4.05.2 Оценки Альтернативного использования часто требуются в случаях оценки стоимости и оценки в целях безопасности или как часть анализа самого высокого и лучшего использования, при определении экономического размещения активов или реального дохода на капитал вложенный предприятием.
4.05.3 Альтернативные Потребительские стоимости, которые не могут быть реализованы при ликвидации, закрытии или переезде компании в другие офисные помещения, не могут быть включены в счета (расчеты) согласно Европейскому соглашению о бухгалтерском учете, за исключением случаев, когда заявлено намерение со стороны части директоров реализовать актив и альтернативная потребительская стоимость может войти в часть оценки Рыночной стоимости и отдельно указываться в сертификате оценки.
4.05.4 В случаях, когда Альтернативная Потребительская стоимость отличается существенно от существующей потребительской стоимости, это должно быть сообщено клиенту оценщиком независимо от того, была ли существующая потребительская стоимость установлена в отношении рыночной стоимости или к амортизируемой стоимости возмещения.
4.05.5 В случае согласия на личное планирование и аналогичных прав или обязательств пользователя в арендном договоре оценщик должен всегда включать в примечание к сертификату оценки, в дополнение к оценке стоимости существующего использования, ссылку на Рыночную стоимость без учета личных прав предприятия на льготы.
4.05.6 Стоимость земли и зданий в качестве инвестиций или для развития будет также оцениваться на рыночной основе, с учетом соответствующих существующих владения на правах аренды, и таким образом, будет учитываться любое альтернативное использование если оно имеет место.
4.05.7 Во всех случаях Альтернативная Потребительская стоимость должна быть связана с определенной информацией по установленным законом разрешениям, например от вышестоящего арендодателя в отношении изменения использования или прочих вопросов относящихся к оценке Альтернативной Потребительской стоимости.
4.05.8 Альтернативная Потребительская стоимость может быть отрицательной. Обычно это может иметь место в случае владения землей на правах аренды земли или в случаях, когда личные права и/или рассмотрения статуса постоянно действующего предприятия, а также ограничений относительно строгих юридических обязательств, которые однако были бы применимы при продаже на свободном рынке, увеличивают стоимость существующую потребительскую стоимость.
4.06 Отрицательные Значения Стоимости
4.06.1 Отрицательные значения стоимости возникают, когда на недвижимое имущество, налагаются физические, юридические, финансовые или контрактные обязательства, по которым взимается законный процент от стоимости собственности, дают отрицательный реальный или гипотетический поток наличности или требуют существенных коррективных работ. Активы превращаются в долги или в отрицательную стоимость.
4.06.2 Отрицательные стоимости могут получаться в случае процентного дохода от аренды, когда арендная плата сохраненная согласно арендному договору превышает рыночную арендную стоимость и/или когда имеются обременяющие обязательства со стороны арендатора.
4.06.3 Полная земельная собственность может также быть отнесена в пассив, если юридически обязательные затраты на восстановление или издержки по выполнению юридических или обязательств по контракту, превышают стоимость собственности, свободной от таких обязательств.
4.06.4 Если положительные стоимости показываются в счетах(расчетах), то логика и принципы ясности в отчетности требуют, чтобы отрицательные значения стоимости тоже были указаны в отчетах. Чтобы указать в отчете значение процентов, установленных в соответствии с законом, и которые отнесены к пассиву, за "нулевой" отметкой оценка не сможет дать истинное и справедливое представление общего положения компании. Любая отрицательная стоимость должна быть указана в отчетности отдельно и не должна вноситься в зачет требований против стоимости других активов или категорий активов.
4.06.5 В случае если есть право настаивать на приобретении или другой форме возмещения от государства относительно в ином случае имеющей отрицательную стоимость собственности, например, в случае если земля загрязнена, подверглась воздействию прибрежной эрозии, плохой планировки, а также в отношении исторических / ценных зданий, это право на компенсацию не должно учитываться в оценке, за исключением случая, когда директора компании не намереваются осуществить это право. Если отрицательная стоимость указывается в отчете, то на это должно обратить внимание директоров в примечаниях к сертификату оценки. Отрицательная стоимость должна быть отдельно указана и не должна приводиться в совокупной стоимости с другими стоимостями при оценке.
4.07 Амортизируемая стоимость замещения
4.07.1 Процедуры, использующие замену, или восстановительную стоимость в качестве основания для оценки стоимости для финансовой отчетности компании признаются соответствующими в ограниченных случаях, как указано ниже в Европейских Стандартах Оценки в разделе 4.07.3. Валовая Стоимость возмещения требуется также для страхования.
4.07.2 Концепция чистой текущей стоимости замещения также используется в смысле утраченной стоимости действующего предприятия, и таким образом формирует составную часть при рассмотрении существующей потребительской стоимости. Использование этого термина в данном контексте может вызывать путаницу наряду с более широко употребительной амортизируемой стоимостью замещения и рекомендуется использовалось с соответствующим пояснением.
4.07.3 Амортизируемая Стоимость Замещения- процедура оценки используемая, чтобы установить существующую потребительскую стоимость в случае специализированных видов собственности, которые редко, если вообще когда -либо выставляются на рынок для продажи в ином качестве, чем как часть предприятия. Это не рассматривается как метод основанный на рыночных реалиях, хотя определенный анализ из которого исходят оценки рынка основан на данных, полученных в результате анализа Амортизируемых Стоимости Замещения средств производства. При отсутствии рыночных данных Амортизируемая Стоимость Замещения принимается для анализа на основе рыночных реалий. Таким образом, она не подходит для активов предназначенных для инвестиций или рассматриваемых в качестве излишков производственных требований компании.
4.07.4 Примеры видов собственности, которые будут подходить под эту категорию, оцениваемых на этом основании , включают следующие:
• нефтеперегонные заводы и химические цеха, где большинство зданий - обычно не больше, чем каркас или наружная обшивка для высоко специализированного оборудования и станков;
• электростанции и сооружения дока, где здания и производственные цеха относятся непосредственно к предприятию владельца и крайне маловероятно, что они имели бы иную стоимость для компании, приобретающей предприятие; и
• объекты собственности, расположенной в отдельных географических областях для особых целей или такого размера, конструкции или расположения, в силу которых было бы невозможно или невыполнимо для оценщика делать заключение относительно существующей потребительской стоимости на основе соответствующих рыночных сделок.
4.07.5 Метод амортизируемой стоимости замещения основан на оценке текущей рыночной стоимости земли для ее существующего использования плюс текущей валовой стоимости замещения ( или воспроизводства) усовершенствований минус количество покрытие на физический износ и все соответствующие формы устаревания и оптимизации. Как не-рыночная процедура, результат, за исключением случаев упомянутых в Европейских Стандартах Оценки, раздел 4.073 выше, должен всегда предоставляться в отчетах и соответствовать требованиям адекватной потенциальной доходности или долгосрочной жизнеспособности и эксплуатационным показателям предприятия (или государственного учреждения), в сравнении со стоимостью используемых активов. Такая оценка также должна быть отдельна детально изложена в сертификате оценки стоимости.
4.07.6 Далее за вышесказанным следует, что оценщик должен поставить задачу оценки стоимости земли для существующего использования, или стоимости воображаемого модернизируемого участка в том же самом местоположении, а также совокупной ( валовой) стоимости возмещения здания и других инженерных сооружений и конструкций данного участка, из которых должны быть сделаны соответствующие вычеты, чтобы отразить различие в стоимости по отношению к новому парку оборудования, учитывая срок службы и состояние, экономическое, экологическое и функциональное устаревание.
4.07.7 Оценки валовой стоимости возмещения требуют подробной консультации с директорами предприятия и другими профессиональными консультантами и должны принимать во внимание следующее:
( A) стоимость здания и дополнительных работ, которые как предполагается, должны быть завершены на дату оценки. Это - не смета гипотетических будущих затрат на реконструкцию.
( B) современное здание используемое в качестве замены и имеющее ту же самую внутреннюю совокупную закрытую площадь могло бы стоить значительно меньше, чем модернизация и обновление существующего здания или групп зданий, в результате использования улучшенной технологии и современных материалов. Стоимость замены должна быть принята.
(В) тот же самый принцип применяется к площадям здания (ий): если в результате передовой современной технологии, можно обеспечить такой же объем производства или эксплуатационные характеристики за счет использования современного здания с меньшей площадью, то последняя и более дешевая альтернатива должна быть принята .