Мир Знаний

Розвиток форм забезпечення банківських кредитів в Україні (стр. 11 из 16)

Іпотека

Одним із поширених видів забезпечення кредитних зобов'язань є застава житло­вих будинків і квартир. Кредитування фізичних осіб під заставу (іпотеку) квартир для Промінвестбанку є новим напрямом отримання доходів, і тому ця сфера тільки розвивається в системі. Офіційно цей кредит називається іпотечним, тому що позичальнику надається кредит під заставу нерухомості (іпотеку) (Додаток Д).

Відповідно до Закону України “Про іпотеку”, іпотека – вид забезпечення виконання зобов’язань нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника. До нерухомого майна відносяться: земельні ділянки, а також об’єкти розташовані на земельній ділянці і невід’ємно пов’язані з нею, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Правовий режим нерухомого майна поширюється на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об’єкти.

Для перевірки наявності у іпотекодавця права власності на об’єкти нерухомого майна на момент звернення за отриманням кредиту, окрім правовстановлюючого документа необхідно вимагати від іпотекодавця надання довідки – характеристики Бюро технічної інвентаризації, строк дії якої становить 3 місяці.

Перед прийняттям рішення щодо надання іпотечного кредиту банки враховують вимоги Закону України “Про іпотеку”, згідно з яким передача нерухомого майна в іпотеку здійснюється за таких умов:

1) у разі обмеження правомочності розпорядження нерухомим майном згодою його власника або уповноваженого органу державної влади чи органу місцевого самоврядування така ж згода необхідна для передачі цього майна в іпотеку (зокрема, передача в іпотеку нерухомого майна, що є об'єктом права державної або комунальної власності і закріплене за відповідним державним або комунальним підприємством/ установою/ організацією на праві господарського відання здійснюється після отримання згоди органу державної влади чи органу місцевого самоврядування, до сфери господарського відання якого належить відповідне державне або комунальне підприємство/ установа/ організація);

2) майно, що є у спільній власності, може бути передане в іпотеку лише за нотаріально посвідченою згодою усіх співвласників. Співвласник нерухомого майна має право передати в іпотеку свою частку в спільному майні без згоди інших співвласників за умови виділення її в натурі та реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості;

3) іпотекодавець зобов'язаний до укладення іпотечного договору попередити іпотекодержателя про всі відомі йому права та вимоги інших осіб на предмет іпотеки, в тому числі ті, що не зареєстровані у встановленому законом порядку. У разі порушення цього обов'язку іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов'язання та відшкодування іпотекодавцем завданих збитків;

4) у разі передачі в іпотеку будівлі (споруди) іпотека також поширюється на належну іпотекодавцю на праві власності земельну ділянку або її частину, на якій розташована відповідна будівля (споруда) і яка необхідна для використання цієї будівлі (споруди) за цільовим призначенням;

5) у разі передачі в іпотеку земельної ділянки іпотека також поширюється на розташовані на ній будівлі (споруди) та об'єкти незавершеного будівництва, які належать іпотекодавцю на праві власності;

6) нерухоме майно передається в іпотеку разом з усіма його належностями (перелік яких повинен міститися в іпотечному договорі).

Для того щоб отримати кредит потенційному позичальнику, перш за все, потрібно довести перед банком свою платоспроможність та надати правоустановлюючи документи на предмет іпотеки.

Так, для приватизованої квартири, яка відчужується вперше, правовстановлюючими документамиє свідоцтво про право власності на житлове приміщення.

Для квартири, яка була набута за договором купівлі-продажу, дарування, міни правовстановлюючими документамиє: договір купівлі-продажу, дарування, міни; свідоцтво про право власності на житлове приміщення.

Для квартири, отриманої в спадок, правовстановлюючими документами є:

свідоцтво про право спадкування; свідоцтво про право власності на житлове приміщення.

Для квартири ЖБК з виплаченим паєм правовстановлюючими документа­ми є: свідоцтво про право власності на житлове приміщення.

Для кімнати в приватизованій комунальній квартирі правовстановлюючими документами є: свідоцтво про реєстрацію права власності на кімнату (з вказівкою її розміру і загальної площі комунальної квартири); заява сусідів по комунальній квартирі з відмовою від привілейованої покупки.

Для житлового будинку.Якщо житловий будинок був набутий шляхом прива­тизації, за договором купівлі-продажу, дарування, міни, чи в порядку спадкування, то правовстановлюючі документи такі ж, як і для квартири. Якщо житловий будинок був побудований на відведеній ділянці, то потрібно надати рішення відповідного органу про надання земельної ділянки для будівництва житлового будинку на праві приватної власності; реєстраційне посвідчення.

Право власності на житловий будинок, який побудований особою на відведеній їй в установленому порядку земельній ділянці і прийнятий в експлуатацію, виникає з моменту його реєстрації.

Іпотека житлових будинків і квартир, які перебувають у спільній сумісній влас­ності, дозволяється за згодою всіх співвласників. Згода співвласників повинна бути письмова і нотаріально посвідчена.

При цьому слід пам'ятати, що все майно, придбане в шлюбі, є загальним майном подружжя. Квартира є особистим майном одного із подружжя тільки в таких випад­ках:

а) якщо він придбав цю квартиру до шлюбу; б) якщо він отримав її після вступу в шлюб за договором дарування чи шляхом спадкування.

При укладенні договору іпотеки житлового будинку чи квартири іпотекодавець повинен попередити іпотекодержателя про всі відомі йому права третіх осіб на житловий будинок, квартиру чи приміщення в них, про наявність договору найму чи оренди приміщення, права по життєвого користування у осіб, які там прожива­ють.

При іпотеці житлових будинків і квартир, де проживають неповнолітні особи, які мають право постійно користуватися житловими приміщеннями в них, повинна бути отримана попередня згода органу опіки і піклування, так само як і при відчуженні житлових будинків і квартир.

В Промінвестбанку є практика оформлення в іпотеку майнових прав на нерухомість, що перебуває в процесі будівництва. В даному випадку іпотекодавець стає повноправним власником нерухомості, що буде збудована та яка складає предмет іпотеки, після державної реєстрації права власності на неї увідповідному Державному реєстрі згідно ч.2 ст.331 Цивільного кодексу України (правовстановлювальні документи на таку нерухомість (зокрема, свідоцтво про право власності, видане органами місцевого самоврядування) підлягають реєстрації в органах БТІ до створення Державного реєстру прав на нерухоме майно та їх обмежень і місцевих органів реєстрації прав в системі земельного кадастру відповідно до Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень”).

Також предметом іпотеки може виступати об’єкт незавершеного будівництва. Оформлення його в іпотеку здійснюється шляхом передачі в іпотеку земельної ділянки, на якій проводиться будівництво, або шляхом передачі в іпотеку нерухомого майна, право власності іпотекодавця на яке виникне в майбутньому. Набуття іпотекодавцем права власності на таку нерухомість здійснюється аналогічно попередній схемі, коли в іпотеку оформлені майнові права на нерухомість, що будується;

Також предметом іпотеки може виступати збудована нерухомість, яка належить третім особам та право власності іпотекодавця на яку виникне після укладення іпотечного договору (зокрема, придбання такої нерухомості на вторинному ринку житла. В даному випадку укладення іпотечного договору може відбуватись одночасно із укладенням договору купівлі-продажу нерухомості (квартири, будівлі, тощо), яка придбається з використанням кредиту. Іпотекодавець стає повноправним власником з моменту державної реєстрації договору купівлі-продажу нерухомості у відповідному Державному реєстрі згідно ч.4 ст.334 Цивільного кодексу України (до створення Державного реєстру прав на нерухоме майно та їх обмежень відповідно до Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень” даний договір підлягає реєстрації у Державному реєстрі правочинів, запровадженого на підставі Постанови Кабінету Міністрів України від 26.05.04 №671 “Про затвердження Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів”)).

Факт оформлення іпотекодавцем права власності на предметіпотеки не вимагає переукладення іпотечного договору, але дана особа зобов’язана надати банку нотаріально посвідчені копії вказаних документів, зареєстрованих у вищевказаних органах.

В день укладення іпотечного договору банку надає нотаріусу відповідне повідомлення для накладення заборони на відчуження предмету іпотеки, право власності на який у іпотекодавця виникне в майбутньому, отримавши про це витяг відповідно до 2.7 Положення про Єдиний реєстр заборон відчуження об’єктів нерухомого майна, затвердженого Наказом Міністерства юстиції України від 09.06.1999 р. №31/5 (із змінами від 18.08.2004 р. №85/5).Іпотечний договір повинен містити умову щодо накладення заборони на предмет іпотеки.




Права і обов'язки сторін схематично можна показати так (рис. 2.3.):

Іпотечний договір повинен містити такі істотні умови, як зміст та розмір основного зобов’язання, строк і порядок його виконання; опис предмету іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані (при іпотеці земельної ділянки має зазначатись її цільове призначення), посилання на випуск заставної або її відсутність, а також необхідну інформацію про іпотекодавця та іпотекодержателя у відповідності до ст.18 Закону України “Про іпотеку”. Відсутність будь-якої із зазначених істотних умов свідчить про те, що договір неукладений. Згідно вказаної правової норми іпотечний договір може містити інші положення.