В феврале 1917 г. в результате революционного переворота в России главным органом в государстве стало Временное Правительство, в обязанности которого входило принятие нормативных актов, направленных на правовое регулирование общественных отношений. За тот короткий промежуток времени, пока эта структура являлась высшим органом государственной власти, она фактически не принимала акты по регулированию правового режима недвижимых вещей, который по-прежнему определялся на основе норм Свода законов Российской Империи.
«В течение первого года революции задача законодательства сводилась преимущественно к выкорчёвыванию корней старого, дореволюционного права»[23]. Одним из первых декретов советской власти был Декрет от 26 октября 1917 г. «О земле»[24], который провозглашал, что «помещичья собственность на землю отменяется немедленно без всякого выкупа», «помещичьи шления со всеми принадлежностями переходят в распоряжение волостных земельных Комитетов и уездных Советов Крестьянских Депутатов впредь до Учредительного Собрания»[25].
С 18 декабря 1917 г. Декретом «О запрещении сделок с недвижимостью» были приостановлены какие бы то ни было сделки по продаже, покупке, залогу, всех недвижимостей в городах4. В 1918 г. Декретом ВЦИК «Об отмене права частной собственности на недвижимости в городах»5 в городских поселениях численностью жителей свыше 10000 была отменена частная собственность на все строения, которые вместе с находящейся под ними землей имели стоимость или доходность свыше предела, установленного органом местной власти (ст.2). Данные строения были муниципализированы (перешли в собственность местных Советов и исключены из частного оборота).
В период НЭПа появляются понятия денационализированных предприятий (с числом рабочих менее 20, которые государство считает невыгодным держать за счет средств своего бюджета и которое оно передает прежнему собственнику) и демуниципализированных строений (безвозмездно передаваемые бывшим собственникам и их наследникам, «если они проявляют фактическое попечение» или фактическим владельцам, ввиду невозможности (крайней затруднительности) использования их Местными советами)[26]. Основные положения НЭПа о частной собственности на имущество были отражены в Декрете от 22 мая 1922 г. «Об основных частных имущественных правах, признаваемых в РСФСР, охраняемых её законами и защищаемых судами РСФСР»[27].
На практике наиболее широкое распространение из всех сделок, предметом которых являлась недвижимость, получил договор купли-продажи жилых строений. Однако оборотоспособность последних, как объектов права собственности частных лиц, значительно ограничивалась правилом, содержавшимся в ст. 182 ГК РСФСР (1922 г.) и имевшим «своей целью борьбу с двумя явлениями, недопустимыми в советском строе: а) сосредоточением в одних руках крупных ценностей в виде многочисленных домовладений и б) со спекуляцией жилищами»[28]. Статья 182 закрепляла, что строение могло быть продано собственником, только если он, а также его несовершеннолетние дети и супруг в течение трех последних лет не отчуждали строений. А лицо могло купить строение только в том случае, если оно, его супруг, несовершеннолетние дети не обладают на праве собственности другими строениями. Для договоров купли-продажи строений и права застройки требовалось соблюдение нотариальной формы и последующая регистрация в коммунальном отделе (ст. 185 ГК РСФСР).
Официально в 1922 г. деление имуществ на движимое и недвижимое было отменено, но эти понятия встречаются в правовых актах более позднего периода[29]. Отказ советского законодателя от классификации имуществ на движимое и недвижимое имел своим последствием прекращение научных исследований в области регулирования оборота недвижимости. Само понятие «недвижимость» даже если и употреблялось в науке, то, как правило, применительно лишь к законодательству дореволюционному или зарубежному[30].
В Гражданском Кодексе РСФСР 1964 г. понятия недвижимости не было. Но при отсутствии права собственности на землю для строений был создан особый правовой режим, близкий к режиму недвижимости - имелись некоторые нормы, позволявшие выделять право собственности граждан на отдельные вещи и совершение сделок с ними в отдельные институты (право личной собственности на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи)[31].
Законодатель должен был пользоваться длинной описательной формулой «жилой дом (часть дома), квартира в многоквартирном доме жилищно-строительного коллектива индивидуальных застройщиков», вовсе не потому, что не мог быть найден объединяющий термин, а потому, что только указанные объекты из всех тех, которые охватывались бы этим объединяющим понятием, по советскому законодательству могли находиться у граждан в личной собственности (эта формулировка применялась для обозначения той части недвижимости в жилищной сфере, которая могла находиться в собственности граждан). Здания и сооружения могли находиться в собственности колхозов, иных кооперативных организаций и их объединений[32], профсоюзных и иных общественных организаций[33].
Таким образом, понятие «недвижимость» активно не применялось, а было лишь известно, что «недвижимость — (это) в феодальном и буржуазном праве земельные участки, стоящие на них капитальные здания, сооружения и некоторые другие объекты. В советском праве нет деления вещей на движимые и недвижимые, так как земля - исключительная собственность государства»[34].
Уже в 1990 г. в России началось осуществление земельной реформы. Реформирование существовавшего земельного строя было направлено, прежде всего, на радикальные изменения отношений собственности. В российском законодательстве возрождается категория недвижимости. В современное российское законодательство деление вещей на движимые и недвижимые было возвращено законом «О собственности в РСФСР»[35]. Сначала понятие «недвижимое имущество» было лишь упомянуто применительно к институту приобретательной давности в п. 3 ст. 7 Закона РСФСР «О собственности в РСФСР». Его формулировка не отличалась должной четкостью. Ч. 1 п. 4 ст. 2 закона содержала перечень объектов права собственности, среди которых назывались предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения, земельные участки[36]. Институт собственности на земельные участки был закреплен в п. 2 ст. 6 закона; на строения - в п. 1 ст. 13 закона. В п. 3 ст. 7 закона употреблялся термин «недвижимое имущество», хотя определения его данный закон не давал. По-прежнему сохранялись три формы собственности: собственность граждан, коллективная и государственная собственность. Хотя названный закон допустил более широкую трактовку имущества, находящегося в собственности граждан, с правовой точки зрения он
не осуществил деление имущества на движимое и недвижимое. Имущество, находящееся в собственности граждан, делилось на орудия производства и предметы потребления. В Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятых Верховным Советом СССР 31 мая 1991 г.[37], в период политического и экономического реформирования не только советского права, но и советского строя, уже содержались нормы, делящие имущество на движимое и недвижимое. Так, в статье 4 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик законодателями было реанимировано вполне классическое деление имущества на движимое и недвижимое.
Именно в п. 2 ст. 4 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г.1, кроме перечисления примеров (земельные участки, здания, сооружения и т.д.) впервые упоминаются такие признаки недвижимости, как прочная связь с землей и невозможность перемещения имущества без существенного ущерба его назначению. Понятие «недвижимое имущество» привязали к земле, установив, что к недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано. Данное определение недвижимости было воспроизведено в Указе Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»[38].
Следующий шаг в развитии объема понятия недвижимости был совершен в российском законодательстве в связи с принятием Конституции Российской Федерации 12 декабря 1993 года. После того, как было возрождено право частной собственности на землю, впервые предусмотренное в Законах РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»[39] и «О земельной реформе»[40]ситуация изменилась. Вновь появилось понятие «недвижимое имущество». Недвижимость возвращалась в гражданский оборот, так как одним из правомочий собственника является распоряжение собственностью.
Коренные преобразования в экономике России потребовали обновления правового регулирования гражданских отношений, получившего воплощение в принятом в 1994 году Гражданском кодексе и ряде специальных законов. Сложившиеся новые общественные отношения обусловили необходимость использования соответствующих правовых установлений, категорий и понятий. Одним из таких понятий является недвижимость. Огромное значение для общества такого недвижимого имущества, как земельные участки, здания, сооружения и т. п. потребовало установления особого правового режима этих объектов. Новый Гражданский кодекс Российской Федерации не только посвятил специальную статью классификации вещей на недвижимые и движимые, но и ввел ряд статей и положений, определяющих правовой режим недвижимого имущества.
В настоящее время определение недвижимого имущества содержится в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К такого рода объектам относят леса, участки недр, обособленные водные объекты, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.п.