Оценка рынка ипотечного кредитования Республики Татарстан (стр. 9 из 16)
Для расчёта коэффициента доступности жилья по традиционной методике, существует формула, которую можно найти в публикациях А.А. Кольева:
Ki=
, (2.1)где Ki – КДЖ без учета потребительских расходов;
V – средняя стоимость единицы площади (кВ.м.) жилья, руб.;
S – площадь жилья, кв.м.;
I – среднедушевой доход семьи, руб/чел. в год;
N – количество человек в семье.
Но данная формула не дает реальную оценку доступности жилья. Для расчетов необходимо применить формулу предложенную Фондом «Института экономики города», позволяющая рассчитывать КДЖ с учётом минимальных потребительских расходов. Эта формула приведена ниже.
Kiе =
, (2.2)где Kiе – КДЖ с учетом потребительских расходов;
Е – среднедушевые потребительские расходы семьи, руб/чел/год.
Формулы (2.1) и (2.2) являются статичными, поэтому вычислять с их помощью прогнозного значения невозможно. Они отражают величину КДЖ лишь на фиксированный момент времени, например конец года. К недостаткам формул (2.1) и (2.2) можно отнести:
– показатели среднедушевого дохода (I) потребительских расходов (E) семьи не отражают изменения доходов и расходов, хотя подобные изменения существуют, что подтверждается данными статистики;
– показатель средней стоимости квадратного метра жилья (V) также не отражает изменения стоимости жилой недвижимости, в то время как жильё в Российской Федерации дорожает[11].
Таким образом, из-за указанных недостатков по формулам (1) и (2) невозможно рассчитать прогнозные значения КДЖ даже на ближайшие годы, что усложняет аналитическую работу.
По данным Росстата для Республики Татарстан и данным ОАО «ЖИК» города Нефтекамска были рассчитаны коэффициенты доступности жилья на 2004 – 2009 гг. Расчеты производились на основании данных о средних ценах на вторичном рынке жилья в России[18].
В расчёте использовались данные, взятые для среднестатистической семьи из 3-х человек (двое родителей и ребенок) и средней стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. метра) в разные периоды времени (с 2004 по 2009 годы).
Таблица 2.1 – Экономические показатели рынка жилья.
| Средняя стоимость 1 кв.м. в РТ, руб. | Стоимость жилья, руб. | Среднедушевые доходы /год, руб. | Среднедушевые потребительские расходы / год, руб. | |||||
| РТ | НК | РТ | НК | РТ | НК | РТ | НК | |
| 2004 | 14753,5 | 12500 | 796689 | 594000 | 49846,8 | 76089,6 | 37600,8 | 61597,2 |
| 2005 | 17854,56 | 15000 | 964146,24 | 783000 | 74352 | 88560 | 61920 | 75052,8 |
| 2006 | 31667,46 | 18400 | 1710042,84 | 810000 | 111746,4 | 111098,4 | 87850,8 | 95832 |
| 2007 | 35133,83 | 22000 | 1897226,82 | 961200 | 150919,2 | 160202,4 | 109309,2 | 135850,5 |
| 2008 | 38076,49 | 27000 | 2056130,46 | 993600 | 181267,2 | 179408,4 | 132522 | 145602 |
| 2009 | 37147,69 | 29000 | 2005975,26 | 1188000 | 211783,2 | 205242 | 132760,8 | 168760,8 |
Методика и результаты проведенного расчёта для квартир Республики Татарстан и города Нефтекамска представлены в таблице 2.2
Таблица 2.2 – Расчет коэффициента доступности жилья без учета потребительских расходов.
| Ki по РТ | Ki по Нефтекамску | |
| 2004 |  =5,32 лет; |  = 2,6 лет; |
| 2005 |  = 4,32 лет; |  = 2,9 лет; |
| 2006 |  = 5,1 лет; |  = 2,4 лет; |
| 2007 |  = 4,19 лет; |  = 1,9 лет; |
| 2008 |  = 3,78 лет; |  =1,8 лет; |
| 2009 |  = 3,15. лет |  = 1,9 лет. |
По этим данным можно построить график коэффициента доступности жилья, отражающий динамику изменения КДЖ как в Татарстане, так и в Нефтекамске с 2004 по 2009 годы.
Как видно на рисунке, на конец 2009 года КДЖ в среднем по Республике Татарстан составлял 3,1 лет. Эта цифра означает, что если среднестатистическая российская семья весь свой заработок будет тратить только на приобретение квартиры, то, чтобы выплатить всю сумму, ей понадобится не менее трех лет. Что касается Нефтекамска, то КДЖ для города составляет в среднем 1,9. Это значение в 1,5 раза меньше коэффициента РТ, которое характеризуется тем, что доходы Нефтекамцев выше, а стоимость жилья намного ниже регионального показателя.
Коэффициент доступности жилья, рассчитанный по формуле (2.1) не учитывает потребительских расходов семьи, что на практике совершенно нереально. Таким образом, для получения наиболее объективных показателей, расчёт КДЖ необходимо проводить с помощью формулы (2.2). Расчеты по формуле (2.2) представлены в таблице 2.3.
Таблица 2.3 – Расчет коэффициента доступности жилья с учетом потребительских расходов.
| Kiе по РТ | Kiе по Нефтекамску | |
| 2004 |  = 21,68 лет; |  = 15,5 лет; |
| 2005 |  = 25,85 лет; |  = 19,9 лет; |
| 2006 |  =23,8 лет; |  = 21,6 лет; |
| 2007 |  =15,19 лет; |  =16,2 лет; |
| 2008 |  = 14,06 лет; |  = 14,3 лет; |
| 2009 |  =8,46 лет. |  =14,3 лет. |
По данным расчетам был построен график коэффициента доступности жилья, отражающий динамику изменения КДЖ с учётом потребительских расходов татарстанцев и Нефтекамцев с 2004 по 2009 годы.
Значения коэффициента доступности жилья, учитывающие минимальные годовые расходы семьи естественно превышают значения, полученные по формуле (2.1), т.е. свидетельствуют о меньшей доступности жилья – в среднем на 3,6 раза. По динамике видно, что доступность жилья для Нефтекамска практически не изменилась. Это связано с высокой стоимостью жилья и низкими доходами. В целом, по РТ наблюдается тенденция к увеличению доступности жилья и снижением продолжительности выплат.