5.043 Общие принципы, разъясняемые в других пунктах ЕСО должны также быть объединены где возможно для обзора положений об активах госсектора. Соответствующее творческое и постепенное развитие законодательных, регулирующих, административных, бухгалтерских или юридических требований и норм может в настоящее время потребовать отклонений от ЕСО в некоторых государствах или в соответствии с определенными обстоятельствами. Такое отклонение нужно объяснить в сертификате оценки и там, где нужно соответствующая стоимость, которая имела бы место если бы ЕСО были бы соблюдены, должны быть отдельно указана как примечание к опубликованным счетам.
5.04.4 Активы могут классифицироваться на четыре класса:
( A) производственные - активы инфраструктуры, включая принадлежащие государству дороги, железные дороги, доки, аэропорты, предприятия коммунального обслуживания и средства обороны;
(B) производственные - не-специализированные принадлежащие государству активы, которые имеют определяемую рыночную стоимость для существующего использования;
(В) производственные - специализированные виды собственности, включая недвижимое имущество или внесенные в список исторические архитектурные или культурные экспонаты, где не имеется никакого другого рынка, кроме органа с подобным ассортиментом государственных, установленных законом, общественных или социальных обязанностей, или где активом владеют согласно определенным условиям предоставления его в дар или в соответствии с законодательно установленными условиями его принудительного приобретения ;
(Г) не-производственные активы - которыми владеют в целях инвестирования, разработки, продажи, используемые как обеспечение займов, или в некоторых других коммерческих целях, не связанных с обязательствами государственного органа. установленными законодательством.
5.04.5 Рыночная стоимость для Существующего Использования, как утверждено в ЕСО 4.04, является предпочтительным основанием для классов активов (a) и (б). Не-производственные активы (г) будут обычно оцениваться, используя самое высокое и лучшее использование или критерии Рыночной стоимости. Во многих случаях классы активов (a) и (в) должны будут оцениваться после консультации относительно допущений, соответствующих производственным требованиям агентства или поставщика услуг на основе амортизируемой стоимости замещения соответствующей оценке срока эксплуатации здания, и достаточного потенциала эксплуатации , которые представлен настоящим уровнем общественного пользования.
5.04.6 При калькуляции Амортизируемой Стоимости Замещения, даже в случае собственности исторического наследия, может быть было бы целесообразно рассмотреть, была ли бы оценка(смета) стоимости современного здания предназначенного для замены и предоставления общественных или государственных услуг, более целесообразна чем идентичное восстановление неподходящего, хотя и имеющего историческую ценность здания. Могут иметься случаи, где фактическая стоимость управления и обслуживания исторического здания такова, что предоставляемые услуги не оправдывают такие затраты и стоимость актива является нулевой или отрицательной.
5.04.7 Авуары Государственного сектора требуют особого внимания со стороны ответственных государственных должностных лиц при подготовке:
(i) Тщательной оценки статуса собственности и их будущей полезности в качестве активов используемых для оказания государственных услуг;
(ii) Ясное и определенное инструктивное письмо утверждающее цель и основание оценки.
5.04.8 Сходным образом, оценщик несет ответственность, за ясно сформулированный и точный сертификат оценки в соответствии с ЕСО 9. В некоторых случаях, где был подход на основе Амортизируемой стоимости замещения, было бы целесообразно и может потребоваться, чтобы оценщик также обеспечил оценку альтернативной потребительной стоимости для использования в связи аудитом активов, и для рассмотрения будущей стратегии. Если оценщик знает главные альтернативные стоимости, в его или ее ответственность входит уведомить должностных лиц государственного органа о них.
5.04.9 20 ноября 1996 поступила Информация от Комиссии для Государств -Членов на по “элементам поддержки в продаже земли государственными властями " . Это касается политики ЕС в конкуренции, и идентификации Комиссией продаж принадлежащей государству земли по субсидированным ставкам в качестве скрытых субсидий в пользу покупателей, чтобы содействовать развитию местных областей в определенных регионах. В Информации даются точные рекомендации.
5.04.10 Рекомендация для Государств -членов:
• описывает простую процедуру, которая позволяет Государствам -членам осуществлять продажи земли таким образом, который по определению исключал бы государственную поддержку;
• указывает точный перечень случаев продажи земли, в которых о продажах необходимо уведомить Комиссию, чтобы обеспечить оценку в отношении того, включает или нет такая сделка поддержку, и если так, то является или нет эта поддержка сопоставимой с требованиями общего рынка;
• позволяет Комиссии обращаться с возможными жалобами или передачами на рассмотрение документов от третьих лиц на предмет предполагаемой поддержки, по продаже земли без детального разбирательства.
Рекомендация учитывает, что в большинстве Государств -членов существуют действующие положения по бюджету, обеспечивающие то, что государственная собственность в принципе не продается по цене ниже своей стоимости. Поэтому процессуальные положения о мерах предосторожности, рекомендуемые во избежание противоречий с государственными правилами оказания поддержки, сформулированы таким образом, который позволил бы Государствам -членам следовать рекомендации без изменения местных процессуальных норм.
5.04.11 Принципы, на основе которых даются рекомендации - это то, что рассматриваемые активы нужно либо продавать путем предложения цены на рынке или активы должны пройти оценку независимого эксперта. Оценка должна иметь место до проведения продажи, с тем, чтобы установить рыночную стоимость на основе общепринятых рыночных показателей и стандартов оценки. Рыночная цена устанавливает минимальную цену покупки, которая может быть одобрена без того, чтобы предоставлять Государственную поддержку.
5.04.12 Рекомендация далее утверждает определение Рыночной стоимости, и "оценщика актива". Определение Рыночной стоимости -это то, которое утверждено в Директиве ЕВРОПЕЙСКОГО ЭКОНОМИЧЕСКОГО СООБЩЕСТВА по Ежегодным и Сводным счетам Страховых компаний:
Рыночная стоимость должна означить цену, по которой землю и здания можно было бы продавать согласно частному контракту между желающим продать продавцом и независимым покупателем по коммерческой сделке в день оценки, при том допущении, что собственность публично выставлена на рынок, что конъюнктуры рынка позволяют должным образом осуществить продажу, и , что имеется достаточный обычный период необходимый для продажи с учетом характера данной собственности . (91/647/EEC)
Рекомендуется, чтобы при этом была предоставлена консультация в соответствии с ЕСО 4.03 при интерпретации определения и применения его на практике.
5.04.13 Определение оценщика актива, принятое Европейской Комиссией, следует более ранним рекомендациями TEGOVOFA, и положениям текста 1988 издания Инструктивного Руководства по Оценке Основных фондов. Оно дается в следующим виде:
Оценщик актива - лицо с хорошей репутацией, получившее соответствующую степень в признанном учебно-образовательном центре или имеющее соответствующую академическую подготовку и квалификацию; имеющее соответствующий опыт и компетентное в оценке стоимости основных фондов в данном местоположении и данной категории активов.
Если в каком-либо Государстве -члене не имеется никаких соответствующе установленных стандартов академической подготовки, оценщик актива должен:
Быть членом признанного профессионального органа, занимающегося оценкой основных фондов; и,
либо назначаться судами или органом с эквивалентным статусом; или иметь как минимум признанный сертификат о среднем образовании и достаточный уровень подготовки имея, по крайней мере, три года практического опыта после получения диплома и соответствующие знания по оценке земли и зданий в данном местоположении.
Далее, "оценщик должен быть независимым в выполнении своего задания, то есть государственные власти не должны иметь право давать ему распоряжения в том, что касается результатов оценки, и что " Государственные учреждения, занимающиеся оценкой, государственные должностные лица или служащие считаются независимыми, если незаконное влияние на результаты их работы действительно исключено ".
5.04.14 TEGOVA рекомендует, чтобы применялся здравый подход в принятии принципов и чтобы рекомендации относительно основания оценки и положений относительно независимости оценщика в ЕСО3 и ЕСО4 были проведены в жизнь. В некоторых государствах государственные должностные лица обычно не рассматривались бы как способные сочетать требования к выполнению своих обязанностей в качестве государственных служащих с функциями аудитора, предпосылкой которых является соблюдение требований объективности и независимости. Они таким образом не получили бы необходимые удостоверяющие их полномочия документы, чтобы принять инструкции по выполнению задания по оценке, требующего независимости.
6. ОСОБЫЕ ФАКТОРЫ, ВОЗДЕЙСТВУЮЩИЕ НА СТОИМОСТЬ
6. Особые Факторы, воздействующие на стоимость
6.01 факторы Окружающей среды - воздействие присутствия ядовитых и опасных веществ