С 19 февраля 1861 года (после отмены крепостного права) в России начинается массовое распространение кредитных учреждений. Ниже приведены некоторые даты и события, связанные с дальнейшим развитием ипотечного кредитования в России.
· 1863 год – принятие устава первого после реформы специализированного земельного кредитного учреждения – Херсонского земельного банка.
· 1866 год – открытие первого государственного поземельного кредитного учреждения – общества взаимного поземельного кредита всероссийского масштаба.
· 1868 год – принятие устава сельских банков
· 1872 год – принятие правительственных мер, ограничивающих образование новых институтов в ближайшие двадцать лет вследствие активного роста банковских структур и возникновения сильной конкуренции.
· 1883 год – учреждение Крестьянского поземельного банка для выдачи ссуд крестьянам при покупке земли, находившихся в тяжелом экономическом положении.
· 1884 год – открыт банк по кредитованию землевладельцев – Государственный банк Российской империи.
· 1885 год – открытие Государственного Дворянского земельного банка для помощи дворянам на началах благотворительного кредита. Заемщикам предоставлялись различные льготы: процент по ссудам снижался с 5 до 4 %, были установлены 9 различных сроков возврата ссуд (от 11 до 66,5 лет). Потомственным дворянам могли выдаваться дополнительные ссуды.
К 1917 году в России уже существовало 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел Государственного Дворянского банка и 18 частных банков [15].
Современная история ипотеки в России начинается с 1998 года, с принятия соответствующего Федерального закона. К данному моменту заложена законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования. Деятельность органов государственной власти в последние три-четыре года была в основном сосредоточена на формировании нормативной правовой базы функционирования ипотечного кредитования. Было разработано и принято достаточно много нормативных правовых актов, важнейшими из которых стали следующие:
· Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 11 февраля 2002 года подписан Президентом Российской Федерации. Он устраняет препятствия на пути свободного оборота закладных и вводит нормы, устанавливающие «ипотеку в силу закона», что существенно снижает сроки и затраты на оформление ипотечных кредитов для граждан. Кроме того, закон регламентирует соответствующие стороны деятельности органов опеки и попечительства.
· Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», исключающий земли сельскохозяйственного назначения из перечня земель, не подлежащих ипотеке, принят Государственной Думой России в трех чтениях и проходит согласительные процедуры в Совете Федерации.
· Внесены поправки в Налоговый кодекс Российской Федерации. Статья 220 главы 23 Кодекса устанавливает имущественные налоговые вычеты (льготы) при продаже жилых домов, квартир, дач и иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщиков, а также при строительстве или приобретении жилого дома или квартиры, в том числе за счет средств ипотечного кредита.
· Постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 2001 года №628 утверждены Правила предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».
Таким образом, в настоящий момент субъекты ипотечных схем руководствуются следующими законами:
· "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
· "Закон об акционерных обществах"
· "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
· "Гражданский кодекс"
· "Налоговый кодекс"
· "Жилищный кодекс"
В октябре 2003 года Государственная Дума приняла ключевой закон "Об ипотечных ценных бумагах", который устанавливает порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. Этот закон позволит привлечь в сферу ипотечного кредитования значительные финансовые средства через выпуск ИЦБ. Для завершения строительства законодательной базы, необходимо не только внесение поправок в уже существующие законы, но принятия новых, таких как:
· "О кредитных историях" - позволит снизить риски банков при выдаче ипотечных кредитов
· "О стройсберкассах" - закон, регулирующий и регламентирующий процесс предварительного накопления средств на строительство и приобретение жилья
· "О защите прав и законных интересов граждан и их объединений, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья" -- закон, позволяющий снизить риски приобретателей недвижимости и устранить факты мошенничества на рынке жилья
· "Об общих требованиях к деятельности организаций, привлекающих и использующих жилищные накопления граждан"
· "О государственном учете и инвентаризации объектов недвижимости в Российской Федерации"
Усилия законодателей направлены в первую очередь на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу. Поскольку развитие государственной концепции ипотеки очевидно и необходимо, в разработке ипотечных стандартов участвуют такие организации как ФКЦБ, Центробанк, Федеральное Агентство по жилищному ипотечному кредитованию, министерство промышленности и энергетики, а также ряд других госструктур. Таким образом, начата работа по созданию формирования рынка ипотечных ценных бумаг и унификации региональных схем ипотечного кредитования с целью развития общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования.
По оценкам экспертов в стране действует до двух десятков ипотечных моделей. В большинстве своем это связано с тем, что в регионах по-своему подходят к решению жилищной проблемы и развитию ипотечного кредитования. Поэтому появляются, так называемые ипотечные программы, в основе которых лежит бюджетное финансирование. Это, безусловно, сдерживает поступательное развитие "классической ипотеки". Текущее состояние очень точно охарактеризовал Виктор Плескачевский (председатель Комитета Госдумы РФ по строительству): "То, что существует на сегодняшний день, - это всего лишь макет. К сожалению, ипотека, которая «сидит» на бюджетной или на корпоративной игле составляет до 90% всей ипотеки по стране. Стоит только иглу выдернуть, и она вся рассыплется." Тем не менее, ипотечный бизнес постепенно набирает обороты, развиваясь в следующих направлениях.
Американская модель. Двухуровневая или американская модель ипотечного кредитования является классической ипотечной схемой, широко распространенной с США. Ее особенностью является разделение банков-кредиторов и источника средств (эмитентов ипотечных ценных бумаг). Концепции американской модели отдано предпочтение на федеральном и московском уровне. Для реализации и развития программы было создано "Агентство по жилищному ипотечному кредитованию" (АИЖК), а в федеральном бюджете заложены гарантии по ценным бумагам, выпускаемых Агентством [29].
Немецкая модель. Как альтернативу "американской" модели ипотечного кредитования, в России пытаются создать систему ссудо-сберегательных касс (ССК) по аналогии принятой в Германии[1]. Источником средств для ипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях. Вкладчик берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, он получает кредит на вторую половину средств, также под ставку более низкую, чем среднерыночная. Средства, предоставляемые вкладчиком ССК, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.
В России специализированных кредитных организаций пока нет. Их заменяют организации-застройщики. В течение периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания и инвестируются в строительство. По его окончании клиент получает квартиру, выплачивая застройщику оставшуюся стоимость квартиры в течение оговоренного периода. В силу несовершенства законодательства, очень часто возникает конфликт интересов между риэлторами, застройщиками и пайщиками [29].
Продажа жилья с использованием займа или по договору купли-продажи с рассрочкой платежа. Поскольку региональные модели ипотечного кредитования начали складываться до принятия основополагающих нормативных документов, к настоящему времени в России наблюдается многообразие форм жилищного финансирования, лишь немногие из которых основаны на механизме ипотечного кредитования. Большинство регионов ориентируются на собственные наработки, главным образом ориентированные на использовании бюджетных ресурсов. Этим тормозится процесс развития классического ипотечного кредитования и ограничивается возможность использования преимуществ внебюджетного финансирования, свойственных системе классического ипотечного кредитования. Наиболее популярные схемы, действующие в регионах:
· аренда жилья с последующим выкупом;
· создание фондов с использованием бюджетных средств, которые занимаются строительством и продажей в рассрочку;
· дотирование местными властями ипотечных агентств, тем самым значительно снижая процентную ставку, сдерживая возможности рефинансирования кредитов;