5.01.4 Четвертая Директива Совета по Законодательству о компаниях от 25 июля 1978 определенно исключает условную стоимость деловых связей и репутации компаний, которая классифицируется как неосязаемый актив, из финансовых отчетов, кроме тех случаев, когда она приобретена взамен ценной компенсации. Имеется, однако, общий принцип оценки в Директиве, а именно, что " компания должна рассматриваться как постоянно действующее предприятие”, и что все активы используются на постоянной основе. Из этого следует, что могущая быть переуступленной или передаваемая условная стоимость репутации компании, которая прилагается к организационной единице, в качестве противопоставляемой неосязаемой личной условной стоимости деловой репутации, включена в Рыночную стоимость для Существующего Использования земли и активов.
5.01.5 Оценка будет, как упомянуто выше, включать торговый потенциал. Он должен исключать условную стоимость личных деловых связей. Должны включаться доходы или долги по действующим контрактам о поставке и закупке товаров и услуг, а также предполагаемая способность возобновить существующие лицензии, разрешения, сертификаты. Оценщик должен заявить, как предположение, что все фактические и/или потенциальные соответствующие и необходимые долги действующего предприятия сохранятся или если они не внесены в счета программы управления, то они будут включены, такие как ответственность по трудовому законодательству, по головному офису и владельцу, накладные расходы менеджеров / жалованье, обслуживание и программы обучения.
5.01.6 Оценка активов в соответствии с торговым потенциалом таким образом требует, чтобы оценщик обдумал ситуацию, с тем, чтобы результаты торговой деятельности относились только к допустимым данным оценки могущей быть передаваемой условной стоимости деловых связей, прилагаемой к организационной единице независимо от личности и характеристик фактического владельца предприятия. Проблема надлежащего анализа условной стоимости деловых связей часто спорна. Оценщик при оценке будущих торговых потенциальных потребностей должен иметь навыки и опыт, чтобы быть в состоянии исключать неосязаемую " условную стоимость деловых связей” в строгом смысле бухгалтерского учета, который является любым товарооборотом и прибылью в результате, накапливающейся исключительно вследствие растущих личных навыков, репутации компетентности, и/или торговой марки, которая связывается с существующим владельцем или руководством. В дополнение к этому, прибавляется любая потенциальная дополнительная прибыль, которая накапливается эффективно действующим владельцем предприятия, независимо от того, вероятно или нет такое накопление для фактического владельца предприятия.
5.01.7 Точность оценки в контексте этого класса активов зависит частично от качества определенного бухгалтерского учета и производственных данных, а также ноу-хау и навыка оценщика в интерпретации данных и оценки эффективности действующего управления. По крайней мере торговые счета за три года, если таковые доступны, обычно должны быть изучены и, для собственности, где торговля имеет более циклический характер, может потребоваться изучить счета за более длительный период. Источник информации должен быть проверен и также любые сомнения относительно заявленной надежности и результат проверяются из более надежных источников. Источники информации и основания для всех прогнозов должны быть ясными. Разработанная модель жизнеспособной торговли средним эффективным владельцем не должна простираться за пределы того, что рыночные участники допускали делая свои коммерческие предложения.
5.01.8 В случае создания новой компании, оценщика было бы необходимо смоделировать вероятный будущий счет прибылей и убытков с соответствующими вычетами с учетом рисков. Он может получить для рассмотрения собственный бизнес-план владельца предприятия, но должен проявить значительные критические способности в его оценке.
5.01.9 Далее следует, что в соответствии с вышесказанным, оценщик должен идентифицировать, и хорошо понимать движущие силы рынка, на котором работает предприятие а также данную категорию активов, также как и изменения в культурных обычаях, текущих тенденций бизнеса, наличие долга и финансирования путем выпуска акций, экономики спроса и предложения в данном секторе, масштаб и распространение действующей фактической и предлагаемой конкуренции, изменения в транспортной инфраструктуре, географическое расположение и социально-экономический профиль населения в данном регионе. Все эти элементы должны быть включены в отчет оценщика предоставляемый клиенту.
5.01.10 Однако, это опасно и потенциально вводит в заблуждение, когда изучение физических характеристик расширяется до сравнения, например, годной к употреблению площади, размер оснований для фундамента, количество укрытий, и т.д., с другими очевидно подобными объектами, которые были предметом соответствующих сделок, не принимая во внимание торговый потенциал подчиненных и сопоставимых единиц. Хотя сравнение физических характеристик может оказаться полезной проверкой во избежание ошибки, большая степень доверия к результатам должна подкрепляться проверенными коммерческими данными.
5.01.11 Оценщик должен отказаться от назначений, когда его недостаточный опыт и/или доступ к соответствующим данным лишает его способности действовать. Поочередно, и с предварительного согласия клиента, он может работать совместно с опытным компетентным оценщиком или передать свою ответственность за оценки специальной собственности кому -либо, кто имеет соответствующий опыт.
5.01.12 Стоимость переделок и, если необходимо, соответствующая стоимость преобразования помещений по выводу их из текущего состава предприятия для более соответствующего и ценного использования должны быть учтены и зарегистрированы в сертификате оценки. Такие изменения могли бы быть сделаны в ответ на законодательные, технологические, экологические модификации и изменения требований, также как вызваны изменениями в моде, или прочими вызванными изменениями состава конечного продукта, пользующегося спросом у потребителя. Процесс может требовать рассмотрения физических характеристик, размера и планировки подчиненных помещений.
Оценки Предприятия
5.1.13 Предприятие может быть оценено как "Постоянно действующее предприятие". Стоимость постоянно действующего предприятия - это стоимость, созданная в результате деятельности предприятия. Это - выражение стоимости созданного предприятия и выводится путем анализа дисконтированного потока наличности или капитализации прибыли данного предприятия, отражая оборот и условные обязательства. Стоимость, полученная таким образом, включает здания, станки и оборудование, условную стоимость деловых связей и другие неосязаемые активы.
5.1.14 Стоимость Постоянно действующего предприятия - скорее оценка стоимости бизнеса, чем оценка собственности индивидуальных подразделений, даже если в отношении этой категории активов методология может быть очень похожей. Концепция была разработана и принята IVSC, где неосязаемый элемент условной стоимости деловых связей фирмы может быть включен в оценку стоимости индивидуальной собственности на основе стоимости, определяемой как " Потребительная стоимость”, посредством которой совокупность потребительных стоимостей всех действующих подразделений в действующем предприятии эквивалентна Стоимости Действующего Предприятия. Такая оценка относится только к особым ситуациям фирмы, которая владеет производственными подразделениями, а на больших предприятиях будет более похожа на соразмерное распределение стоимости предприятия, чем рыночная оценка стоимости индивидуальных активов. Представленное издание Одобренных Европейских Стандартов Оценки Собственности не рассматривает детально отдельные проблемы оценки стоимости фирм или к их интеллектуальной собственности типа названий торговых марок.
5.1.15 Как в отношении других категорий активов методология оценки стоимости должна в соответствии с императивными требованиями Директив ЕВРОПЕЙСКОГО ЭКОНОМИЧЕСКОГО СООБЩЕСТВА, отражать всеобщий принятый рынком подход. Различные методы анализа прибыли и применения факторов капитализации к устойчивой прибыли, методы Дисконтированного Потока Наличности или сравнение стоимостей капитала, или комбинации также могут быть одобрены.
5.1.16 Оценка стоимости активов, формирующих подразделение предприятия с точки зрения финансовой перспективы, вероятно может быть смоделирована при анализе конфиденциальной, коммерчески уязвимой информации. За исключением случаев, когда такие процедуры не согласованы предварительно с клиентом или с полномочным источником, они должны, включая внутренние положения подлежащие внешней проверке и конфиденциальные обязательства, проводиться по предписанию, чтобы обеспечить соблюдение конфиденциальности, а также обеспечить чтобы предоставление коммерческих данных и показателей доступных для третьих лиц в отношении предприятия или других действующих единиц, когда такая информация не является государственной собственностью, предоставлялась в достаточно сокращенной и анонимной адекватной форме для сохранения конфиденциальности.
5.02 Изнашиваемое имущество - активы с уменьшающейся стоимостью
5.02.1 Изнашиваемое имущество - это такие категории активов, типа земля с залежами минералов, отвалы для захоронения отходов, и места погребения, которые имеют определенный срок службы для их существующего использования, при этом, актив эксплуатируется таким способом, при котором, в процессе работ по добыче минералов или руды или захоронений, ресурсы актива постепенно уменьшается стоимость остающейся земли до такой стадии, когда она не может больше использоваться экономично для существующей или предложенной цели и переходит к такой стоимости, которая является остаточной по отношению к текущему самому высокому и лучшему использованию. Ясно, что другие активы, типа арендных прав, лицензий, концессий, земля с имеющимися ограничениями по экологии или активы с ограниченным сроком эксплуатации установленным соответствующим разрешением, имеют подобные характеристики, но могут иметь меньше технических и специализированных характеристик. Последние не рассматриваются в этих Европейских Стандартах Оценки.