Ю.Г. Жариков и М.Г. Масевич к нежилым помещениям относят помещения, не включенные в жилищный фонд и предназначенные для производственных, административных, социальных, образовательных, культурных и других целей[47].
Понятие «нежилое помещение» сохраняет смысл для отличия его от жилого помещения. Ведь в нежилом здании могут быть жилые помещения (например, квартира для директора школы). Широкое распространение в прежние годы получило размещение в жилых домах на первых этажах и в полуподвальных помещениях производственных организаций - торговых, предприятий общественного питания, парикмахерских, аптек и др. Такие «соседи» часто создают неудобства для жильцов, нарушают покой, ухудшают санитарную обстановку во дворах зданий. Поэтому при новом строительстве размещение их b жилых домах, как правило, не проектируется. В Москве Правительство столицы намерено приостановить уже начавшееся строительство предприятий общественного питания — кафе, ресторанов и т. п. в жилых домах и перепрофилировать действующие предприятия под другие цели, поставив это условием для сохранения договора аренды нежилых помещений. Данная классификация имеет большое значение, так как перевод здания из одной категории в другую может осуществляться только в строго установленном законом порядке и с соблюдением норм, установленных жилищным законодательством.
И, наконец, если обратиться к словарю русского языка, то в нем помещение определяется как внутренность здания[48]. Таким образом, можно говорить о том, что понятие здание и нежилое помещение не равнозначны.
ГК РФ рассматривает здание или сооружение в целом как единый объект. В техническом учете принято следующее определение нежилого помещения -это функциональная часть здания, сооружения, отделенная от других функциональных частей физическими границами, не имеющими разрывов. Тем самым, нежилое помещение вряд ли может быть самостоятельным объектом учета и регистрации (инвентаризации) по данному определению. Однако на практике часто предметом договора купли-продажи являются именно части зданий и сооружений.
Также в качестве доводов, доказывающих необходимость нормативного обособления нежилого помещения как самостоятельного объекта вещного права можно считать юридические сложности в осуществлении функций использования и распоряжения помещениями, переведенными из жилых в категорию нежилых.
В настоящее время спрос на приобретение коммерческой недвижимости и спрос на ее аренду остается стабильным и до конца неудовлетворенным. В результате, в последнее время увеличение числа помещений предназначенных для офисов, магазинов, производств и т.д. происходит за счет перевода помещений из жилого фонда в нежилой. Таким образом, практика перевода помещений из жилого фонда в нежилой становится довольно распространенным явлением.
Все жилые помещения в соответствии со ст.288 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются недвижимым имуществом и имеют присущее только им функциональное назначение, т.е. предназначены для проживания граждан. Гражданин-собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Размещение в жилых домах промышленных производств, предприятий, учреждений допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов (ст. 72 Конституции РФ), следовательно, субъекты РФ имеют правовое пространство в данной области и вправе принимать собственные нормативные акты, регулирующие эти правоотношения.
Гражданское законодательство запрещает размещение в жилых домах промышленных производств. Подобное использование помещения допускается только после изменения его статуса (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Кроме того, согласно совместному Постановлению Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделки юридических лиц, связанные с арендой, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными по основаниям статьи 168 ГК РФ, как не соответствующие закону и иным правовым актам[49].
Переводу в разряд нежилого фонда подлежат отдельно стоящие здания и помещения, расположенные на первых и цокольных этажах жилых домов. Данный перечень является исчерпывающим. При изучении Гражданского кодекса РФ нетрудно заметить, что помимо общего указания на то, что жилое помещение может быть в установленном порядке переведено в разряд нежилых (п. 3 ст. 288), ни в ст. 130, где дается определение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается.
В то же время, еще до принятия Гражданского кодекса целым рядом нормативных актов нежилое помещение было признано самостоятельным объектом недвижимости и, соответственно, гражданского права. Так, в соответствии с приложением 3 к постановлению Верховного Совета РСФСР от 27 декабря 1991 г. № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Федерации, краев, областей, автономной области, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность»[50] нежилые помещения, построенные за счет 5-и 7-процентных отчислений, подлежали передаче в муниципальную собственность.
При рассмотрении дел, связанных с отчуждением такого рода объектов как в процессе приватизации, так и на «вторичном» рынке недвижимости, суды, включая Конституционный Суд РФ[51] и ВАС РФ[52], не ставили под сомнение саму возможность признания нежилого помещения самостоятельным объектом права. Такой подход полностью отвечал реальному положению дел на рынке недвижимости, где договоры по продаже нежилых помещений по своей частоте многократно превосходили и превосходят, скажем, договоры купли-продажи нежилых зданий в общую долевую собственность покупателей.
Таким образом, с тем чтобы избежать противоречий, возникающих на практике и в связи с тем, что нежилые помещения являются недвижимым имуществом по своей природе и подпадают под общее определение недвижимости, содержащееся в ст. 130 ГК РФ, необходимо рассматривать понятие «нежилое помещение» наряду с существующим в литературе понятием «здание и сооружение».
Если здания классифицировать по такому важному критерию, как их функциональное назначение, они дифференцируются на две большие взаимоисключающие группы: жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами использования[53]. Переход из одной группы в другую возможен лишь в строго установленном порядке (ст. 288 ГК РФ).
Нежилые здания (нежилые помещения): промышленные, производственные, торговые, административные (канцелярские), лечебно санитарные, культурно-просветительские, коммунально-бытовые, складские, учебные и для других целей использования. Т.е. к нежилым помещениям относятся здания, сооружения и другие помещения, не включенные в жилищный фонд и предназначенные для производственных, административных, социальных, образовательных, культурных и других целей.
Нежилые здания могут иметь жилые помещения (например, служебная квартира в здании предприятия). Жилые здания зачастую включают в себя нежилые помещения (канцелярские, общественного питания и т.д.). Понятие нежилого помещения сохраняет смысл для отличия его от жилого помещения.
Основным документом для характеристики здания, строения является его технический паспорт, который содержит подробные данные территориального расположения, типа строения, площади, назначения, износа и др.
Практика показывает, что не все проблемы, связанные с правовым регулированием данных отношений, удалось решить. Одна из проблем возникает из-за недостаточно полного определения понятийного аппарата в исследуемой сфере.
Некоторые авторы определяют здание как архитектурное сооружение, предназначенное для постоянного нахождения в нем людей, рассчитанное на длительный срок эксплуатации и неразрывно связанное с землей, а сооружение как всякую значительную постройку, имеющую временный характер и техническое назначение.[54]
В общероссийском классификаторе основных фондов народного хозяйства в РФ дается определение здания и сооружения. Здание представляет собой архитектурно-строительный объект, назначением которого является создание условий для труда, жилья, социально-культурного развития населения и хранения материальных ценностей. К сооружениям относятся технические объекты, которые создают необходимые условия для производственных процессов (мосты, плотины, каналы), а также отдельные инженерно-строительные объекты, предназначенные для целей непроизводственного обслуживания[55].
В юридической литературе приводятся следующие признаки зданий: искусственность возведения; «привязка» к определенному земельному участку; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению; самостоятельность; законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению[56].
По значимости использования выделяют основные и служебные здания. Подобная классификация соответствует традиционному для гражданского права делению на главную вещь и принадлежность (ст. 135 ГК РФ). Применительно к зданиям основным считается здание, «главенствующее по капитальности постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению. Служебным считается здание, которое по отношению к основному имеет второстепенное, обслуживающее значение»[57]. Подобная классификация значима для выделения индивидуально определенного предмета договора купли-продажи здания или сооружения, который должен совпадать с объектом государственной регистрации. В соответствии с законом о регистрации прав объектом государственной регистрации может быть либо основное и служебное строение как единый объект учета, либо только основное здание без служебных строений.