Новый вид ссуд для частных лиц – на покупку новых легковых автомобилей – предложил Пробизнесбанк. Приобрести новый легковой автомобиль заемщик может у одной из фирм-дилеров, заключивших с Пробизнесбанком договор о сотрудничестве. На выбор заемщика предлагаются автомобили отечественного производства, а также зарубежные. Автомобиль по договору между банком и заемщиком является залогом обеспечения кредита, соответственно, собственником автомобиля до погашения ссуды и процентов является сам банк. Для покупки автомобиля требуется уплатить 30% стоимости плюс стоимость страховки возмещения ущерба и хищения автомобиля. (Страховка оформляется в пользу банка). На остальные 70% банк предоставляет ссуду. Срок кредитования – 1 год, стоимость – не более 35% годовых в долларах США. Однако эта ставка может снижаться в зависимости от количества проданных автомобилей уполномоченным дилером до 14-16% годовых в валюте.
Долгосрочные ссуды (сроком на 3 и более лет) в основном носят инвестиционный характер и связаны с удовлетворением потребностей населения в жилищном строительстве и хозяйственном обзаведении. Сбербанк РФ предоставляет такие ссуды населению в пределах имеющихся кредитных ресурсов на:
– строительство, садовых домиков и благоустройство участков (членам садоводческих товариществ и ДСК) – на 5 лет;
– ремонт садовых домиков (членам садоводческих товариществ) – на 3 года;
– покупку дома в сельской местности (для сезонного проживания) – на 5 лет;
– капитальный ремонт дома (для сезонного проживания) – на 3 года;
– строительство индивидуального жилого дома в сельской местности для сезонного проживания на выделенном для этих целей участке земли – 5 лет;
– строительство индивидуального жилого дома для постоянного проживания (кредит предоставляется по месту строения дома) – на 10 лет;
– покупку индивидуального жилого дома для постоянного проживания (кредит предоставляется по месту покупки дома) – на 5 лет;
– капитальный ремонт и реконструкцию индивидуального жилого дома пня постоянного проживания (кредит предоставляется по месту нахождения дома) – на 3 года;
– строительство приусадебных хозяйственных построек, теплиц – 3 года;
– приобретение оборудования для инженерного обустройства индивидуальных жилых домов для постоянного проживания или их присоединения к инженерным сетям – на 3 года;
– приобретение средств малой механизации – на 3 года;
– приобретение домашнего скота, птицы, пчелосемей – на 3 года;
– покупку квартир (ссуда выдается по месту нахождения дома) – на 5 лет.
Ссуды могут быть предоставлены гражданам, имеющим самостоятельный источник дохода. Размер ссуды определяется исходя из суммы заработной платы клиента, но не более 14-месячной заработной платы. Ссуды предоставляются единовременно или по частям таким образом, чтобы размер, сроки погашения, процентная ставка по частично выданным ссудам соответствовали условиям кредитного договора и произведенным затратам (после представления соответствующего отчета об использовании ранее полученных сумм). В конце 1996 г. Сбербанк снизил ставки по кредитам для частных лиц до 45% годовых, что было обусловлено снижением уровня инфляции и стабилизацией экономической ситуации в России.
Срок освоения ссуды, оформления и представления документов, подтверждающих целевое использование средств определяется в кредитном договоре в зависимости от объекта кредитования, но не должен превышать 2-х лет со дня предоставления кредита на строительство индивидуальных жилых домов, дач, садовых домов, домов для сезонного проживания и 1 года – по долгосрочным ссудам на реконструкцию и капитальный ремонт индивидуального и кооперативного жилья, домов в сельской местности для сезонного проживания, садовых домов и благоустройства садовых участков.
С 1993 г. российские банки приступили к ипотечному кредитованию. В условиях отсутствия практического опыта и несовершенства законодательной базы каждый банк применял собственную систему. Так были разработаны системы семейных накопительных счетов Ипотечного акционерного банка, схемы с участием риэлторских компаний (банк "Нефтяной" и "Красные ворота"), заключены первые договоры с предприятиями, субсидировавшими жилищные ссуды своим работникам и выступавшими их гарантами (АвтоВАЗ-банк и КамАЗ). В то время сторонникам развития ипотеки приходилось преодолевать многочисленные трудности, связанные с предвзятым отношением к ипотеке не только со стороны правительства и населения, но и со стороны банков.
В настоящий момент привлекательность ипотечного кредитования для банков определяется рядом факторов: 1) в условиях кризиса неплатежей выдача кредитов под залог недвижимости обеспечивает определенную гарантию возврата средств; 2) существует устойчивый спрос на жилищные ссуды со стороны покупателей жилья; 3) стремление банков занять свою нишу на безусловно перспективном в будущем рынке ипотечного кредитования, получить необходимый опыт работы с клиентами. Поэтому банки в последнее время начали активно кредитовать клиентов под залог недвижимости – квартир, домов, дач, земельных участков, гаражей и т. д. Основой для развития новой для российских банков сферы банковского обслуживания частных лиц стало принятие нового Гражданского кодекса России, Закона РФ "О залоге" и ряда других документов.
Однако, в настоящее время существует ряд проблем формирования цивилизованного рынка недвижимости в России. Это отсутствие комплексного закона об ипотеке; сложности реализации механизмов залога; отсутствие единой компьютерной службы регистрации объектов недвижимости и сделок с ними; налоговая политика государства не учитывает в полной мере оправданности льготного режима для субъектов рынка недвижимости; инфляционные ожидания в обществе; недостаточный профессиональный уровень людей, работающих в этой сфере и др. При этом одной из главных причин, сдерживающих развитие ипотеки, является недостаточная ресурсная база российских банков.
Противоречие между краткосрочным характером привлекаемых ресурсов и длительными сроками размещения ресурсов при ипотечном кредитовании создает для банков серьезную проблему ликвидности (риск трансформации). Очевидно, что проблема ресурсов будет оставаться наиболее острой до тех пор, пока не снизится инфляция и не произойдут изменения в налоговом законодательстве, стимулирующие долгосрочные вложения инвесторов. Условия и порядок кредитования клиентов под залог недвижимости различны в разных коммерческих банках, но есть и общие черты.
В настоящее время около 60 московских банков реально занимаются кредитованием под залог недвижимости. Схема их работы примерно одинакова: заключается договор купли-продажи, жильцы обязательно выписываются из квартиры, владелец получает 60-70% минимальной реальной стоимости жилья на небольшой срок (как правило, не более 1 года, а в основном – на 3 месяца). По сути обязательство банка продать квартиру обратно по истечении срока договора не спасает ее хозяина от риска.
Предлагаемые риэлтерами условия несколько выгоднее банковских, но также не идеальны. Среди преимуществ можно назвать короткие сроки операции (как правило, три дня по сравнению с минимум десятью в банке), более высокую сумму кредита (до 80% минимальной реальной стоимости). Недостатки тоже присутствуют – жилье выкупается не на время, а навсегда, и после сделки, как правило, хозяин там проживать не может. Казалось бы, при таких условиях квартировладельцу выгоднее было бы просто продать жилье по рыночной стоимости. Однако сегодня сделать это не просто, а в течение нескольких дней – практически невозможно.
Названные проблемы будут сохраняться до тех пор, пока не будут выполнены два основных условия. Во-первых, принятие залогового законодательства, оговаривающего, помимо прочего, эффективный механизм изъятия залога и права его владельца. Это повлечет серьезное изменение условий, предлагаемых как банками, так и риэлтерами, в пользу владельцев жилья. Во-вторых, риэлтерам необходимо изменить направленность рекламы с продавца на покупателя.