Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования 2 (стр. 7 из 11)

Ключевой тенденцией текущего года на рынке ипотеки станет увеличение доли ипотечного кредитования в нестоличных регионах. К концу 2007 года доля нестоличных регионов в общем объеме ипотечного кредитования была сравнима с рынками Московской и Ленинградской областей. Объёмы ипотечного кредитования будут распределяться примерно следующим образом: Москва и Московская область – 53%, Санкт-Петербург и Ленинградская область – 17% и другие регионы России – 30% (рис. 6).

Рис. 6. Доли регионов в объеме российского рынка ипотечного кредитования в 2007 году

Глава 2. Особенности ипотечного кредитования в Удмуртской Республике

2.1. Развитие ипотечного кредитования

Основы ипотеки в Удмуртии были заложены в 1994 году, когда через систему Удмуртского отделения Сбербанка России государство выдало первые долгосрочные жилищные кредиты, разница между процентной ставкой которых и ставкой Сбербанка субсидировалась за счет средств республиканского бюджета [22, с.65-71].

Национальная программа «Доступное жилье» не ограничивается только строительством. Одна из ключевых задач, к реализации которой власти Удмуртии приступили еще четыре года назад, задолго до появления национального проекта «Доступное жилье», - это развитие ипотеки.

Специалисты министерства строительства изучили опыт зарубежных стран, сделав вывод, что для нашей республики оптимальной будет американская модель ипотеки, подразумевающая совместное финансирование ипотеки: со стороны органов государственной власти, кредитных организаций, страховых компаний и пенсионных фондов.

В целях ускоренного развития ипотечного кредитования в Удмуртии созданы основные структуры: ОАО «Ипотечная корпорация УР» (51% акций находится в государственной собственности), которая позволила создать механизм рефинансирования ипотечных кредитов и интеграцию республики в единую федеральную систему ипотечного кредитования, и ОАО «Жилищно-инвестиционная компания УР», основной задачей которой является аккумулирование средств из внебюджетных источников, с последующим их направлением в жилищное строительство.

Благодаря этому ипотека в Удмуртии появилась значительно раньше, чем национальный проект «Доступное жилье». Так, по программе «Молодая семья» первые ипотечные займы были выданы еще в 2003 году.

Начало ипотеки в Удмуртии было положено в 2003 году, когда федеральное агентство ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» подписало соглашение с правительством республики о развитии ипотеки. Первый заем с оформлением закладной выдали в 2004 году. В этом же году в регионе четыре организации начали выдавать ипотечные займы. На сегодняшний день таковых насчитывается уже более двадцати – в основном это филиалы московских банков.

В 2002 году правительством Удмуртии была принята «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в УР». Смысл в том, что для развития ипотечного кредитования будут привлечены не только средства республиканского бюджета, части бюджета федерального, но и частных институциональных инвесторов по схеме рефинансирования выданных кредитов через Агентство по ипотечному жилищному кредитования в Москве (АИЖК). АИЖК под гарантии правительства РФ за счет продажи ипотечных ценных бумаг привлекает с фондового рынка относительно дешевые денежные ресурсы, которые направляются на развитие ипотечного кредитования в субъектах РФ через представителей Агентства в регионах (в Удмуртии — «ИКУР»). Удмуртия стала 50-м субъектом в стране, участвующим в федеральной программе ипотечного кредитования.

Ипотека продвигалась, прежде всего, как один из определяющих факторов развития приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье». Жилищное кредитование «пошло» на волне воодушевления, когда народ не очень хорошо понимал, что это такое. Люди брали кредит, до конца не вникая, каким образом будет погашаться основное тело займа, лишь мельком просматривая ипотечный договор с банком, и не задумывались, какой взнос потребует страховая компания или тот же банк в случае просрочки выплат. В 2006 году, когда был скачок цен и ажиотаж на квартиры, ипотека действительно стала самым эффективным средством вложения денег – достаточно низкие процентные ставки при хорошем спросе на жилье с одной-двух сделок позволяли получать весьма неплохой годовой доход.

Но ипотечное кредитование, так стремительно взлетевшее в 2006 году, сейчас весьма ощутимо замедлило свое движение. Публикуются сведения о том, что всего 1% семей в масштабах всей Удмуртии воспользовались этим видом кредита. Одна из основных причин – рост цен на недвижимость в 2006 году в связи с сокращением предложения на первичном рынке жилья, высокой степени монополизации строительной отрасли и игре на повышение со стороны спекулянтов. В начале 2006 года стоимость квадратного метра в Ижевске составляла 20 - 22 тысячи рублей, а к концу года выросла до 50 - 60. И хотя условия кредитования стали за это время намного выгоднее, жилье стало менее доступным. Нынешней спокойной ситуации с ценами на жилье и коммерческую недвижимость Удмуртия добилась развитием массовой застройки пригородного сегмента, а также увеличением скорости оборота в строительстве. И, тем не менее, жилищная проблема так и не решена: хотя текущие тенденции увеличения сделок по ипотеке и позволяют говорить о положительной динамике развития рынка, покупательская способность в Ижевске по существующей цене – всего на 1 миллион квадратных метров, хотя построено значительно больше. На сегодняшний момент даже снижение процентной ставки не заставит население в массовом порядке покупать «доступное и комфортное».

2.2. Схемы получения кредитных ресурсов

В настоящее время в Удмуртии функционирует несколько схем получения кредитных ресурсов: ипотечное кредитование, льготное кредитование, ипотечное кредитование с компенсацией процентной ставки, с 2006г. начала работать жилищно-накопительная ипотечная схема. Кроме того, можно приобрести жилье в рассрочку, вступив в жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Сегодня услуги по ипотечному кредитованию предлагает практически каждый коммерческий банк. Свои собственные ипотечные программы предлагают порядка 15 банков [23, с.119-125] .

Агентство ипотечного жилищного кредитования, привлекая с рынка долгосрочные и относительно недорогие ресурсы, дает банкам возможность выйти на рынок с действительно масштабными программами на базе стандартных рублевых кредитов. Оператором АИЖК в республике выступает Ипотечная корпорация УР (ИКУР).

Серьезную конкуренцию ИКУР составил «Ижкомбанк», ставший сервисным агентом Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В марте 2007 года «Ижкомбанк» вышел на объем выдаваемых ипотечных кредитов 65 млн. рублей в месяц, а уже в апреле эта цифра выросла почти до 100 млн. руб. Этот банк предлагает кредиты не только для жителей Удмуртии, но и Татарстана и Пермского края. К тому же здесь применяется «плавающая ставка» от 11,75 до 16%. Таким образом, хорошо видно, что рынок ипотечного кредитования очень динамично растет, и более расторопными на нем оказались местные игроки. Вполне возможно, что скоро в Ижевске наступит ситуация, которая сложилась на московском рынке, когда некоторые банки уже решают не выдавать более одного кредита в одни руки.

В настоящее время в Удмуртской республике в качестве первичных кредиторов по федеральной программе АИЖК выдают кредиты 6 банков. Еще с рядом банков ведутся переговоры о перспективах их участия. Помимо этого «Ипотечная корпорация УР» (ИКУР) выступает в качестве первичного кредитора (на ее долю сегодня приходится почти 50 % всех выданных ипотечных кредитов).

Среди кредитных организаций Удмуртской республики наиболее активно работают по федеральной программе АКБ «Ижкомбанк» и ОАО «Мобилбанк». Несмотря на то, что условия кредитования по программе АИЖК одинаковы, стандарты единообразны, некоторые условия оформления ипотечных сделок в этих банках все же различаются (табл. №1). Жирным шрифтом выделены преимущества каждого из этих банков.

Таблица 1

Сравнительная таблица условий оформления ипотечных сделок

в ОАО «Мобилбанк» и АКБ «Ижкомбанк»

ОАО «Мобилбанк»	АКБ «Ижкомбанк»
Процентная ставка
Вторичный рынок жилья	12-16%	12-16%
Строящееся жилье	20% (только на дома «Талана» и «Римского квадрата»)	16-20% в зависимости от застройщика жилья
Срок кредитования
Максимальный возраст заемщиков	до исполнения 60 лет	до исполнения 75 лет
Накладные расходы, сопровождающие оформление ипотечной сделки
Комиссия банка	1,5% от суммы кредита при зачислении кредита в момент государственной регистрации сделки	1% от суммы кредита в момент государственной регистрации сделки
2,5% от суммы кредита при зачислении кредита в день подачи документов на гос.регистрацию	2% от суммы кредита при зачислении кредита в день подачи документов на гос.регистраицю
Комиссия по оформлению документов	0,8-2% в зависимости от стоимости квартиры	2,5% от стоимости покупаемой квартиры
Стоимость оценки квартиры	600-1000р., «Эксо-Ижевск», «Инком-Эксперт»	750 р. РАО «Стандарт

Самыми крупными игроками рынка ипотечного кредитования в 2007 году выдано 1,79 млрд. рублей 1794 заемщикам. А в тройке лидеров нет не только «Сбербанка», но и других филиалов крупных российских банков. Лидерами на этом рынке являются местные кредитные организации: «Мобилбанк», «Ижкомбанк», «Ипотечная корпорация Удмуртской Республики» (ИКУР) (табл. №2). Кроме того, поскольку большинство местных банков работает по федеральной программе не самостоятельно, а через ИКУР, с учетом этих кредитов общая сумма займов, выданных «Ипотечной корпорацией» в 2007 году, - 970 млн. руб. [30, с.11-15].