Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования 2 (стр. 5 из 11)

Взаимодействие органов управления с прочими участниками ипотечного рынка

От активной позиции органов власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления во многом будут зависеть результаты развития рыночной системы ипотечного жилищного кредитования в стране. Особое значение при этом имеет создание действенной нормативно-правовой базы на региональном и местном уровнях.

В Концепции рекомендуется принятие в рамках региональных программ законодательных и нормативных актов, способствующих развитию ипотечного жилищного кредитования. В них должны найти отражение следующие вопросы: создание резервного фонда для временного проживания граждан, выселенных по решению суда из заложенных жилых помещений; порядок действия органов опеки и попечительства при принятии решения о согласии на передачу жилых помещений, права на которые имеют несовершеннолетние граждане, в ипотеку (залог) и на обращение взыскания на это помещение; совершенствование порядка регистрации ипотеки жилого помещения, приобретаемого за счет кредитных средств, в целях обеспечения ускоренной регистрации учреждением юстиции договоров купли-продажи и ипотеки жилья [7].

В регионах Российской Федерации созданы правовые основы для функционирования системы жилищного кредитования граждан.

Так, в Санкт-Петербурге приняты законы “О развитии жилищного кредитования в Санкт-Петербурге” и “О домах временного проживания”. Согласно последнему, формируется жилой фонд для отселения граждан, оказавшихся не в состоянии возвратить кредит. Городским бюро регистрации прав на недвижимость в Санкт-Петербурге были решены вопросы, связанные с регистрацией прав на заложенное имущество и переходом этих прав в случае рефинансирования кредитов.

Активную позицию по развитию нормативно-правовых основ для системы ипотечного жилищного кредитования занимают органы власти Москвы, Самарской, Саратовской, Новосибирской областей, Хабаровского края и ряда других регионов. В настоящее время в этих областях утверждены региональные ипотечные программы, разработана и внедрена необходимая нормативная база.

В настоящее время в ряде регионов (Оренбург, Москва, Удмуртская Республика, Самарская область, Саратовская область, Нижегородская область, Саров, Республика Башкортостан, Рязань и др.) реализованы свои подходы к финансовому обеспечению приобретения гражданами жилья [21, с.84-94]. Наибольшее распространение получила схема непосредственного участия средств региональных и местных бюджетов в финансировании в различных формах граждан на приобретение жилья. Именно такой подход вызывает все больший интерес региональных и местных властей. Это объясняется рядом причин:

· желанием повысить платежеспособный спрос населения за счет использования бюджетных средств;

· стремлением оживить строительный сектор экономики путем стимулирования притока в него как средств населения, так и бюджетных и внебюджетных средств;

· поиском промежуточных схем обеспечения граждан жильем в условиях слабого развития ипотечного кредитования.

Бюджетная поддержка региональных жилищных программ осуществляется в основном в форме:

· предоставления кредитов на жилищные цели за счет средств бюджета;

· субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым уполномоченными банками, т.е. за счет бюджетных средств покрывается разница между действующей в банке рыночной процентной ставкой по аналогичным кредитам и льготной процентной ставкой;

· предоставления средств на жилищное строительство в виде материалов и оборудования путем зачета их в счет недоимок предприятий в областной, местные бюджеты и внебюджетные фонды;

· аккумуляции средств для жилищного строительства путем выпуска и реализации муниципальных жилищных облигаций или жилищных сертификатов.

Наиболее распространенная форма участия региональных и местных бюджетов в ипотечных программах – создание местными администрациями различных организаций (фондов), основной функцией которых является предоставление кредитов на цели приобретения гражданами жилья и жилищного строительства (Самарская область, Оренбургская область, Удмуртская Республика, Рязань, Саров и др.). Пока что источниками ресурсов этих организаций выступают, в основном, бюджетные средства и это является основным ограничивающим фактором развития ипотечных программ.

Особо следует подчеркнуть неэффективность подхода, при котором на бюджет возлагается функция субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам. Процентная ставка - это рыночная категория, ее величина определяется сугубо рыночными факторами (стоимостью для банка финансовых ресурсов, являющихся источником кредитов, оценкой рисков, присущих той или иной банковской операции, в частности ипотечному кредитованию и др.). Бюджет берет на себя не свойственные ему функции ему компенсировать разницу между рыночной ставкой процента (оцененной банком по своим критериям) и уровнем льготного процента. Кроме того, ипотечные жилищные кредиты предоставляются на длительные сроки, поэтому в условиях нестабильной экономики возможны существенные изменения на кредитно-финансовом рынке, влекущие рост рыночных процентных ставок с соответствующим увеличением бюджетной нагрузки. Однако средств, предусмотренных бюджетом на жилищную программу, может оказаться недостаточно (что наблюдается на практике), и на банки ложится дополнительный риск. Весьма трудно оценить сумму средств, которая потребуется на реализацию программы субсидирования процентной ставки, так как она во многом зависит от тенденций на кредитно-финансовом рынке.

Те же проблемы возникают в случае, когда региональные ипотечные программы строятся на предоставлении кредитов по льготным процентным ставкам, т.е. бюджетные ресурсы предоставляются гражданам по ставкам много ниже рыночных. В результате рыночные структуры, вынужденные привлекать ресурсы на финансовом рынке по более дорогой цене, оказываются не заинтересованными участвовать в этих программах за счет собственных ресурсов. Это также ограничивает масштабы региональных программ.

Безусловно, данные меры носят вынужденный характер, что связано как с низкими доходами населения, так и с отсутствием относительно доступных по ценам долгосрочных ресурсов у банков. Вместе с тем, нельзя забывать, что решение данной проблемы может повлечь не только “плюсы” в социальной политике администрации, но возможные минусы. Эти “минусы” состоят в том, что бюджетные средства предоставляются не адресно, “льготные кредиты” могут породить очередь как за бесплатным жильем, и что особенно важно, возможные инвесторы не смогут разместить свои средства на рынках с “искусственно заниженными ценами”.

Более эффективное решение проблемы повышения доступности кредитов – в предоставлении целевых субсидий гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, на оплату первоначального взноса при получении ипотечного кредита. Субсидия позволяет увеличить платежеспособность граждан, уменьшая сумму необходимого кредита и соответственно размер ежемесячных платежей. Субсидия носит целевой и адресный характер, механизм ее предоставления позволяет осуществлять контроль за использованием бюджетных средств. Субсидия предоставляет гражданам возможность выбора типа и качества готового жилья. Такая система субсидирования дает возможность разграничить и взаимно увязать бюджетную и рыночную сферы экономики.

1.4. Обзор российского рынка ипотечного кредитования

Развитие ипотечного кредитования, наряду с потребительским кредитованием и кредитованием малого бизнеса, является одним из приоритетных направлений стратегии развития банковского сектора Российской Федерации. Российский рынок ипотечного кредитования характеризуется высокими темпами роста. Рынок ипотечного кредитования продолжает демонстрировать стремительные темпы роста на фоне рекордно высоких цен на недвижимость, растущей инфляции и кризиса ликвидности на мировых рынках капитала. По прогнозам экспертов «Альфа-Банка», в текущем году объем российского рынка ипотечного кредитования увеличится на 35-50% [18, с.17-30].

2007 г. можно назвать годом усиления экономического роста России, рекордного объёма инвестиций со стороны зарубежных партнёров и годом активизации деятельности на российском рынке иностранных банков и иных иностранных финансовых институтов. В сфере ипотечного кредитования можно отметить высокие темпы развития ипотечного рынка, а также самодостаточность банковской системы России, устойчивость и надёжность которой особенно проявились на фоне разразившегося мирового финансового кризиса.

За период 2002 по 2006 год он увеличился с 3,6 миллиардов рублей до 264 миллиардов рублей. Только за первое полугодие 2007 г. объём ипотечных сделок на приобретение жилых помещений составил 206,0 млрд руб., что составило 78% от годового объёма сделок за весь 2006 г., а за 9 месяцев 2007 г. ипотечных кредитов было выдано почти на 364,0 млрд руб. За весь 2007 год было выдано ипотечных кредитов на сумму около 500,0 млрд. руб., что в полтора раза больше, чем в 2006 году (рис.1).

Рис. 1. Объем выданных ипотечных кредитов, млрд. руб.

Из негативных тенденций 2007 г. можно отметить значительный рост инфляции, размер которой по итогам года составил почти 12%, и дефицит ликвидности из-за разразившегося мирового финансового кризиса, с которым российские банки столкнулись во втором полугодии.

Доля ипотеки в банковских кредитах физ. лицам (без учета рефинансированных кредитов) растет и составляет на 1 апреля 2008 года 27%, тогда как на начало 2007 года 19%, а на 2005 год около 7%. Хотя конечно доля ипотеки еще низка, даже в странах Восточной Европы этот показатель превышает 50%, не говоря уже о наиболее развитых странах, где он больше 80% (рис. 2).