Как разновидность института купли-продажи продажа нежилых помещений включает в себя юридические нормы, закрепленные в ГК РФ, в отдельных законах (ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» и др.) и в подзаконных нормативных актах, принятых в соответствии с законом.
При характеристике договора купли-продажи в учебной и иной юридической литературе традиционно подчеркивается, что этот договор является консенсуальным, возмездным и двусторонним (взаимным).
Различие между реальными и консенсуальными договорами проводится в зависимости от момента их совершения. Для заключения консенсуального договора требуется надлежащим образом оформленное соглашение сторон по всем его существенным условиям. Для совершения реального договора обязательно не только взаимное волеизъявление, но и действие — передача вещи. В реальном договоре передача вещи является необходимым его условием, а не исполнением возникшего обязательства.
В соответствии с нормой п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Несмотря на то, что «иное» может быть предусмотрено законом, правило п. 3 ст. 433 ГК РФ имеет широкое применение и распространяется на отношения по продаже, мене жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ), предприятия (ст. 560 ГК РФ), дарению недвижимости (п. 3 ст. 574 ГК РФ), ренте (ст. 584 ГК РФ), аренде недвижимости; в законе могут быть исключения (п. 2 ст. 609 ГК РФ, см. и п. 2 ст. 651 ГК РФ). Исходя из установления, содержащегося в пункте 3, и в ряде случаев в специальных указаниях части второй ГК РФ, перечисленные выше договоры приобретают юридическую силу не с момента соглашения сторон по всем существенным условиям, а со дня внесения записи о регистрации конкретного договора в Единый государственный реестр прав. Тем самым указанные договоры не являются в классическом пониманииконсенсуальными или реальными сделками.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что договор купли-продажи нежилых помещений является консенсуальным и вступает в силу с момента получения оферентом акцепта в отличие от других видов продажи недвижимости (в частности, предприятия, жилого дома, квартиры), сделки с которыми подлежат государственной регистрации.
Другим признаком договора купли-продажи нежилых помещений является его возмездность. Содержание большинства гражданских правоотношений предполагает взаимное имущественное предоставление его участниками. В рыночном обороте заключаются и сделки, по которым одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от неё платы или иного встречного предоставления - безвозмездные договоры (п. 2 ст. 423 ГК РФ). Именно критерий возмездности (безвозмездности) позволяет разграничивать куплю-продажу и консенсуальныи договор дарения.
Возмездность может выражаться в предоставлении денежных средств, вещей, выполнении работ, оказании услуг и в ином предоставлении, имеющем имущественное содержание. Такое предоставление должно носить встречный, взаимный характер, что отражено и в легальном определении возмездного договора. Возмездным является договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей[72](п. 1 ст. 423 ГК РФ).
Таким образом, купля-продажа в силу своей природы является возмездным договором, предполагающим взамен передаваемой вещи уплату денежной суммы. При этом правоотношение купли-продажи не всегда имеет эквивалентный характер. Действующее законодательство не требует соответствия между ценой продаваемого имущества и его действительной стоимостью.
Отсутствие встречного предоставления не свидетельствует о том, что возникшее из договора обязательство не состоялось. Обязанность предоставить имущество, произвести работу, осуществить услугу, оплатить соответствующее действие контрагента составляет содержание определенного договорного обязательства. Само обязательство возникает с момента заключения договора, и с этого времени является существующим. Если вопреки условиям договора не произведено встречное предоставление (например, не оплачен товар), имеет место неисполнение своей обязанности одним из участников обязательства, и к нему могут применяться санкции, установленные в законе и (или) договоре. К неисправной стороне следует предъявлять требования из нарушения договорного обязательства.
Как следует из понятия договора купли-продажи (ст. 454 ГК РФ), каждая из сторон на различных стадиях развития договорного обязательства является как кредитором, так и должником. Содержанием возникшего из договора правоотношения являются взаимные права и обязанности продавца и покупателя.
Сделка купли-продажи нежилых помещений. Договор купли продажи нежилых помещений является одним из видов юридических фактов - сделок -и влечет возникновение, изменение или прекращение гражданских правоотношений. Договор купли продажи нежилых помещений как юридический факт обладает следующими признаками:
- это волевое действие граждан и юридических лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, что отличает договор от другого вида юридических фактов -события (ст. 153 ГК РФ);
- договор характеризуется наличием волеизъявления как минимум двух субъектов, что отличает его от односторонних сделок, для совершения которых достаточно выражения воли одной стороны (п. 2 ст. 154 ГК РФ);
- это целенаправленное действие субъектов права, то есть стороны преследуют при совершении договора достижение определенных юридических целей, что не свойственно юридическим поступкам, при совершении которых субъект не имеет перед собой цель установления, изменения или прекращения гражданских правоотношений;
- договор — это соглашение, при заключении которого стороны равны перед законом, не имеют преимуществ и устанавливают, изменяют, либо прекращают для себя права и обязанности. Этим договор отличается от административных актов, выносимых уполномоченными органами, должностными лицами в рамках своей компетенции, влекущих установление, изменение либо прекращение прав и обязанностей в отношении третьих лиц;
- договор является правомерным действием, что отличает его от деликтов.
Договор купли-продажи нежилых помещений как сделка должен отвечать требованиям ГК РФ, установленным для сделок: законность содержания, надлежащая форма, соответствие воли и волеизъявления сторон, правосубъектность сторон. Договор-сделка, как и другие юридические факты не имеет содержания. Им обладает возникающее из сделки договорное правоотношение. Признаками договора-сделки являются согласование воли сторон и направленность на возникновение взаимных прав и обязанностей.
После заключения договора-сделки купли-продажи нежилых помещений, стороны приходят к соглашению по поводу всех его существенных условий, которыми устанавливаются, изменяются либо прекращаются права и обязанности сторон: предмету и цене.
Предмет сделки купли-продажи нежилых помещений. Влитературе традиционно предметом договора признается вещь или иной объект гражданских прав. Как юридический факт, договор только порождает соответствующее правоотношение, и волеизъявление сторон в момент заключения договора направлено лишь на определение условий товарно-денежного обмена. Одним из таких условий является предмет договора — объект гражданских прав. В силу того, что норма (например, п. 1 ст. 8, п. 2 ст. 307 ГК РФ) придаёт соглашению значение юридического факта, являющегося основанием правоотношения, возникает договорное обязательство. Действия по передаче имущества, уплате денег составляют объект обязательства по купле-продаже. Таким образом, продаваемое нежилое помещение является предметом договора (сделки), по поводу которого должно быть достигнуто соглашение контрагентов (см. п. 4 ст. 432 ГК РФ). Сама сделка служит основанием возникновения иного рода явления - обязательственного правоотношения, объект которого составляют определенные действия.
Современное законодательство устанавливает, что нежилые помещения могут находиться в гражданском обороте; за исключением случаев, когда их оборот исключён или ограничен в силу прямого указания закона (см. п. 1, 2 ст. 129 ГК РФ). Нежилые помещения могут быть предметом различных гражданско-правовых сделок: купли-продажи, мены, дарения, ренты и т.п. Причём каких-либо общих ограничений оборота такого имущества гражданское законодательство не содержит.
Предметом договора купли-продажи нежилых помещений является помещение, которое на момент заключения договора, как правило, уже принадлежит продавцу на праве собственности. Гражданский кодекс (п. 2 ст. 455) допускает заключение договора о продаже имущества, которое отсутствует на момент заключения, но будет создано или приобретено продавцом в будущем.
Выделение в качестве разновидности купли-продажи договора продажи нежилых помещений обусловлено спецификой предмета последнего. От иного имущества нежилое помещение как разновидность недвижимости отличает не только особый правовой режим, но и индивидуальность, поэтому предметом договора купли-продажи нежилых помещений не могут быть вещи, определённые родовыми признаками. Вывод о том, что предметом рассматриваемого договора может быть только индивидуально-определённое имущество, следует и из содержания ст. 554 ГК РФ.
Если проанализировать действующие в настоящее время договоры купли-продажи нежилых помещений, то по одним договорам продаются целые здания и сооружения, по другим всего лишь одна или несколько помещений, расположенных как в нежилых строениях, так и в домах жилого фонда.
В связи с этим необходимо рассмотреть один из распространенных способов получения статуса нежилого помещения - перевод жилого помещения в разряд нежилых. Ст. 228 Гражданского кодекса РФ и ст. 7 Жилищного кодекса РСФСР говорят, что жилыми признаются помещения, которые предназначены для постоянного проживания граждан, а также для использования в качестве служебных жилых помещений и общежитии[73]. Проект жилищного кодекса в ст. 16 дает понятие жилого помещения как помещения, предназначенного для проживания граждан и отвечающего установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим правилам и нормам[74]. Жилые помещения призваны обеспечить постоянную потребность человека в жилье. Следовательно, нежилыми являются помещения, не входящие в жилищный фонд Российской Федерации и предоставляемые для производственных, промышленных, коммерческих и иных нужд.