Мир Знаний

Ипотечное кредитование в России на современном этапе на примере Сибирского Банка Сбербанка РФ (стр. 7 из 20)

Необходимо отметить, что важным моментом при оценке заемщика является доля платежей по кредиту в его совокупном доходе - в среднем это до 40% при диапазоне от 30 до 60%. Например, МДМ-банк выдает кредит при условии, что месячный платеж не превышает 35% доходов. КБ "МИА" (Московское ипотечное агентство) позволяет довести уровень ипотечных платежей до 60% месячного дохода. Некоторые банки вообще не учитывают соотношения доходов и ежемесячных платежей. Главное, чтобы у заемщика оставалось минимум 300 долл., что соответствует минимальному прожиточному минимуму в Москве.

Отношение коммерческих банков к гражданству, наличию постоянной или временной регистрации различное. У одних это обязательное условие, другие подходят к вопросу весьма дифференцированно. Так, например, для ММБ (Московского международного банка) обязательным условием предоставления ипотечного кредита является наличие постоянной или временной регистрации по месту пребывания в течение года. Внешторгбанк требует наличия постоянной или временной регистрации на момент проведения сделки.

Рейтинг ипотечных программ российских банков представлен в приложении Б.

В рейтинге, прежде всего банки оценивались по лояльности к источникам доходов заемщика. В условиях отсутствия у значительного числа населения «белой» зарплаты требование предоставить справку по форме 2-НДФЛ зачастую равносильно отказу в выдаче кредита. Впрочем, не стоит забывать о том, что при иных способах подтверждения вашей кредитоспособности ставка процента по кредиту будет выше, чем при представлении официальных документов.

Второй по важности показатель — величина первоначального взноса. Отсутствие значительных накоплений серьезно осложняет процесс получения кредита, поскольку собственные средства заемщика, как правило, должны составлять не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья. Немаловажное значение имеет и срок кредита: чем он длиннее, тем мягче требования к ежемесячному доходу заемщика и больше сумма, на которую он может рассчитывать.

В том случае, если три указанных параметра оказались одинаковыми, банковские продукты ранжировались по уровню максимальной процентной ставки, ведь именно она скорее всего будет применяться к заемщику с «серыми» доходами.

Разумеется, в рейтинг вошли не все банки, формально выдающие кредиты на приобретение жилья. Довольно значительное их число лишь номинально присутствует на рынке, а некоторые (например, Росбанк) сегодня пересматривают свои ипотечные программы. Общее направление изменений — в сторону смягчения условий. Сроки кредитования постепенно удлиняются, снижаются требования к величине собственных средств заемщика и ставки (последние, по мнению ряда банкиров, уже достигли минимального уровня). Тем не менее, о широкой доступности ипотеки говорить пока рано.

Из представленных банковских продуктов самой привлекательной оказалась ипотечная программа Внешторгбанка: к рассмотрению принимаются неофициальные доходы, первоначальный взнос составляет 15% от стоимости жилья, а максимальный срок кредитования — 20 лет. Стоит отметить, что «понимающих» банков — тех, кого устроит и «серая» зарплата, — оказалось всего 13 из 31; лишь 10 банков (не считая работающих по программе АИЖК) кредитуют на срок 15 лет и более. Что касается средних показателей, то наиболее распространенная ипотечная программа — это кредит на 10 лет под 17% годовых в рублях или 13% годовых в валюте, при этом минимальный размер собственных средств заемщика не должен быть менее 20-30% от стоимости квартиры.

Несмотря на существующие проблемы ипотечный бизнес сегодня представляется банкам чрезвычайно привлекательным. Это очень емкий и перспективный рынок, что подтверждает присутствие крупных западных банков (Райффайзен, Банк Сосьете Женераль). При сохранении существующих темпов экономического развития и динамики роста реальных доходов населения в ближайшие 3-5 лет клиентами ипотечных банков, по оценкам маркетинговой компании IRG, станут около 2 млн. российских семей. Дальнейшая активизация развития системы ипотечного кредитования связана со снижением уровня инфляции и повышением доходов населения. В настоящее время только 5-7% семей являются потенциальными клиентами ипотечных банков. Основными проблемами недоступности ипотеки в России являются следующие факторы (в порядке уменьшения значимости):

- высокие цены на недвижимость, обусловленные отсутствием достаточных объемов жилищного строительства и ограниченным предложением на рынке готового жилья;

- низкая платежеспособность населения;

- высокий размер первоначального взноса (авансовый платеж) при покупке жилья в ипотеку;

- высокие процентные ставки по кредитам.

Еще раз необходимо отметить, что сегодня ипотека в России практически не решает проблемы обеспечения широких слоев населения доступным жильем. Необходимо понимать, что ипотека – не панацея от проблемы обеспечения населения жильем. Это всего лишь один из инструментов, которому есть реальные альтернативы: покупка в рассрочку, жилищно-сберегательные кооперативы, собственные накопления и пр. Однако из всех возможных путей развития ипотека – пока наиболее эффективный и быстрый метод решения.

Привлекательность для банков ипотечного кредитования и массовое стремление расширить линейку предлагаемых продуктов привели к резкому увеличению количества игроков на рынке ипотечного кредитования не только Российской Федерации в целом, но и Новосибирска, в частности. Если в начале 2005 г. в городе ипотечные кредиты выдавали шесть банков, то ровно через год фиксировалось уже 17 банков-участников. Хотя, по оценкам экспертов, к февралю 2006 г. до половины из 17 банков успели совершить лишь единичные сделки по ипотеке.[21]

Количество банков, предлагающих в Новосибирске ипотечные кредиты, должно возрасти уже в ближайшее время. Так, в ноябре 2005 г. ОАО «Ханты-Мансийский Банк» (г. Ханты-Мансийск) заявило о намерениях предоставить в 2006 г. ипотечные кредиты на общую сумму 4 млрд. рублей.

В 2005 г. на рынке ипотечного кредитования Новосибирска произошли серьезные изменения, которые преобразили продукт, предлагаемый заемщикам. Изменению подверглись как кредитная ставка, которая у некоторых банков снизилась с 16-18% до 12-16%, так и размер первоначального взноса (с 30% до 10-20% по ряду программ). 14 февраля последним из крупнейших игроков ипотечного рынка Новосибирска о снижении ставки (с 18% до 14-16%) объявил Сбербанк. Кроме того, минимальный размер первоначального взноса был снижен банком до 10%.[22]

Банки, которые предлагают кредиты по более низким ставкам (13-14% годовых), предъявляют оправданно жесткие требования к заемщикам по заработной плате и размеру первоначального взноса (от 30 до 70% стоимости квартиры). Соответственно, если размер взноса колеблется от 10 до 20%, то процентные ставки банков варьируются уже в пределах от 14 до 18% годовых.

Изменение размера ставки ипотечного кредитования связано во многом с государственным регулированием, осуществляемым через Федеральную ипотечную программу и размер ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Кризисные явления на рынке недвижимости Новосибирска в 2000 году были связаны, преимущественно, с тем, что основная группа платежеспособных потребителей к этому времени удовлетворила свои потребности в жилье, - а механизм привлечения покупателей, не имеющих в распоряжении достаточной суммы, еще не был создан.

Похожие явления наблюдаются и сейчас. Большинство из тех, кто мог позволить себе взять ипотечный кредит, уже воспользовались этой возможностью, а для качественного скачка требуется серьезное удешевление кредитов до 7% годовых.

Банки, которые предлагают кредиты по более низким ставкам (13-14% годовых), предъявляют оправданно жесткие требования к заемщикам по заработной плате и размеру первоначального взноса (от 30 до 70% стоимости квартиры).

Одним из существенных изменений, произошедших в 2005 г специалисты называют внедрение рядом банков возможности подтверждения размера зарплаты справкой по форме банка.

При предъявлении к заемщику более либеральных требований повышаются банковские риски, возрастает вероятность увеличения числа дефолтных сделок. На рынке потребительского кредитования в Новосибирске доля дефолтных сделок составляет, по оценкам экспертов, до 3% от общего количества выдаваемых кредитов. Ипотечное кредитование, по оценкам экспертов, меньше страдает от неплатежеспособности заемщиков, но, тем не менее, случаи неплатежей по ипотечным кредитам уже фиксировались в Новосибирске.

Параллельно со снижением ставки могут быть ужесточены меры по проверке платежеспособности заемщиков. В противном случае, по его мнению, это приведет к не- оправданно резкому увеличению числа выдаваемых кредитов, что в ближайшей перспективе может спровоцировать скачкообразное повышение цен на рынке жилья, а в дальнейшем способствовать росту доли дефолтных сделок.[23]

С 2005 г. стали более четко обозначаться две схемы привлечения «ипотечных» денег на строительный рынок.

Первая схема заключается в аккредитации банком нескольких строительных фирм, у которых заемщик может купить квартиру в стадии строительства на кредит этого банка. В данном случае обеспечением кредита являются инвестиционные права («права требования») покупателя квартиры.

Для принятия решения о выдаче кредита банк запрашивает у строительной компании определенный пакет документов. В обязательном порядке в этот пакет входит инженерно-разрешительная документация на объект. Имеют значение и сроки работы застройщика на рынке, как правило, это 3-5 лет. Если документы удовлетворяют внутренним требованиям банка, то кредит выдается.

С января 2006 г. федеральной ипотечной программой предусмотрена возможность приобретения новой квартиры под залог имеющейся жилплощади. Это имеет особую актуальность для рынка строящегося жилья. Банки предпочитают работать с объектами, которые выводятся на сдачу максимум через полгода. На этой стадии квартиры продаются уже, практически, по цене готового жилья, а это достаточно дорого. С внесением поправки человек может взять кредит под залог квартиры, в которой проживает, и купить жилье на нулевом цикле.