В соответствии с п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается размещение производств в жилых домах. Однако, предприниматели игнорируют данную норму и заключают договоры купли-продажи жилых помещений, используя их под офисы. Это противоречит нормам действующего законодательства и, в конечном итоге, влечет к признанию таких договоров недействительными.
На основании п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации" размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений их жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. На основании действующего жилищного законодательства (ст. 8, 9 Жилищного кодекса) перевод жилого помещения в нежилое допускается только в исключительных случаях по решению соответствующих государственных органов. Порядок перевода жилых помещений, являющихся собственностью муниципальных образований, в нежилые регулируется законодательством субъекта Российской Федерации.
Категорически запрещается перевод жилых помещений, расположенных в жилых домах в следующих случаях:
- если они не являются комнатой в коммунальной квартире, для размещения складов;
- для размещения складов, а также размещения производств представляющих опасность и несоответствующих строительным, санитарным, экологическим, противопожарным и иным требованиям содержания жилого фонда.
Лицо, пожелавшее перевести жилое помещение в разряд нежилых должно обратиться с соответствующим заявлением в межведомственную комиссию по переводу жилых помещений (домов) в разряд нежилых при администрации города. В заявлении должны быть указаны причины, по которым лицо желает перевести помещение в разряд нежилых. По своему желанию заявитель может представить на рассмотрение комиссии технико-экономическое обоснование своей просьбы и гарантии финансирования реконструкции. Каким образом должны быть предоставлены гарантии в приложении не говорится.
Согласно Постановлению главы города Челябинска от 23 февраля 1998 г. № 235-п «О порядке реконструкции (перепланировки) и технического перевооружения жилых и нежилых помещений» при изменении функционального назначения помещения проведение реконструкции обязательно[75]. Разработка рабочего проекта реконструкции (перепланировки) и технического перевооружения помещения включает в себя составление технического задания согласованного с санэпидемнадзором, госпожнадзором, Главным управлением архитектуры и градостроительства города, при необходимости с комитетом по экологии и Государственной инспекции безопасности дорожного движения. Если помещение необходимо увязать генеральным планом с городскими территориями и когда его реконструкция влияет на внешний облик здания, то Главное управление архитектуры и градостроительства города может само предоставить план реконструкции помещения. После согласования рабочего проекта, собственник помещения получает разрешение на реконструкцию в районной администрации и может заключать договор на реконструкцию (перепланировку) или техническое перевооружение с организацией имеющей лицензию на право выполнения данного вида строительных работ. Изменения, связанные с реконструкцией помещений подлежат регистрации в межрайонном предприятии технической инвентаризации.
В межведомственную комиссию заявитель должен предоставить:
- технический паспорт или выписку из него, подготовленную предприятием технической инвентаризации (по данным на день обращения в комиссию) с указанием износа его основных элементов и строения в целом, либо технического состояния строения в целом, либо технического состояния отдельного помещения, о котором возбуждается ходатайство, а также значение стоимости объекта;
- заключение Госсанэпидемнадзора о возможности изменения функционального назначения помещения в соответствии с пожеланиями собственника;
- заключение Госпожнадзора; документы, подтверждающие право собственности на жилое помещение (дом);
- документы, подтверждающие отсутствие задолженности поквартирной плате; документы, подтверждающие, что выданном помещениине прописаны граждане.
В случае если городская межведомственная комиссия, изучив представленные документы и произведя осмотр объекта, примет положительное решение о переводе жилого помещения в разряд нежилых, то владельцу помещения выдается свидетельство о переводе жилого помещения в разряд нежилых. Свидетельство направляется на предприятие технической инвентаризации для внесения изменений в технический паспорт на строение. Собственник помещения с момента получения данного свидетельства оплачивает коммунальные услуги и эксплуатационные расходы по ставкам и тарифам, установленным на данной территории для нежилых помещений.
Таким образом, официальный' статус нежилого помещения (дома) приобретается двумя способами: изначальное строительство объекта как нежилого с последующей регистрацией, переводом жилого помещения в разряд нежилых.
Цена договора купли-продажи нежилых помещений, как и его предмет, отнесены к существенным условиям. Согласно абз. 1 п. 1 ст. 424 ГК РФ цена продаваемого объекта недвижимости определяется соглашением сторон. Поскольку цена отнесена к существенным условиям договора, то при ее несогласовании сторонами договор о продаже нежилого помещения считается незаключенным. При этом правило о применении цены на аналогичные здания, сооружения и иную недвижимость, предусмотренное п. 3 ст. 424 ГК РФ, применению не подлежит.
Гражданский кодекс требует безусловной определённости цены договора купли-продажи нежилого помещения. От размера цены не зависит действительность договора, исключение составляют случаи, когда установленная цена явилась результатом обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой, или если заключённая сделка носит характер кабальной. При наличии указанных обстоятельств сделка может быть признана недействительной по иску потерпевшего (ст. 179 ГК РФ). Зарубежное законодательство также не содержит требования о соответствии цены стоимости вещи. Несоответствие обязательства встречному удовлетворению не влияет на действительность договора.
Нежилое помещение, продаваемое по договору купли-продажи, оценивается по соглашению между продавцом и покупателем. В условиях свободного рынка цена продаваемых нежилых помещений, зданий, сооружений и иных объектов недвижимости определяется на основе экономического закона спроса и предложения. Спрос на недвижимое имущество во многом определяется географическими факторами и объектами инфраструктуры, благоустройства в районе нахождения недвижимого имущества (их наличие или отсутствие, состояние и т.п.).
Стоимость нежилого помещения в договоре купли-продажи должна быть выражена в рублях. В Гражданском кодексе Российской Федерации в статье 317 закрепляется возможность использования так называемой «валютной оговорки», суть которой сводится к следующему: в договоре предусматривается оплата в рублях в сумме, эквивалентной определённой сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон. В современных условиях становления российской экономики включение валютной оговорки в договор, который подлежит исполнению по истечении определённого срока после его заключения, позволяет продавцу достаточно надежно защитить свои интересы.
В Российской Федерации существуют специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации – унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро, в задачу которых входит оценка (переоценка) недвижимости. Оценка, производимая по методике бюро технической инвентаризации, определяет инвентаризационную стоимость и, как правило, не соответствует рыночной стоимости имущества[76].
При определении реальной рыночной стоимости недвижимого имущества стороны могут воспользоваться услугами оценщика, заключив с ним договор об оценке предмета купли-продажи[77]. Оценщики[78] являются одной из новых фигур, появившихся на рынке недвижимости с началом реформ в российской экономике. 16 июля 1998 г. был принят Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ»[79], устанавливающий законодательные основы труда оценщиков. Деятельность последних направлена, прежде всего, на установление рыночной стоимости объекта, под которой указанный закон понимает наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст.З).