- государственная регистрация сделок с недвижимостью;
Согласно п.1 ст.551 Государственная регистрация перехода права собственности является обязательной, поскольку право собственности на недвижимость (в том числе предприятия) переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции. Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации права собственности на недвижимость, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. Отсюда следует вывод, что право собственности на нежилое помещение при купле-продаже переходит к покупателю при подписании договора с правомочиями владения и пользования, а после государственной регистрации покупатель приобретает и правомочия распоряжения.
Итак, форма договора и государственная регистрация являются неотъемлемой частью данных правоотношений и для исполнения договора купли-продажи нежилых помещений имеют очень большое значение.
Исполнение условий вышеуказанного договора, т.е. исполнение обязательств, является именно тем результатом, для достижения которого возникло это обязательство. Под исполнением обязательства понимается совершение (воздержание от совершения) определенных действий (в частности передача – принятие вещи, уплата стоимости и другие). Именно исполнением договорного обязательства достигается его цель, поэтому само по себе истечение срока действия договора автоматически не влечет прекращения обязательства.
Если обязательство купли-продажи не исполнено либо при исполнении нарушены какие-либо условия договора или нормы законодательства, договор купли продажи не прекращается, обязательство приобретает иное содержание.
При нарушении одной из сторон условий договора и требований законодательства для нее возникают невыгодные последствия. Как я уже говорил об этом в работе – нарушение условий договора возможно в виде неисполнения или ненадлежащего исполнения. Я обратил внимание особое внимание на различие «неисполнения» и «ненадлежащего исполнения», поскольку они имеют и различные правовые последствия:
- Неисполнение обязательства – не совершение действия составляющего его предмет. При неисполнении обязательства возмещение убытков и уплата неустойки освобождает должника от исполнения обязательства в натуре.
- Ненадлежащее исполнение – когда исполнение предоставляется, но оно не соответствует требованиям, зафиксированным в договоре. При ненадлежащем исполнении обязательства уплата неустойки и возмещение убытков не освобождает должника от исполнения обязательства в натуре.
По требованию покупателя продавец, получая денежную сумму обязан выдать расписку в получении исполнения (п.2 ст.408 ГК РФ). Наличие такой расписки или подобного документа у покупателя облегчит ему доказывание факта своей обязанности по уплате при возникновении спора.
Говоря по поводу уплаты цены договора, мне хотелось бы высказать свое мнение: На мой взгляд во избежание огромного количества судебных споров по данного рода вопросам стоит уделить внимание следующему положению. Все-таки лишиться нежилого помещения сложнее, чем денег. Я имею ввиду то, что любому продавцу хотелось бы иметь гарантии получения денег. Поэтому является обоснованным предложение, или даже рекомендация включать в договор пункт о внесении покупателем на хранение в какой-нибудь банк или иную кредитную организацию, нотариусу с условием их выдачи продавцу только после предъявления доказательств о регистрации права собственности.
Список используемой литературы
1. Нормативные акты
1. Конституция Российской Федерации. Принята на всенародном голосовании 12.12.1993 г.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой Федерального собрания РФ. (Часть первая: от 30.01.1994 г. № 51-ФЗ. Часть вторая: от 26.01.1996. № 14-ФЗ. Часть третья: от 01.03.2002 г. № 146-ФЗ.). С изменениями и дополнениями ФЗ № 19-ФЗ от 02.02.2006 г.// «Российская Газета» № 238-239 от 08.11.1994 г.; «Российская Газета» № 23,24,25 от 06,07,08.02.1996 г.; «Российская Газета» № 233 от 28.11.2001 г.; «Российская Газета» № 25 от 8.02.2006 г.
3. Гражданский кодекс РСФСР от 11.06.64 г.
4. Гражданский кодекс РСФСР от 31.10.22 г.
5. Основы гражданского законодательства ССР и республик // Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1991.№ 26.Ст. 733.
6. Федеральный закон РФ от 21.01.01г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (в ред. Федерального закона от 31.12.2005г. № 199-ФЗ)// «Российская Газета» №16 от 26.01.2002 г.; «Российская Газета» № 297 от 31.12.2005 г.; Собрание Законодательства РФ. 2006 г. № 1 ст.10.
7. Закон РСФСР от 04.07.91 г. № 1542-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» (в ред. Федерального закона от 29.12.04 г. № 189-ФЗ. // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РФ. 1993. № 2. Ст.67; «Российская Газета» № 5 от10.01.1993 г.; «Российская Газета» № 1 2005 г.
8.Федеральный закон РФ от 26.12.95 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (в ред. Федеральных законов от 27.122005г. № 194-ФЗ; от 31.12.2005 г. № 208-ФЗ).//«Российская Газета» № 248 от 29.12.1995 г.; «Российская Газета» № 296, 297 от 30, 31.12.2005 г.
9.Федеральный закон РФ от 26.01.96 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 411.
10.Федеральный закон РФ от 15.06.96 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» // Собрание законодательства РФ. 1996. № 25. Ст.2963.
11.Федеральный закон РФ от.21.07.97 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред.Федеральных законов от 09.06.2003 г. № 69-ФЗ; от 31.12.2005 г. № 206-ФЗ.// «Российская Газета» № 145 от 30.07.1997г.;Собрание законодательства РФ. 2003. № 24. Ст. 2244.; Парламентская газета № 2-3 от 13.01.2006 г.
12.Федеральный закон РФ от 16.07.98г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. Закона от 30.12.2004 г. № 214)// «Российская Газета» № 137 от 22.07.1998 г.; «Российская Газета» № 292 от 31.12.2004 г.
13.Федеральный закон РФ от 08.08.2001 г. № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» (в ред. Федерального закона от 02.07.2005 г. № 80-ФЗ.// «Российская Газета» № 153 от 10.08.2001 г.: «Российская Газета» № 144 от 06.07.2005 г.
14.Федеральный закон РФ от 08.02.98 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (в ред. Федеральных законов от 08.08.01г. № 129-ФЗ; от 21.03.2002 г. № 31-ФЗ; от 02.11.2004 г. № 127-ФЗ.// Российская газета №7 от 16.02.98. ст.785.; «Российская Газета» № 153 от 10.08.2001 г.; Собрание законодательства РФ. 2002. № 12. Ст. 1093.; «Российская Газета» № 246 от 5.11.2004 г.
15.Закон РСФСР от 21.11.90 г. №348-1 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (в ред. от 24.12.93 г.) // Собрание актов Президента и Правительства. 1993. № 52. Ст. 5085.
16.Закон РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24.12.90 г. № 443-1 (в ред.от 24.06.92 г.; от 29.07.2005 г. № 45-ФЗ). // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1992. № 34. Ст. 1966.; «Российская Газета» № 163 от 28.07.2005 г.
17.Водный кодекс Российской Федерации: принят Государственной Думой Федерального Собрания РФ 18.01.95 г. (в ред. от 23.12.2003 г.; от 09.05.2005 г. № 45-ФЗ). //«Российская Газета» от 25.11.95.; Собрание законодательства РФ. 2003. № 52-1. Ст. 5038.; «Российская Газета» № 100 от 13.05.2005 г.
18.Воздушный кодекс Российской Федерации: принят Государственной Думой Федерального Собрания РФ 19.02.97 г. (в ред. Федерального закона от 08.07.99 г.; от 02.11.04 № 127-ФЗ).//Российская Газета № 59-60 от 26.03.1997 г.; Собрание законодательства РФ. 1999. № 28. Ст. 3483.; «Российская Газета» № 246 от 05.11.04.
19.Лесной кодекс Российской Федерации: принят Государственной Думой Федерального Собрания РФ 22.01.97 г. (в ред. Федерального закона от 09.05.05 г. № 45-ФЗ.) // Собрание Законодательства РФ. 1997. № 5. Ст. 610; «Российская Газета» № 100 от 13.05.2005 г.
20.Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации: принят Государственной Думой Федерального Собрания РФ 31.03.99 г. (в ред.Федерального закона от 20.12.05 г.) // Собрание законодательства РФ.1999. № 18. Ст. 2207; «Российская Газета» № 290 от 23.12.2005 г.
21. Постановление Правительства Российской Федерации от 01.11.97 г. №1378 «О мерах по реализации ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Постановления Правительства Российской Федерации от 21.02.98 г. № 238;Распоряжения Правительства Российской Федерации от 23.01.99 г.№138-р) // Собрание законодательства РФ. 1997. № 45. Ст. 5195;Собрание законодательства РФ. 1998. № 9. Ст. 1115; Собрание законодательства РФ. 1999. № 5. Ст. 718.
22. Постановление Правительства Российской Федерации от 18.02.98 г. №219 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Постановлений Правительства Российской Федерации от 23.12.99 г. № 1429, от 12.11.04 г. № 627) // «Российская Газета» от 4.03.1998 г.; Собрание законодательства РФ. 1999. № 52. Ст. 6416; «Российская Газета» № 257 от 19.11.2004 г.
23. Постановление Правительства Российской Федерации от 26.02.98 г. №248 «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним за предоставление информации о зарегистрированных правах» (вред. Постановлений Правительства Российской Федерации от 16.07.02 г. № 529, от 13.10.03 г. № 620) // Собрание законодательства РФ. 1998. №9. Ст. 1121; Собрание законодательства РФ. 2002. № 29. Ст. 2968;Собрание законодательства РФ. 2003. № 42. Ст. 4071.
24.Постановление Правительства Российской Федерации от 31.08.2000 г. № 648 «Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности» (в ред. Постановлений Правительства Российской Федерации от 11.06.02 г. № 406, от 31.10.02 г. № 786) // «Российская Газета» № 177 от 13.08.2000 г.; Собрание законодательства РФ. 2002. № 24. Ст. 2310; Собрание законодательства РФ. 2002. № 44. Ст. 4398.
25. Указ Президента РФ от 27.10.93 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (в ред. от 24.12.93г.) // Собрание актов Президента и Правительства. 1993. № 44. Ст. 4191.