество. Продавец может быть заинтересован в расторжении договора при уклонении покупателем от подписания передаточного акта, ведь, фактически, не обладая имуществом, он юридически остается её собственником (если не была произведена регистрация перехода права собственности) и соответственно обязан нести бремя его содержания, включая уплату налога[134].
Также обязанностью покупателя является своевременная оплата товара. Срок оплаты, как правило, определяется в самом договоре купли-продажи нежилых помещений или в дополнительном соглашении. Моментом исполнения обязанности оплаты, вытекающей из договора купли-продажи с условием кредитования, является момент фактического поступления денежных средств на счет продавца, если иное не установлено договором (п. 2 ст. 823 ГК РФ). В иных случаях момент исполнения обязанности по уплате покупной цены при безналичном расчете должен определяться в зависимости от его формы[135]. При наличном расчете покупатель считается исполнившим свою обязанность с момента фактического получения продавцом покупной цены.
По требованию покупателя продавец, получая денежную сумму (при наличном расчете), обязан выдать расписку в получении исполнения (п. 2 ст. 408 ГК РФ). Наличие у покупателя расписки продавца или иного подобного документа облегчает ему доказывание (при возникновении спора) факта исполнения своей обязанности по оплате имущества.
В силу того, что на покупателя возлагается обязанность уплаты определенной денежной суммы, денег, возникает денежное обязательство. Категория «денежное обязательство» встречается в ряде статей Гражданского кодекса РФ (ст., ст. 317, 319, 395), но ГК РФ не определяет понятие денежного обязательства, что способствовало появлению в гражданско-правовой науке различных дефиниций этого обязательства.
Основанием возникновения денежного обязательства могут быть различные юридические факты: договоры, деликты, неосновательное обогащение. Из договора купли-продажи нежилых помещений возникает обязанность покупателя произвести уплату денежной суммы на условиях, определенных договором (если они в договоре не установлены, то в соответствии с требованиями закона об исполнении обязательств), - денежное обязательство.
Как уже отмечалось, покупатель обязан произвести оплату в полном объеме непосредственно до или после передачи ему нежилого помещения, если иное не предусмотрено правовыми актами, договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п.п. 1, 2 ст. 486 ГК РФ). В случае неоплаты (при наступлении срока платежа) покупатель считается нарушившим свою обязанность.
В качестве общей меры правового воздействия на нарушителя по договору купли-продажи (включая продажу в кредит и в рассрочку) установлено право продавца требовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ, правила которой устанавливают ответственность за неправомерное пользование чужими денежными средствами.
Существуют следующие условия взыскания процентов за неисполнение денежного обязательства. Первым условием является противоправность поведения покупателя. Поскольку нарушение покупателем обязанности уплатить цену заключается в неоплате или просрочке оплаты по договору купли-продажи, противоправное поведение выражается в бездействии покупателя, нарушающем субъективные права продавца.
Вторым условием привлечения покупателя к ответственности за неисполнение (просрочку исполнения) денежного обязательства является наличие его вины, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 401 ГК РФ).
Так, при рассмотрении решения Арбитражного суда Московской области об удовлетворении иска к учреждению ИЗ-40/10 о взыскании задолженности по оплате хлебобулочных изделий и процентов по ст. 395 ГК РФ Президиум ВАС РФ отменил решение в части взыскания процентов. При этом было указано, что для применения ст.395 ГК необходимым условием является наличие вины лица, допустившего нарушение. Учреждение ИЗ-40/10 (ответчик) финансируется из федерального бюджета целевым назначением. Ответчик представил документы, в которых усматривается, что финансирование осуществлялось не в полном объеме и суду первой инстанции следует выяснить, «сколько предназначалось и сколько было выделено средств на закупку продовольствия и принимал ли ответчик все необходимые меры, направленные на исполнение обязательств»[136].
Заключение
В работе освещена социально-экономическая и правовая сущность отношений, складывающихся при купле-продаже нежилых помещений, исследованы элементы договора купли-продажи нежилых помещений, правовое значение формы договора и государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.
Необходимо отметить, что действующие законы и иные нормативно-правовые акты полно и подробно регулируют комплекс достаточно сложных отношений, возникающих из этого договора.
Итак, подводя итог проделанной работы, напомним, что в соответствии с п.1 ст.130 Гражданского Кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Стоит обратить внимание на то, что данный перечень не является исчерпывающим и законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Раскроем и понятие «Нежилое помещение»:
«Нежилое помещение - единица комплекса недвижимого имущества (часть здания, сооружения), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для торговых, производственных, социальных, образовательных, культурных и иных нежилых целей и находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований».
Касаясь формы договора продажи недвижимости необходимо сказать, что она имеет очень большое значение в данных правоотношениях т.к. несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. В соответствии со ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Также, помимо письменной формы, важным моментом является государственная регистрация. Как я уже отметил это в работе, действующее законодательство различает три вида регистрации:
- регистрация объектов недвижимости;
- государственная регистрация прав на недвижимость;