Важнейший вывод заключается в том, что рыночная стоимость земли, как недвижимости всегда рассчитывается по одному из трех методов, или по их комбинации и модификации, что определяет по сути нормативную методику ценообразования на рынке земли, атрибутом которой является нормативная цена (базовая ставка). Роль базовых ставок, при этом, выполняют исходные показатели: цена продажи, затраты на создание объекта, капитализированный доход; в значения этих показателей вводятся поправочные коэффициенты, учитывающие неценовые рентообразующие факторы индивидуального свойства для каждого объекта.
Несколько слов можно сказать и о налогах на землю. Земельные участки, находящиеся в собственности, постоянном землепользовании или первичном безвозмездном временном землепользовании, облагаются земельным налогом в соответствии с налоговым законодательством Республики Казахстан. В Налоговом кодексе установлены базовые налоговые ставки на земли населенных пунктов. Рассмотрим таблицу 3.4[11].
Таблица 3.4. – Базовые налоговые ставки на земли населенных пунктов (за исключением придомовых земельных участков), устанавливаются в расчете на 1 кв. м. площади
| Вид населенного пункта | Базовые ставки налога на земли населенных пунктов, за исключением земель, занятых жилищным фондом, в т.ч. строениями и сооружениями при нем (тенге) | Базовые ставки налога на земли, занятые жилищным фондом, в т.ч. строениями и сооружениями при нем (тенге) |
| Города: | ||
| Алматы | 28,95 | 0,96 |
| Астана | 19,30 | 0,96 |
| Актау | 9,65 | 0,58 |
| Актобе | 6,75 | 0,58 |
| Атырау | 8,20 | 0,58 |
| Тараз | 9,17 | 0,58 |
| Караганда | 9,65 | 0,58 |
| Кызылорда | 8,68 | 0,58 |
| Кокшетау | 5,79 | 0,58 |
| Костанай | 6,27 | 0,58 |
| Павлодар | 9,65 | 0,58 |
| Петропавловск | 5,79 | 0,58 |
| Уральск | 5,79 | 0,58 |
| Усть-Каменогорск | 9,65 | 0,58 |
| Шымкент | 9,17 | 0,58 |
| Алматинская область: | ||
| Города областного значения | 6,75 | 0,39 |
| Города районного значения | 5,79 | 0,39 |
| Акмолинская область: | ||
| Города областного значения | 5,79 | 0,39 |
| Города районного значения | 5,02 | 0,39 |
| Остальные города областного значения | 85% от ставки, установленной для областного центра | 0,39 |
| Остальные города районного значения | 75% от ставки, установленной для областного центра | 0,19 |
| Поселки | 0,96 | 0,13 |
| Села (аулы) | 0,48 | 0,09 |
Расчетом налога в городе Алматы занимается организация Алматыжер.
Из государственных учреждений в городе Алматы, производящих оценку земельных участков, можно выделить Алматинский городской комитет по управлению земельными ресурсами.
Оценка производится в соответствии с положениями Закона «Об оценочной деятельности», Земельного Кодекса, Гражданского Кодекса Республики Казахстан, а также Международных Стандартов оценки.
Чаще всего оценка городской земли проводится в целях выкупа земельного участка под гаражами, индивидуальными жилищными строениями, магазинами, остановочными комплексами, СТО, а также для оформления кредита под залог земли и т.п.
Отдел оценки городских земель выполняет подготовку Акта определения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка и договора купли-продажи земельного участка.
Для подготовки Акта определения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка необходимы следующие документы:
Копии
1. Акта на землю либо договора аренды.
2. Удостоверения личности.
3. РНН.
Для подготовки Договора купли-продажи земельного участка необходимы следующие документы:
Копии
1. Договор аренды с правом выкупа либо Постановление Акима.
2. РНН юридического лица.
Стоимость услуг:
Изготовление Акта оценочной стоимости для юридического лица – 3078 тенге. Готовится 5 рабочих дней.
Изготовление Акта оценочной стоимости для физического лица – 1302 тенге. Готовится 5 рабочих дней.
Изготовление договора купли-продажи – 1432 тенге. Готовится 20 рабочих дней.
При предъявлении всех необходимых документов клиент заполняет и подписывает бланк Заявления об изготовлении Акта определения оценочной стоимости либо договора купли-продажи земельного участка. Чаще всего возникает необходимость на изготовления Акта оценки и договора купли-продажи вместе. На изготовление Акта оценки заявок поступает меньше.
Весь перечень документов направляется юристам на рассмотрение, затем специалисту, который ставит поправочные коэффициенты в зависимости от целевого назначения земельного участка, затем оценщик производит расчеты и составляет Акт определения кадастровой (оценочной) стоимости, а также договора купли-продажи земельного участка.
Расчеты по определению стоимости земельного участка совсем несложны. Для этого необходимо перемножить следующие показатели: общую площадь земельного участка (в случае необходимости площадь выкупной доли), ставку платы за 1 кв. м. земли и поправочный коэффициент.
Рассмотрим ситуацию, когда необходимо составить договор купли-продажи земельного участка и Акт определения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка.
В нашем случае договор купли-продажи земельного участка готовится на основании Постановления Акима г. Алматы (см. Приложение №1) о продаже земельной доли.
В Постановлении обязательно указывается:
– адрес земельного участка: Алмалинский район, ул. Жамбыла, 175;
– его целевое назначение: эксплуатация и обслуживание салона красоты;
– кадастровый номер: 20–311–014–108;
– площадь земельного участка – 0,2256 га;
– доля в общей площади земельного участка – 0,0046 га;
– краткие сведения о покупателе: Золотарева Нина Андреевна, РНН…
Алматинскому городскому комитету по управлению земельными ресурсами в связи с Постановлением необходимо:
– подготовить проект договора купли-продажи земельной доли;
– в установленном порядке выдать акт на право общей долевой собственности на земельный участок.
В Постановлении также указаны обязанности собственника. Он должен:
1) в течение одного месяца с момента подписания договора продавцом произвести оплату кадастровой стоимости земельной доли;
2) зарегистрировать право общей долевой собственности в Центре по недвижимости г. Алматы;
3) обеспечить беспрепятственный доступ на земельный участок эксплуатирующим службам и предприятиям для технического обслуживания и ремонта инженерных сетей.
Постановление подписывается Акимом г. Алматы В. Храпуновым и секретарем акимата К. Тажиевым, а также заверяется печатью.
Затем производится расчет земельной доли на участке общей долевой собственности. В расчете указывается адрес участка и наименование собственника. Расчет производится следующим образом. Указываются:
Общая площадь участка (кв. м.) 2256 14 39
Площадь дома (кв. м.) 1315
Количество этажей (уровней) 6
Площадь встроенного помещения (кв. м.) 115
Количество занимаемых уровней 1
Доля в натуре 14
Земельная доля 46 кв. м.
В расчете есть Примечание, в котором указывается, что земельная доля подлежит уточнению при регистрации в центре недвижимости. Расчет подписывается исполнителем с указанием даты расчета.
В Акте определения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка указываются: инициалы покупателя, документ, удостоверяющий право на земельный участок, целевое использование земельного участка, его адрес, общая площадь земельного участка, доля, поправочный коэффициент, ставка платы за 1 кв. м. земли и кадастровая (оценочная) стоимость земельного участка.