- изменить схему выплат налогов на прибыль для банков при кредитовании объектов строительства, в том случае, если проценты выплачиваются в завершении срока кредита (то есть сам налог начислять по факту выдачи кредита. В результате, банк не платит налог с прибыли, которую фактически не получил);
- регламентировать регистрацию договоров участия в долевом строительстве, путём внесения поправок в действующее законодательство.
5. В области регистрации тоже не обходится без шероховатостей. Нет единого подхода в истребовании документов, совершении регистрационных действий. В законе невозможно прописать все практические случаи, а ФРС России не имеет права давать разъяснения по поводу данных действий. В данном случае необходимо издать соответствующие нормативные правовые акты и дать Федеральной Регистрационной Службе вышеизложенные права.
6. Также требуются корректировки закона о регистрации и в инструкцию Минюста, устанавливающие жёсткие требования к перечню документов, необходимых для регистрации. В настоящее время всем известно, что этот перечень полностью открыт, и это дает возможность любому регистратору по формальному несоответствию приостановить процесс регистрации или вообще отказать в ней.
7. Очень важно также внести поправки в закон об ипотечных ценных бумагах (долговые ценные бумаги эмитента, рефинансируемые с помощью обязательств по одному или нескольким ипотечным кредитам), изменив соотношение кредита и залога в ипотечном покрытии до 90% (на данный момент 70%) или убрав вообще. Сейчас коэффициент кредита/залога практически во всех банках составляет 90, (доходит и до 100%), но такие кредиты направить в ипотечное покрытие не представляется возможным вследствие ограничений в законодательстве. Неплохо было бы установить льготы для инвесторов в ипотечных ценных бумагах или найти другие стимулы вкладывать денежные средства в ипотечное кредитование.
8. В целях ликвидации криминальных явлений на рынке и неэффективного использования объектов недвижимости необходим закон о лицензировании деятельности профессиональных участников рынка недвижимости.
9. Наконец, крайне необходим закон о рынке недвижимости, в котором должны быть определены единые понятия и термины, объекты рынка недвижимости, его профессиональные участники и стандарты их деятельности, а также рамки государственного регулирования рынка недвижимости.
3.2 Перспективы развития цен на рынке недвижимости
Резкое падение цен и спроса на недвижимость в условиях финансового кризиса породило множество не вполне объективных оптимистических прогнозов и благоприятных сценариев развития рынка жилья в России. Периодически появляются сообщения о том, что положение постепенно стабилизируется, и не за горами долгожданный рост цен и активизация спроса на квадратные метры. Очевидно, что такая информация стимулирует покупателей и вдохновляет инвесторов, риэлторов, продавцов жилья, скучающих по прибыли. Так, недавно глава Сбербанка Герман Греф заявил, что цены на рынке недвижимости достигли дна и, начиная с осени 2009 года, неизбежно начнётся рост стоимости квадратных метров. Однако эксперты расценили это заявление, как необоснованную попытку стимулировать спрос.
Что же на самом деле ожидает рынок недвижимости в 2010 году? Единого мнения среди специалистов нет: слишком сильно «штормило» в 2008-2009 годах, слишком шатко положение рынка жилья на сегодняшний день, слишком много факторов, от которых зависит динамика цен на квадратные метры.
Большинство аналитиков прогнозирует дальнейшее падение цен на недвижимость. За первое полугодие 2010 года ожидается снижение стоимости жилья в среднем по России на 25% по сравнению с уровнем цен в конце 2008 года. Предполагается, что в некоторых регионах России падение цен может быть обвальным (до 60%). Причины столь неблагоприятных тенденций стоит искать в кризисе ипотечного кредитования, в повышении процентных ставок по кредитам, в снижении уровня доходов населения, а, следовательно, и спроса на жильё. Быстрый темп падения стоимости жилья отчасти обусловлен тем, что сильно завышенные в докризисный период цены на квадратные метры возвращаются к своим адекватным значениям. Значительный вклад в падение цен внесёт синдром «усталости от продажи»: те, кто в течение длительного времени искали покупателей на недвижимость, отчаявшись, сбавляют цену, чуть ли не вполовину.
Некоторой стабилизации и начала плавного роста цен можно ожидать не раньше, чем во второй половине 2010 года. Рост этот, по мнению экспертов, вызовет восстановление ипотечного кредитования, фактор «отложенного спроса» и многократное падение предложения, связанное со значительным снижением объема ввода нового жилья. Восстановление рынка начнётся в первую очередь в сегменте вторичной недвижимости: поползут вверх цены на 1-и 2-х комнатные квартиры в домах старой застройки. А к концу 2010 года можно ожидать некоторого увеличения стоимости жилья на рынке первичной недвижимости: скажется острый дефицит предложения.
Точно предугадать развитие событий на рынке недвижимости сегодня довольно сложно в связи с отсутствием стабильности в экономике. Любые колебания макроэкономических показателей могут повлиять на динамику изменения цен, на недвижимость и направить течение событий в другое русло. [14]
В связи со снижением инвестиционной активности в 2009 году, обусловившим сокращение объема работ, наиболее значительное уменьшение ввода в действие жилых домов (более чем на 30 % к 2008 году) ожидается в городе Санкт-Петербург, Республике Бурятия, Омской, Челябинской, Воронежской, Архангельской областях, Красноярском крае.
Наибольшая доля объема жилищного строительства по Российской Федерации традиционно приходится на экономически развитые регионы с высокой численностью населения: города Москву и Санкт-Петербург, республики Татарстан, Башкортостан, Московскую, Ростовскую, Челябинскую, Свердловскую, Новосибирскую, Нижегородскую, Самарскую области, Краснодарский край (более 50 % от общего объема жилищного строительства по Российской Федерации в 2008 году). Удельный вес данной группы регионов в общем объеме строительства жилых домов по Российской Федерации сократится к 2012 году на 5 процентных пунктов, в связи с тем, что среди указанных субъектов Российской Федерации уровень жилищного строительства 2008 года к 2012 году удастся превысить только Свердловской, Нижегородской, Самарской областям и Республике Башкортостан.
На всем протяжении периода с 2008 по 2012 годы сохранится положительная динамика темпов жилищного строительства в 19 субъектах Российской Федерации, причем как в экономически развитых Кемеровской, Нижегородской областях, так и в регионах, в которых не наблюдается резких колебаний инвестиционной активности: Республике Марий Эл, Кабардино-Балкарской Республике, Ивановской области.
Отрицательной динамики жилищного строительства на всем протяжении периода 2010 - 2012 годов не прогнозируется ни в одном субъекте Российской Федерации во многом благодаря тому, что в прогнозном периоде будет завершена реализация приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» и федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 - 2010 годы.
Тем не менее, достичь уровня 2008 года в 2010 году не удастся 39 субъектам Российской Федерации, в 2012 году – 25 субъектам. [13]
Таблица 8
Прогноз социально-экономического развития субъектов Российской Федерации на период до 2012 года (в % к предыдущему году).
| оценка | прогноз | ||||
| 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | ||
| Строительство жилых домов | 89,4 | 106,3 | 105,0 | 106,4 | |
| Центральный федеральный округ | 93,1 | 102,0 | 101,6 | 107,6 | |
| Северо-Западный федеральный округ | 76,7 | 122,0 | 105,3 | 99,7 | |
| Южный федеральный округ | 93,5 | 107,9 | 105,5 | 107,4 | |
| Приволжский федеральный округ | 81 | 101,9 | 104,6 | 105,5 | |
| Уральский федеральный округ | 85,5 | 110,8 | 107,9 | 108,5 | |
| Сибирский федеральный округ | 84,2 | 108,0 | 112,0 | 108,6 | |
| Дальневосточный федеральный округ | 101,5 | 109,6 | 104,9 | 103,2 | |
Прогнозировать динамику цен на недвижимость в 2010 году одновременно и легко и сложно. Так после беспрецедентного роста стоимости квадратного метра в предкризисные годы в целом по стране, неизбежность отката цен назад становилась все более очевидной.
С приходом осени 2008 года прогноз рынка недвижимости также был довольно очевиден. После более 7 лет постоянного роста, стоимость квадратного метра должна была, наконец, испытать существенную коррекцию.
Следует отметить, что в нынешних условиях предсказуемость рынка недвижимости стала заметно ниже. Так или иначе, но еще совсем недавно стоимость как жилья, так и коммерческой недвижимости была примерно в полтора раза выше, чем установилась сейчас. И вполне можно понять тех, кто ожидает возвращения цен на прежний уровень. Но можно понять и их оппонентов, которые напоминают, что квартиры в Москве и в других городах России прекрасно строились и продавались по ценам еще в 2-3 раза ниже, чем сейчас, и в нынешних условиях ничто не мешает жилью продолжить дешеветь дальше. Не стоит сомневаться, что сторонники как одного, так и другого лагеря приведут немало аргументов в защиту своей позиции. Проще говоря, после роста в 5-8 раз в течение 2001-2008 годов и падения примерно на треть в конце 2008 – первой половине 2009 годов цены на недвижимость в России «зависли» между своими минимальными и максимальными отметками. И казалось бы, даже незначительные причины могут толкнуть этот «маятник» как в одну сторону, так и в другую.